未科三兄弟网签6万+，89方月租却不足5千！因为投资客挂出来太多了？
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
01
每年三四月，不仅是楼市的小阳春，更是租赁市场的黄金季节。
杭州作为人口流入大城市，光流动性人口就超过了400万，按照70%的租房比例，租房人群超280万，可谓是一块大蛋糕。
其中，流动人口最强势的区域，非余杭区莫属。总体流动人口超200万，折算下来租房人群可高达140万。
而这其中的大部分流入，都指向了未来科技城。
的确，年后在未来科技城租房并不容易。以板块内的西溪八方城为例，一共有超1600套房源，但最近贝壳租赁挂牌的房源量只有20套，仅占总量的1.25%。
至于这20套房源里，基本都是被挑剩的北向或西向公寓，仅有的那两套朝南的公寓，打电话过去一问也已经名花有主了，只能签合同下架。
“去年底还是有大把可以挑的，七八十套还是有的，现在就是没房子，有的你们也看不上。”西溪八方城附近的一个中介说道。
除了单身公寓，未来科技城的一众回迁房单间，也见到了春天的曙光。
西溪北苑门口，一个阿姨正拿着“单间、独立卫浴、空调热水器1500-2500元/月”的招租纸牌。
“这两个月我那10几间房子，基本租的差不多了，现在就剩下两间了。”阿姨笑呵呵的说，周身充满了包租婆富足的光芒。
02
未来科技城的小公寓和回迁房单间好租到起飞，但板块内三居室房源的租赁市场，就有点一言难尽了。
最典型的，就是去年下半年刚交付的未科三兄弟。根据贝壳找房数据，印未来挂牌了134套租房房源，樾府是143套，未来悦则是184套，总量高达461套。
要知道，大部分未来科技城楼盘的可租房源，现在这个节点几乎是没得挑了。但在三兄弟这里，基本是应有尽有的态势。
按照三个楼盘3291套房源总量计算，目前挂牌房源占了足足14%，这可不是一个小比例。
租赁挂牌房源虽多，但来三兄弟租房的租客却实在不多。
“三个小区环境的确不错，还是精装修的，但来租的租客基本少的可怜，我就一套都没有租出去。”三兄弟附近的中介小蔡说道。
整个三月，小蔡租出去了快20套房子，基本都是单身公寓类型，很少是住宅整租。
“上个月我倒是租出去一套未来悦，是同一公司的三个小伙子一起来租。租金摊下来，还是挺划算的，朝北房间一千出头就行。”小蔡的同事接了一句话。
03
除了出租量明显偏低，未科三兄弟的租金，在6万+的网签价面前，显得更为单薄无力。
根据最近的租金数据，这三个楼盘的89㎡三房户型，家具家电全配的情况下，基本成交租金为5000/月内，也就是6万/年，租售比只有可怜的1%出头，都被银行活期理财甩N条街了。
数据显示，2020年杭州平均租金达到了66.47元/月/㎡，而三兄弟的56元/月/㎡，明显低于杭州租金平均值。
当然，备受冷落的也不单单只是三兄弟，在买卖市场上曾经出尽风头的华夏四季，在租赁市场中也颇受冷落。
不仅有超80套的挂牌租赁房源，租金价格也只有5500-6000元/月。我一个朋友因为实在租不掉，就托管给了中介，拿了11个月的租金，每个月6000元。
那是未来科技城的租金市场集体低迷么？并非如此。
我一个朋友在未科租了一个60㎡的两房公寓，每个月租金在也要5000元，平均租金高达83元/月/㎡，比三兄弟高出了1/3。
再来看西溪八方城，现在45㎡的公寓租金基本是3500-4000元/月，平均租金最低也有77元/月/㎡。
除了小公寓，像大华西溪风情的院墅产品，租赁市场也一直很活跃，5室左右的联排视装修情况不同，基本能租到2万/月，品相好的房源还特别抢手。
04
为何未来科技城的次新房租赁市场，一直处于弱势状态呢？
最主要还是和板块的人群构成有关。未来科技城的人员底色主要还是年轻人，或是单身或是情侣，一个一居室的单身公寓，功能足以满足。
如果对私密性没有那么高的要求，合租也是一个不错的选择。毕竟996的生活，租的房子只要满足睡觉洗澡就好。
而且，公寓和合租房的价格也绝对友好，这对收入有限的年轻人来说，能省一块就一块。
如果要整租，更多人会选择3500元/月的西溪海、未来海，品质同样靠谱，价格却又省了1/3。
还有一类人是企业高管，在市区或其他城市有豪宅，住惯大房子的他们，也很难在未来科技城屈尊降贵租小三房。
西溪风情的别墅或是蒋村的品质高层，才是他们的租赁选择。
三兄弟和华夏四季还有一个特点，他们是精装交付的住宅，不像毛坯房可以轻易分割合租，房东还是更愿意整体出租，而不是草率的交到中介手中。
毕竟，精装的房子合租一年，很有可能会是一场房屋灾难，或许一年收的房租，还不够打理收房后的战场。
所以，精装的华夏四季还有80多套待租房源，它对面毛坯的未名府，住宅部分的可租房源却只有10来套，差的可不是一点点。
还有一点就是，这些次新楼盘充斥了无数投资客，可租房源比一般楼盘的供应量要大得多。
05
从未来科技城次新小三房出租的困境中，其实也倒映出未科楼市的一个镜像。
这些租着小单间和小公寓的年轻人，要买得起6万+的未科次新房，着实是有些吃力的。
“我见证了好几对小年轻，前几年租公寓，后来生了孩子来了老人，到了买房的节点还是会往闲林这里靠，价格总是实惠些。”小蔡告诉我说。
毕竟，能拿出五六百万买房的家庭，单靠两个年轻人奋斗，也的确是极少数。
更现实的，还是两个家庭凑个百来万，买套300万上下的闲林三房。如果300万朝上，那就选杭瑞高速以北的闲林，如果只能凑个大几十万，那就选择闲林南。
如果再少，那就往西几站，外溢到2万+的青山湖科技城。
同样，不差钱的高管们，蒋村是他们的重仓地。河滨之城、西溪诚园是他们最一致的选择。
如果要在未来科技城就地置业，低密的院墅则是他们的第一选择，例如大华西溪风情排屋，或者是晓月澄庐这样的叠墅。
我认识的一个阿里p10高管，前两年就买了一处二手排屋，地下两层修了会议室和棋牌室。
偶尔有18罗汉会来搓一局，有时候也会叫上下属来家中头脑风暴一把，然后叫上一桌龙虾烤串，放松大脑和肚皮。
天价的89㎡小三房，其实面对的是相对窄的一个客群。
事实上，出租反映的是100%的自住需求，买卖则反映了自住+投资两种需求。
从买卖数据看，未科三兄弟3月均有不错的成交量，主因可能是在6万上下横盘数月后，诚心卖的房东变多；但从租赁市场表现看，或许接盘侠中，投资需求仍有不小占比。
今后很长一段时间，6万的二手房价都会站在那里，等着租金和码农们的收入慢慢追上来。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 森与海之城 | 14000 | 板块：萧山浦阳 房源：208套 户型：98-109㎡ 登记方式：首套冻资30万，二套60万，一次性120万 登记日期：4.11-4.13 |
| 锦粼云荟 | 34270 | 板块：市北东 房源：66套 户型：124㎡ 登记方式：验资116万 登记日期：4.10-4.12 |
| 源著天樾府 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：60套 户型：89-107㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：4.10-4.12 |
| 春来枫华 | 47000 | 板块：东新 房源：256套 户型：98-139㎡ 登记方式：首套冻资130万，其他260万 登记日期：4.9-4.11 |
| 中旅·归锦府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：94套 户型：98-144㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：4.9-4.11 |
| 江语云城 | 16300 | 板块：富春湾新城 房源：144套 户型：89-121㎡ 登记方式：无需验资 登记日期：4.9-4.11 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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