7号线、宝龙广场都来了，大江东当年“万人摇”纷纷交付，二手房却死水微澜

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

浮夸！真的是太浮夸了！

大江东的次新二手房，已挂牌价高达3万+，房东们还一脸蜜汁自信，“等江东天街开业了，价格还得涨！”

但关键是，最近两个月，大江东二手房的成交量，真的是气若游丝。

整个3月，东湖城一共就网签了5套；更早交付的琅琴湾也一样，一个月出货5套；大江东宝龙广场的住宅成交更少，才签了2套。

不应该呀，地铁7号线没通车前，光东湖城单月就能网签十多套；没道理地铁开通了，成交量反而大跌。

数据来源于手边买房

跌得有多夸张？手边买房数据显示，2020年10月至2021年1月期间，除去年11月单月网签量不足10套外，余下3个月东湖城网签均超10套。

今年1月更是多达15套，相比高峰期，3月成交量跌去6成多。

大江东宝龙广场境况也类似。去年10月，在东湖城的强烈冲击下，还能卖个7套；现在，月网签量低至2套。

这可是今年“超级回暖”大行情的阳春3月啊！整个杭州城（不含临安）二手房网签量多达11534套，创下近44个月以来新高。而大江东核心区的次新房，月成交量低至个位数。

回想2018年，多少购房者现场通宵排队12小时，只为参与东湖城摇号，就连97岁老奶奶都坐着轮椅来买房；江与城更不必说，杭州“万人摇”榜单上，接连贡献了两次，中签率一度低至1%。

如今原因只有一个：二手房价涨太凶，想住到大江东的接盘侠又太少。

大江东核心区的次新房挂价，究竟有多天马行空？

为了更直观对比，我选取了两个时间段、不同楼盘，各大中介力荐房源的挂牌价。含车位的报价，车位一律按15万一个折算。

2020年11月，地铁7号线尚未通车：

最热门的东湖城，89㎡某西边套挂价27528元/㎡；某中间套挂价26966元/㎡；某中间套挂价26404元/㎡。

大江东宝龙广场98㎡顶楼，挂价23980元/㎡。

更早交付的琅琴湾，89㎡某中间套，满二挂价24719元/㎡；某西边套简装可配合满两年，挂价24719元/㎡。

2021年3月底，也就是最近：

东湖城89㎡某边套挂价30112元/㎡；某边套挂价28652元/㎡；某中间套挂价28652元/㎡。

大江东宝龙广场98㎡的9楼，挂价25510元/㎡。

琅琴湾89㎡中间套22楼，简装折合单价24831元/㎡，略能议价。

短短几个月，东湖城二手房挂牌均价又涨了两三千；琅琴湾、大江东宝龙广场，挂牌价虽未上调，可“2改5”新政后，无形间又添了5.3%的增值税，一套89㎡总成本多了十几万。

去年底一期交付的龙湖江与城，房东挂价更直接比隔壁东湖城贵20万。

“不为什么，龙湖业主就觉得该贵20万。”中介给我推荐了两套“高性价比”房源，一套是边套90㎡，不带车位挂285.5万，折合单价30056元/㎡；另一套是89㎡，折合单价31341元/㎡。

当手机计算器显示出单价时，我的第一反应是：这价格，为什么不去买更近的丰收湖、火车南站？一点也不难摇。

虽说地铁7号线、1号线三期去年底均已通车，可去一趟大江东还是太耗时。我从火车东站出发，搭乘地铁1号线转7号线到启成路站，单程时长约1小时20分，都够完整补上一觉了。

一边是膨胀的二手房价，另一边是极低的入住率。

除了大江东宝龙广场一二期住宅为毛坯交付外，东湖城、江与城均是精装交付，可看房过程中发现，入住率是真的低啊。

我同事居住的城东改善盘，交付不过一年，入住率已高达8成。照理刚需盘的入住率，只会更高。

从包阳台跟晾衣架的数量来看，去年7月底交付的东湖城（一期交付近千套），至今入住率也不过3成左右。这数据，还包括不少出租房源。

旭辉宝龙东湖城实景

我刚踏入中介门店，就碰上东湖城业主前来询问租金行情。从交谈的方言中大概得知，该业主名下有两套房子待出租，可中介的租金报价让她并不太满意。

隔壁的江与城，入住率就更少了。沿马路那幢楼的一个单元，我数了数，入住也就十余户。当然，跟它交付时间短有关。

对于低入住率，中介给出的说法是：待江东天街开业了，入住率会高起来。

拜托，真刚需少交一个月房租都欢天喜地，还在乎天街开没开业，当然是日常出行的地铁更重要啊。要说吃喝玩乐，天街隔壁的宝龙广场，去年底已经开业，步行不过七八百米。

可地铁7号线、大江东宝龙广场呈现的人流量，也不高，很显冷清。

去年底开业的大江东宝龙广场，人气一般

入住率侧面反应出，大江东核心区的次新房，投资占比偏高。大江东本来就非常远，接盘侠一看价格还这么高，顿时兴趣寥寥。

所以，核心区近月二手房网签价，远没有挂牌价那般夸张。比如东湖城均价25450元/㎡；琅琴湾均价23600元/㎡；大江东宝龙广场均价21370元/㎡；最贵的江与城，均价也就26270元/㎡。

虽然网签价有做低或做高一点的可能性，但成交量下滑是不争的事实。

当我表达想投资一套时，当地一中介立马劝阻：现在投资没花头，价格太高了，以后能涨多少，谁也不知道。

另一中介更直接，索性放弃高价房源带看。如果是嫌价格贵的客户，还会推荐河庄的金色和庄、新湾的未来海岸等次新房。

大江东核心区次新房相比新房，成交价已大涨了很多。但房东们依然信心爆棚，挂价还一路走高，原因不外乎以下三点：

第一，江东天街计划今年9月开业。天街在杭州的号召力，无疑是给房东们的定心丸。

第二，自去年9月起，核心区的新盘高层均被定义为热点盘。未来二手房的供应量，就只剩眼下这几个。

第三，钱塘新区整体战略定位，仍在提升。

不可否认，当下的大江东，已然不是当年那个青涩的少年，多了份成熟男人的魅力。但本质上还是远郊刚需板块。

毕竟，大江东短期内能看得到的利好，在江东天街开业后，已释放完毕。据悉，江东天街是在聚焦家庭客群的基础上，强化“运动+亲子+餐饮”三大业态。

预计9月开业的江东天街

好的综合体是加分项，却非必选项。当周边新房限价19800元/㎡，而二手房实际入手价接近3万时，但凡是个无房户，首选还是摇新房。

在一二手明显倒挂板块，买新房or二手房，最大的不同在于，前者倾向投资，后者自住属性更浓。

一个不容忽视的现实是：大江东远未进入无新房可摇，非得买二手房的程度（着急自住除外）。

目前核心区仅新盘，就有在售的融创云帆未来社区（可售约1484套）、待售的金成潮塘轩（规划7幢住宅可售），还有河庄、新湾、临江等区域，可选择很多。

年前云帆社区开盘时，当地中介就抱怨过：大江东一有新盘大规模摇号，二手成交就冰封，看房的人都没有。

今年首批集中供地潮，大江东又有两宗涉宅用地将出让。

除新房外，核心区还有“天量”二手房压顶。东湖城整盘超1700户，目前仅一期交付，二期预计今年7月交付。

放眼望去，一大片全是可供出让的土地

江与城更大，整盘约2700户，去年底仅交付一期，不到1000户，剩余二三期预计今年底及明年相继交付；大江东宝龙广场，还有三期精装住宅未交付。

最近一两年，待交付的还有融创城、星央悦府，非限售房源加一块足有约5000套。20%的换手率，就有约1000套。

东湖城、大江东宝龙广场等盘，入市时间早，前期购买主力以本地人为主，出货比例还不算高。

可接下去待交付的这批房源，几乎全是2018年摇号后入市，那时大江东的投资热情有多高涨，动辄万人摇。换言之：投资比例只会更高。

投资客打一枪换一地，伴随着利好散尽，交付时踩踏出货并非没可能。

只要实地跑上一圈，就知道大江东真的不缺地，满眼望过去，尽是一块块可兑现人民币的土地。不缺地、未来也就不缺新房供应。

大江东未来缺什么？人啊。

新房的意向客户，来自杭城四面八方，甚至不乏省外投资客。可接盘二手房的买家，主要分三类：机场工作人员，下沙置换家庭，以及地铁7号线沿线资金有限的打工人。

这部分客群的数量及承价能力，是有限的。当地中介告诉我，地铁7号线通车对核心区二手房的影响，并没有预期高。“着急买的，地铁通车前已经下单。”

何况，大江东的次新房并非仅有核心区这唯一选项。

大江东太大了，光是陆域面积就有约348平方公里，除核心区外，前进、义蓬、新湾、河庄、空港新城等，都有在售的次新房，均价从1万出头到2万5-2万6不等。

很明显的变化是，最近两个月义蓬、新湾二手房成交量猛增。义蓬的宋都丽郡国际，近两个月网签了14套；星悦湾网签了11套；金凌蓝色港湾，卖了8套。

新湾的未来海岸，去年底交付至今，不到3个月网签了10套；宋都新宸悦府，近两个月网签了8套。

这股二手市场上崛起的“新势力”，最直接的优势在于：价格便宜。最贵的星悦湾，近月网签均价也就24460元/㎡，大多网签均价不到2万。同样面积段，交付更早的次新房，得房率更高。

但成交量高，代价是房东“没钱赚”，以未来海岸为例，2018年高层均价差不多就得1万7，如今二手网签价不过19230元/㎡，算上资金成本，炒了个寂寞。

东湖城、江与城、大江东宝龙广场的房东们，赚头还是很大。东湖城一期单价才一万五六，如今次新房收益约1万一平；江与城新房约17200元，次新房收益也有9千一平。

不过大江东这几个红盘的收益，相比其它“万人摇”还是有些黯淡。

同为“万人摇”的融信澜天，新房买入价1万8，现在二手房价3万6，涨了一倍。华夏四季和西湖国际城，一二手房价差都在2万+。

此前，投资客们普遍认为，像大江东这般超低单价的新房，涨幅本应是最高的。结果，不仅赚钱的绝对值低，连涨幅都跑输了奥体、钱江新城，甚至申花的次新房。

整个看房过程中，中介挂在嘴边的口头禅是：只要杭州每年引进五六十万人口，大江东的热度就不会低，二手房价还会涨。

但她忽略了，这五六十万人有多少是真来杭州就业的？有多少会流到大江东？

如果不是诱人的限价，有多少人会在配套还远未成熟时，就急急冲向这个杭州远郊以智能制造为主的旷野之地？

在影视圈，有的明星出道即巅峰。伴随着即将开业的江东天街，大江东将迎来又一个高光时刻，可真正的考验也随之到来。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
宝龙融信·新荣世邸	17500	板块：临安锦南房源：104套户型：89-97㎡登记方式：验资30万登记日期：4.2-4.4
杭辰星万里	16800	板块：超山房源：112套户型：95㎡登记方式：首套冻资45万，其他90万登记日期：4.1-4.3
阳光城檀瑞府	22000	板块：富阳富春板块房源：205套户型：95-116㎡登记方式：验资60万登记日期：4.1-4.3