杭州区划新格局下的三大猜想：每一个都让人期待，谁将成为现实？
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
杭州城区划分，昨日正式官宣。
与流传的“两并一拆”版本一致：余杭一分为二，化身余杭区和临平区；钱塘新区独立成为钱塘区；下城区、江干区成为过去式，分别并入拱墅区和上城区。
为什么要进行调整？简单地说，就是均衡各区资源，优势互补。
打开杭州地图，会发现有的区占地超1000平方公里，而有的区如上下城，只有咪咪小的二三十平方公里，再有腾笼换鸟的手段，地方就巴掌大，后续发展严重被限制。
还有各区教育资源相差甚大，合并之后，可一定程度共享。
像武林府，与民办长江实验签了入读协议，但由于对口初中一般，下城又没优质民办初中，导致不少业主不愿意读。并入拱墅后，可报考文澜、锦绣等民办，武林府的学区一下子就变香了。
杭州城区调整，过去25年里，先后发生了4次。以往的调整，着眼于扩大城市版图。这次不同，是在原有版图中，进行合并与拆分。
但杭州并非先例。早在2015年11月，上海市政府就将静安、闸北两区合并，成立新的静安区。
以至于有个段子至今仍被上海人提起：“你家住哪儿啊？”“静安区呀”；“喔唷好巧，我也是静安的，我家在南京西路，你呢？”“彭浦新村”。
如今，这个段子有了新版本：“你家住哪儿啊？”“上城区呀”；“喔唷好巧，我也是上城区的，我家在南星桥，你呢？”“丁桥”。
新的城区划分，究竟会对杭州，尤其是杭州楼市，产生怎样的影响？
我们大胆做了三大猜想！
猜想一：
江干非热门板块，二手房价启动？
当年上海静安、闸北两区合并消息传出后，闸北区二手交易量迅速攀升。
以段子里的彭浦新村为例，日均成交量猛增5-10%，平均房价也有2-3%上涨。
据上海中原地产数据，两区合并消息公布前两个月，闸北地区约有3成房东调价。个别房东甚至为了并区后高价出售，宁可赔违约金也要解约。
傍上上城区的大腿后，原江干区的非热门板块，诸如丁桥、九堡、笕桥等，房价是否也会像上海闸北一样，成功逆袭？
虽说杭州楼市十分火热，可还是有不少板块，二手房价原地踏步。
像是九堡，至今未能摆脱“万能坑”的大帽子，钱江新城2.0的利好短期内又不能快速兑现，导致二手房价迟迟涨不动；
丁桥虽有主城“房价洼地”的美誉，可物理距离实打实存在，再加上商品房、回迁房、经适房混居，二手房价普遍难超越2018年的巅峰期。
笕桥也是一样。距离武林广场直线仅约7公里，到钱江新城也不过9-10站地铁，一条地铁4号线直达。
可碍于笕桥机场的存在，以及区域内优质教育资源的缺乏，新房热度、二手房价被其他热门板块，摁在地上狠狠摩擦。
相比上海闸北的敏锐，杭州楼市对于并区的反应，明显慢了一拍。
丁桥即将迎来地铁3号线、天街
去年底杭州分区传言甚嚣尘上上，我曾去过一趟丁桥，当地中介透露，冲着分区传言跑来买房的，几乎没有遇到，市场也未因此迎来成交的量价井喷。
“传言最凶的那两个月，成交量比去年4、5月份，还跌了三分之一。”中介小张表示。
就是丁桥本地居民，大多也是看客心态。毕竟，丁桥本就隶属主城区，享受着主城区同等的教育、医疗等配套。而不是像萧山、余杭，囔囔着同城化多年，可最现实的教育资源，并不共享。
并区与否，大众更切身关注的，还是教育资源能否共享。
民办教育资源，明确可共享。公办教育资源，暂时虽不调整，可原上城区教育资源丰富，并区之后以合作办学、托管等形式提升原江干区教育水平，并非没可能。
而优质教育资源的进驻，无疑是房价最强有力的“回血剂”。
猜想二：
独立自主了，未来科技城变得更强？
杭州市八区中，余杭区面积1228.41平方公里，仅次于萧山。
我对它最大的两个直观感受，一是版图太大了，加之区政府位于东北角的临平，行政效率不高；二是资源严重不均，典型如学校和医院。
此次一分为二，对来科技城而言，可能是一个重大的发展契机。
因为无论人口还是GDP，未科在余杭，乃至整个杭州，扮演的角色，都越来越重要。
这两年来，杭州每年几十万的新增人口，余杭区是最大迁入地。其中的绝大多数，如潮水一般涌向了未来科技城。
以2019年为例，全市新增人口55.4万人，超一半（28.8万人）流入余杭。官方数据显示，未科人口已从当初的6万多，增长到2019年的40多万，且人口结构以年轻码农为主。
相比多年沉淀的滨江，未科的产业经济，也已“后来者居上”。
2018年，余杭区迎来“高光时刻”，GDP第一次超越萧山区，成为浙江省第一经济大区。这其中，未科单独贡献1459.9亿，占比63.13%，更超越了滨江区。
翻译成白话文，就是未科已经比萧山、滨江“更有钱了”。
新“余杭区”除了未来科技城，还包括云城、良渚和径山等，不缺土地、不缺钱，也不缺产业、政策，更是省市政府的心头肉，可以说就是没有海的低配版深圳！
由于未科表现过于耀眼，以致于近年还出现了临平吸血的诸多说法。
此次分区，相当于一个家庭中，实力强劲的孩子，独立成家。没有了被均衡，蜕变在望。
我有一个朋友，供职于未科一家省属国有单位，但因为属地管理原则，日常业务都得跑到临平办理，来回耗时超过2个小时，苦不堪言。
“早就等分区公布了，等政府办公室一入驻，以后就方便了。”不少同事，更是早早在未科买了房。
但分区之后，未科同样面临不小的挑战。
尤其是教育资源，相比临平比较匮乏（分区后，民办教育和高中有一段过渡期）。但挑战也是机遇，借势高质量的生源，独立成功发展教育资源也并非不可能。
另有传言称，新的余杭区隶属主城区，中考会与主城打通。若确定，将是重大利好。
无论如何，分区之后的未科，都变得更期待了。
猜想三：
借势优质教育，武林（文晖）再崛起？
过去几年，杭州二手房价迎来了“野蛮式”上扬。但武林的表现，堪称“没落、凄凉”。
早在2000年前后，朝晖路一带就出现了大批高档商品房，几乎都是当时杭州城里的“一线豪宅”，如中山花园、中北花园、施家花园、绿洲花园、金都华庭、星都嘉苑等。
不仅很少“老破小”（现在也算不上），有些还是开创居住潮流的品牌豪宅。
比如，引入人车分流、会所、泳池设计的金都华庭；配备中央空调，及可视门禁系统的东方豪园……
但当年的豪宅，如今在房价上已然没有一丝光环。平均4-5万的二手成交价，只能匹敌金沙湖和市北西，远不如滨江、奥体和未科等后起之秀。
即便是后来的君玺、武林外滩，在高端楼盘PK中，也是落于人后。
我们列举了几大原因：硬件陈旧、物业管理落后、城市面貌固化、区域缺乏大IP规划，和扶不起的学区等。结果，学校是公认最大的短板。
与西湖、拱墅等教育强区相比，下城确实上不了台面。
以公办小学为例，下城共有23所小学。但在全杭州排名中，名声叫得响的，也就两三所，即安吉路实验学校、长寿桥小学等。
一句话，下城区的教育资源=少数的强，大多数的弱。
反观拱墅区，真的会包装自己的教育资源。现有民办初中5所，文澜中学、育才中学、锦绣中学、树兰中学和上海世界外国语中学。
前三所，一直是各区人民羡慕嫉妒恨的对象。
正因为如此，锁区摇号出台后，不少小低年级家长，还跑到拱墅区买房，提前占位。
现在，拱墅区又把民办资源纷纷往公办导。典型如育才登云小学、文澜小学等，导致附近楼盘二手房价大涨。
两区合为一区后，按照公民同招、民办限区摇号的新规，原下城学子们，亦可就读拱墅民办学校。
同时，在集团化办学的战略下，原拱墅区优质教育资源，也可能通过托管、分校等形式，提升原下城区公办教育水平。
当然，面对两区众多学子，优质教育必然是“僧多粥少”的局面，注定只能为有限人所有。
但可以肯定，下城区最大的短板，今后一定会得到提升。
事实上，近年随着文晖板块新盘的轮番上市（新都会1958、乐府、熙华府，及和品、城市之星、嘉里城等），以及待拆的和平广场，这一带的关注度已显著提高。
全面焕新下的武林，正重新进入杭州楼市主流舞台。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 锦粼云荟 | 34270 | 板块：市北东 房源：66套 户型：124㎡ 登记方式：验资116万 登记日期：4.10-4.12 |
| 源著天樾府 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：60套 户型：89-107㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：4.10-4.12 |
| 春来枫华 | 47000 | 板块：东新 房源：256套 户型：98-139㎡ 登记方式：首套冻资130万，其他260万 登记日期：4.9-4.11 |
| 中旅·归锦府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：94套 户型：98-144㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：4.9-4.11 |
| 江语云城 | 16300 | 板块：富春湾新城 房源：144套 户型：89-121㎡ 登记方式：无需验资 登记日期：4.9-4.11 |
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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