土地集中挂牌：透露了两个积极信号 | 楼先生问答NO.623
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57宗土地集中挂牌的时候，除了话题性极大的钱江新城二期、绿汀路TOD以及钱江世纪城SKP地块，大家最关心的就是它们的限价。
今年摇号有多难，上过场试过手气的人，都已有切身感受。尤其大家对“限价涨不涨”拿捏不准的情况下，摇号越难，越怕踏空。所以今年一季度，粉红盘统统被抢。
随着第一批集中供地上市，且公示了限价。大家焦虑的情绪可以缓解一下：首先，基本上杭州限价仍然非常严格，金沙湖、东新、宁围等板块，一点都没涨，三墩北还是28100元/㎡，四年没有变化了。
其次，个别板块限价略有变化，因为具体地块的属性各不一样，比如丰收湖TOD，涨了400元/㎡，可以忽略。还有塘栖和临安的限价，主要是容积率的原因。
第一个积极信号就是：限价不涨，且杭州不缺土地供应。
至于第二个积极信号，我认为是钱江新城二期两宗地块的限价，一宗限价67500元/㎡，一宗限价66000元/㎡。你可以说是钱江新城二期的重新定价，也可以说不是。因为江河汇也属于钱江新城二期。
一，限价并没有超越江河汇，还是强调了杭州限价的天花板。天花板固定住了，下级板块的限价也不可能出现本质的突破。
二，钱江新城二期的定价，明确传达了杭州城市发展战略依然以拥江为中心。钱塘江两岸依然遍地是城市红利。
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1500W、萧山科技城/排屋、万科日曜之城
@养乐多
老师好，我父母名下有两套萧山的房子，绿都四季花城和中粮云涛名苑，现在打算想置换一套房子去摇号，请问卖掉哪套比较好？但是感觉摇号没多大希望，也想看看二手房，大概1500W左右，有没有什么好的建议？
楼先生：二选一的时候，一定要把不够好的那一套二手房换掉。这一点可以从户型、物业、楼层，甚至跟周边的配套、规划结合起来看。这两套房子，一套在南部卧城，一套可以算在三江汇的规划范围，前者更静态，后者更动态。所以撇开楼盘自身的话，建议可以保留一下云涛名苑，紧跟城市规划，保留机会和红利。
至于摇哪里，以你这样的承价能力来说，可以选择的楼盘实在太多了，如果不去摇一摇那些顶级红盘，都有点说不过去。比如亚运村三兄弟，哪怕是万科日曜之城250方那个户型，也在你的预算内。还有杭州壹号院的330方，到时也可以试一试运气。马上奥体又会有两块宅地出让，供地不断就可以一直摇。
哪怕江南岸都摇不到，1500万的预算也可以关注望江新城的新世界，江河汇的新鸿基也可以。如果你是萧山本地人，工作和生活都在江南岸一带，那钱塘江两岸或者江南岸的排屋合院都可以。比如排屋合院可以盯着仁恒萧山科技城的新项目。
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300-350万、无房户+人才、金成汀云上府
@甲方乙方
老师好，我是无房+人才的购房资格，属于政策帮忙的购房群体。已经把原先的房子卖了，手里现金180-200万，考虑自住加投资，摇新房怎么选择？目前在城西一带，户口在拱墅区。
楼先生：中签率低于10%的板块越来越多，对于普通的有房户真的是欲哭无泪。不过也没办法，为了打压炒房客，只能出这样的政策，但任何政策都不可能是完美的，改善家庭以及未满30周岁的单身就被误伤了。像你这样的情况，已经是足够幸运了，有人才购房资格在手上，上个车还是挺容易的。
300多万的预算，先关注那些热点楼盘，在城西一带生活工作，可以考虑勾庄、三墩北以及未来科技城。预算上最契合的应该是勾庄，限价3万左右，楼盘有星创城和万科前宸，都是地铁盘，属于城北CBD核心位置。三墩北也可以，限价28100元/㎡，板块内有很厉害的倒挂，不过没有地铁。
至于未来科技城，预算要稍微往上撑一撑，限价3万4到4万出头都有，具体要看产品，比如洋房就会贵一些。今年未来科技城可选的楼盘还是有不少的，比如中梁沐宸院、杭州富力中心、未来天空之城，以及金成·汀云上府、众安·蒲荷芸抵。
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400万自有现金、天璞108方&沁澜128方
@云淡风轻
手上有一套萧山星都花园103方房子自住，龙湖天璞108方已出租，勾庄沁澜128方洋房2楼，明年上半年交付，还有400万自有现金。家里仍有房票，想摇号，主要摇奥体、滨江、江河汇、望江新城、城西等500-1000万左右的房子。请问如果摇到号了，要怎么操作？卖哪个房子？听说洋房保值能力差，沁澜2楼洋房交付后出手掉是不是好节点？
楼先生：真让人羡慕嫉妒。不管是天璞还是沁澜，都是很优质的资产，奥体和勾庄都还很有成长空间。如果没有绝对更好的标的，不建议轻易卖掉。而且很可能卖掉后，也买不回来这么好的资产。关键是，既然你们还有房票，也还有这样强的承价能力，那就先去摇号吧。在今年的行情下，若是没有出现明确的拐点，肯定是先买后卖。
打个比方，如果能摇到亚运村、江河汇、申花或者望江新城等第一梯队的新盘，那卖掉天璞就不会觉得很吃亏。但如果摇到了第二梯队，从长远看还是不够划算。毕竟奥体这样的板块，还是需要有一个好仓位，占着这样一个资产，可以跟城市一起成长。至于沁澜，到了二手房市场上，二楼和洋房肯定都会吃亏一点，但只要城北CBD发展的基本面都在，那就没有问题。如果摇到了，一定要卖掉一套，那就沁澜吧。
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300-400W、浦沿/滨耀学府、转塘TOD
@Grace
我们家现在住在公婆买的婚房，房子大小，小区环境都挺满意。自己有一套滨康路地铁口房子在出租，小孩在萧山读小学一年级。手上还有一张房票，预算300-400W，有没有值得推荐的新房，或者说现在有没有必要买主城区的学区房，为初中入学做准备？
楼先生：一般来说，大部分家长选择小学的时候基本上也考虑对口初中了。除非你们在读小学对应的初中真的非常一般，那可以提前做准备，来主城区是一个方案。不过还是有一点提要醒，现在正处于学区的变革过程中，接下来五年到十年时间，学区应该会有一轮洗牌。你们家孩子又刚上一年级，不到万不得已的情况，确实没必要大折腾。
至于三四百万的预算，新房可以摇哪里，那撇开学区的话，建议你留一个楼盘，那就是属于滨江区的滨耀学府，是兴耀和滨江合作开发的楼盘，听说在教育资源方面，这个楼盘会有额外的惊喜。另外还可以留意转塘板块，属于西湖区，今年地铁集团拿下的TOD项目，应该会上市，目前确定跟蓝绿双城合作。
还有几个选项，主要集中在萧山范围，比如萧山科技城，已经有明确的学区利好，今年下半年仁恒最靠钱塘江边的项目会上市，它的高层大概率还是一样的价格。其它还可以萧山市北，限价37500元/㎡，也可以是你的备选方案。
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500W、学区房VS限价新房、追涨次新房
@空气中
目前两套房，一套钱江世纪城金色江南自住，一套采荷芙蓉54方老破小学区房。因为孩子大了不需要学区，现在想卖掉采荷芙蓉，然后去摇500万左右的新房投资，但考虑到新房肯定很难摇，可能也会买二手房。请问现在是卖掉采荷芙蓉的好时机吗？如果卖了万一摇不到新房怎么办？
楼先生：学区房用不到，当然可以卖掉去摇新房。一个学区房能卖个不错的价格，而且基本上只要价格合理，挂出去就会被买走，成交速度很快。另一个新房，尤其不少红盘，确实是摇到就能赚到。如果按照这个思路操作，完全没有问题。但摆在你面前的是，正如你自己所说，新房肯定很难摇。我的建议是，要摇就坚持摇下去，500万左右的新房，有大把可以摇。
换句话讲，要么就别摇了。为什么呢。手上的学区房，在目前杭州大量引入人口的情况下，学区房肯定是越来越稀缺。虽然各个区域都在大力发展教育资源，但教育资源不管怎么发展，都是一场零和游戏，不可能大家都变成顶级学区房。所以手握真正学区房，能跑赢大势。再进一步讲，到时买二手房，买什么二手房呢，去追涨那种次新房吗？风险可是很大的啊，不少人奥体、未科次新房赚钱了，那只是市场的一个侧面而已。
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