面对现实吧！今年高端改善特别难，还继续摇吗？| 楼先生问答NO.629
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3个月前那次红盘大对撞之后，快速消化了一堆红盘。那时就发现，杭州飘荡着七八万张房票，其中杭州手握1000万的改善群体，更是惊人庞大。与之相映衬的是，杭州高端改善的楼盘，越来越屈指可数。
你看，单价7万左右的御潮府、江河鸣翠清盘了，目前只剩望江新城的新世界项目和江河汇的新鸿基项目，但港企做派慢悠悠，住宅什么时候能上市，至今没有消息。
钱江新城二期的两宗宅地，限价分别是67500元/㎡和66000元/㎡，以最快的速度开发，也要到年底才能上市，稍微迟疑一下，就要等到农历年后。
接下来，高端改善关注哪里？
我们来数一数：1、申花板块：滨融府一共还有两次开盘，九龙仓天玺二期还有精装叠墅。2、文晖板块：和品限价51700元/㎡，最大户型185㎡。3、蒋村和文教，两个现房楼盘，锦绣公馆和中国府，前者扑朔迷离，后者从不主动释放消息。4、大关：望品，限价5万出头，洋房户型124㎡，高层139-154㎡。英蓝国际不一定开。
5、未来科技城：绿城晓月澄庐和未来天空之城还有精装叠墅。杭州富力中心有大户型，众安蒲荷芸邸小高层最大户型200㎡。6、城东新城：德信中心有150㎡，佳兆业印月最大143㎡，花语天境的精装地铁叠墅还有最后一批。
7、往江南岸看，无非是奥体、亚运村和滨江。杭州壹号院333㎡据说大概率今年不上市，还有亚运村三个楼盘，至今没有准确开盘信息。所以只能盯着丹枫四季最后一幢楼，观品以及星翠澜庭。
综上，英蓝国际、亚运村、中国府、锦绣公馆、杭州壹号院，都还有不确定性。建议大家不要非它们不可。
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800万、奥体/滨江/亚运村、星翠澜庭
@胡鸡精
现在和老婆住在江南实验学区的小户型，去年10月把摇中的华夏四季卖掉了，预算在总价800万左右，想改善到滨江奥体，谁知道一等就是等到今年的2月大撞车，没摇中。老婆现在怀孕已经快4个月，改善的需求还是挺大的，焦虑啊！现在热门板块的新房都在关注，之后买房策略应该怎么优化？
楼先生：要不要向现实低头的问题，如果对改善需求非常着急，就只有看看二手房了，但目前800万的总价预算，在滨江奥体核心位置买不到第一梯队的品质二手红盘，滨江的二手房价怎么样，估计你也自己也很清楚。今年以来，这两个区域的第二梯队的二手房都补涨上来了。现在买二手房，不能太挑剔。
说实在的，摇新房也好，转向买二手房也好，现在买房都是身不由己，所以真讲不出特别好的策略优化，新房只能等着、摇着，有滨江奥体有合适的楼盘出来，包括亚运村也可以，只能这样。接下来你可以盯着星翠澜庭，拼一拼运气吧。亚运村板块第一个会上市的新盘，两三百套房子，一口气开出来。
至于二手房也只能碰运气，有的房东不急售，就会漫天要价，这类房源不建议去碰，如果有房东急售，会有一定溢价空间，不过这得碰运气。现在是严重的卖方市场，买方的余地被挤压到墙角。
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500W+九堡90方置换、花语天境/叠墅
@阿名
老师好，目前南星桥50方学区房自住，九堡一套90方满5年，在出租。现在二宝两岁，想换一套改善型的新盘，有资金500W，请问该如何？
楼先生：可以换，无非看能换到哪里。九堡有些年纪的房子，腾挪一下也无妨，虽然近期被钱江新城二期带了一波节奏，从长远看，换成更核心地段的资产，还是划算的。此外，满五的房子有市场竞争力。个人认为，反而应该抓住这波窗口期，接下来一段时间，九堡的成交速度会上来，你的房子不会难卖。
如果800-1000万出头的总价预算，可以框一下关注这些板块：第一梯队是望江新城和江河汇板块，比如望江新城有新世界项目，不过要等上一些时间，开盘应该没那么快。至于江河汇，下个月两宗宅地就会出让，快的话，年底或年初上市。
第二梯队是滨江、奥体和亚运村，比如前面提到的星翠澜庭，还有开过盘的观品、丹枫四季等等。第三梯队可以是城东新城，花语天境还有最后一批地铁精装叠墅，德信中心也还有150方的改善户型，另外佳兆业印月也可以考虑。其它比如大关的望品、英蓝国际，申花的滨融府、九龙仓天玺，就看你接不接受这两个区域。
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100万+南岸晶都140方、萧山科技城
@jiwen
我和老公还没小孩，目前手上有一套滨江南岸晶都140方。想把这套卖掉置换，另外手上还有100万现金。想问一下：现在置换会不会亏，主要是房子老了想换个新盘。卖掉以后有地方住，主要活动区域还是在滨江萧山这些板块，能不能推荐一下新房？
楼先生：如果不是名下唯一住宅，想换就换。首先，没记错的话，南岸晶都140方是三房户型，产品需要更新迭代，同样面积段，现在产品更讲究功能性。其次，区域地段不占优势，小区本身市场关注度也不高，声响不大。所以从挂牌价看出，价格就相对比较冷静。这套房子用不到的话，卖掉是一点也不可惜的。
资产升级改良是这两年的主旋律，置换方向而言，有机会应该紧贴城市发展的方向，才能共享更多的规划红利。这套房子大概能卖500万左右，加上手上100万现金，你可以去摇号，总价高一些就选择奥体、亚运村，600-1000万都有，很难摇。
总价低一些可以是萧山市北，限价37500元/㎡，也很难摇，接下来有滨江、招商等项目。另外建议重点关注萧山科技城，这个区域会有不错的弹跳力。
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800万、众安蒲荷芸邸、金成汀云上府
@Ms.lu 璐璐
老师好，我有一套五常爱丁郡89方，想卖掉去置换一套总价800万的房子，不想考虑二手房，想去摇新房，有推荐的吗？又担心上不了车，摇号真是太难了，很是纠结。
楼先生：摇号是很难，锁进限售的频率越来越高了，去年的粉盘今年都被逼成了红盘的中签率，以前的红盘中签率动辄就是百分之二三，甚至有的2%都不到。如果你不想考虑二手房，那摇新房的话，只能向现实妥协。那些预算符合的楼盘，选择范围扩大一些，然后一个个去摇下去。不过，如果是唯一住房，也不是非新房不可，先摇上一阵子，比如六七个月，真摇不到，二手房也考虑起来。
如果拿得出无房户或人才房票，可以看看未来科技城核心区的住宅，有不少楼盘可以摇，有杭州富力中心、未来天空之城，还有金成·汀云上府、众安·蒲荷芸邸，限价4万不到，可以买到改善户型。比如蒲荷芸邸最大户型200方，你也够得着。
若是有房户，那就只能避开热点楼盘了，未科核心区楼盘只能放一边，800万的预算，可以买到申花、大关一带，有滨融府、九龙仓天玺，以及望品这些项目。往市中心方向，还有文晖板块可以重点留意，限价5万出头，五六月份会上市的楼盘是锦尚和品府。
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滨江区/滨康日曜城、萧山市北/花曜里
@妞妞妈
去年年底刚买了招商闻博花城的叠墅，自住滨江区的中兴和园136方，还有一套星澜之城的公寓。目前二宝中班，父母也住滨江区，离中兴和园不远。想把中兴和园的房子卖了，去摇新房，最好是有学区的，又能照顾到父母，不知道有哪些合适的楼盘可以选择？
楼先生：滨江区新房本来就很少，带学区的新房就更难推荐了。丹枫四季还有最后一幢，难摇程度可想而知，要是觉得自己能有很好的运气，可以去试试看。等到下半年，还有一个龙湖滨康日曜城，限价51500元/㎡，TOD项目自带商业和地铁。另外，其实滨江区还有一个很特别的住宅项目，就是傲旋城，很超前的设计和居住风格。
对于你们来说，不一定非要买回滨江区。方便照顾父母的话，不妨直接考虑萧山市北。目前只有锦粼云荟在场上，这个楼盘位置比较偏，此前基本都不需要摇号。市北核心区的话，要等上几个月，接下来陆续会有，滨江房产、兴耀、招商地产在这里都有项目。招商、大家和兴耀三家合作的项目案名已经出来了，叫花曜里。
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