杭州学区炒作又现新招！学校还在规划，隔壁老破小就被抢疯了

Original 江公子/麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末

“和睦新村有什么内幕吗？30多㎡老破小全不见了，什么情况？”

两天前，杭州本地某论坛上的一则咨询帖，瞬间激起千层浪，各种说法都有。

有人说，是为了博拆迁，参考年初突然爆火的朝晖六区，同样是市中心老破小，同样是某段时间疯狂采购，连续霸屏周成交榜前3。

有人说，买家是组团来的，先进场勤丰小区，收光房源后一套套挂出来钓鱼。和睦新村也收了一批，边上菜场拆迁规划建学校，放风称将由文澜托管，因为小区太大房源太多，只收了小户型；

旁边的华丰新村盘小好控制，已经被扫光了。

还有人说，这是老破小春天来了的讯号。

空穴来风、未必无因。至少，近来和睦新村的成交量，确实分外惹眼。据好找房最新数据，近30天该小区网签量多达26套，网签均价36890元/㎡。

去年10月、11月，该小区月成交量还不足10套；最多的12月，也就网签了22套。

和睦新村“高成交量、少挂牌”背后，究竟有何隐情？昨天下午，我们特地跑了趟现场，一探究竟。

作为一个建成已有30余年的老小区，和睦新村不像其他老旧小区那般脏乱差。相反，小区内道路整洁，环境清幽，外立面捯饬一新。

早在2018年，作为拱墅区经典示例之一，曾对小区屋顶、楼道、道路侧石、沥青铺设等36项工程，进行过一轮大改造。

大变样的和睦新村一期，曾吸引总理前来参观。去年，二期改造工程启动。

作为拱墅区重点形象工程，且斥巨资改造的超大体量小区，拆迁之说未免立不住脚。

当问起和睦新村近来为何成交量突然暴涨时，旁边我爱我家的中介不以为然。“区域内总价不到200万的小两房，又在地铁口附近，也就它独一家了。”

和睦小学就在和睦新村小区里

在中介看来，和睦新村高成交量不外乎三点：地铁口，小户型低总价，年轻刚需自住。

至于30多㎡的小户型，也不似论坛博主说的一套没有，还是有三四套房源挂牌在售。但更多的，还是四五十平的小两房，总价200万上下，折合单价4万左右。

不是拆迁，那是有名校进驻？可这一说法也被中介给否了。

“和睦新村自带和睦小学跟启航中学，就在小区里面，工作日带客户看房都能听到孩子嬉闹，也没听说以后学校会有变动。”

但话锋一转，又说道：要说博学区预期，旁边的华丰新村更靠谱些。

与和睦新村一样，华丰新村北面紧邻杭州运河学校。

这是一所专为外来务工子女开设的学校，创办于2001年。但据中介透露，今年起该学校停止办学（未查询到官方公告）。

学校停办后，片区内的适龄儿童（指华丰新村户籍生）总要想办法安置。再加上，和睦新村与华丰新村中间，有一块空置了数年的空地，传言，该地块未来将建成学校，由文澜或育才托管。

也因此，自3月中旬起，华丰新村成交量猛涨。“之前每个月顶多卖个两三套，最近一个多月，前后卖了10套。”

来买房的客户里，除了提前“探知风声”的投资客外，据悉，还有相关业界人士。

正在进行外立面整修的华丰新村

“我们领导得知老师也买华丰新村后，跟着投资了一套，搏一把。”看房路上，一中介告诉我。

华丰新村在和睦新村以东，隔着河跨过登云路，就是顺发吉祥半岛。作为一个有着30余年房龄的老旧小区，目前正进行外立面改造，随处可见绿色外衣的脚手架。

由于小区体量不大，加上前期大批量出货，目前房东诚心挂牌在售的房源，加一块不过六七套，主力是50多㎡的小两房。

中介带我们看了套一楼的56㎡，经典手枪户型，一房朝南、一房朝北，带院子，挂价220万，折合单价约3万9。

在这之前，同样户型、楼层更好的房源，挂牌单价不过3万6-3万7，短短一个多月，直接跳涨两三千一平。

“溢价空间有限，房东精明着呢，知道未来可能有学区利好，要么不卖，要么就是挂4万出售。”中介说道。

一块闲置多年的空地，要建一所新学校，还是名校托管，这事靠谱吗？

我查看了拱墅庆隆小河单元控规，发现这块地的用途，确为教育用地，盖学校没错。

可名校托管呢？拱墅优质教育资源众多，参照文澜民转公和育才登云小学（民办资源向公办传导），似乎可能性也不低。

加上带头买房的，又有所谓知悉内幕的学校老师（未明确哪所学校），更增添了遐想空间。

但大家有没有认真想过，这事“八字还没一撇”，不确定性太强了：土地既未动工，也无建设时间表，更无红头文件。

不要说学校还停留在规划层面，就是建成了明确托管了，没正式入学前，也存在变数。

青枫墅园就是前车之鉴。去年9月，传出学军托管未科三中、四小，一堆人杀向周边二手房。结果开年来个大反转，转眼哭晕在厕所。

和睦新村与华丰新村之间，传言将新建学校的空地

退一万步讲，即便真有名校托管，就一定能成为名校吗？

我们已经无数次强调，名校集团化战略，是杭州推进基础教育全域优质均衡发展的主方向。通俗地讲，“名校普及率”会越来越高。

不久前，杭州发布的《基础教育专项规划》，也佐证了这一点。

根据规划，到2035年，杭州计划布局幼儿园1760所、班级规模约2.02万班；小学787所、初中292所、九年一贯制学校125所，小学班级规模约2.67万所，初中班级规模约1.21万班。

其根本目的，是通过两大方式，打造公平开放、优质均衡的现代化教育体系。

一是实施品牌带动、推进名校集团化，缩小学校间差异、城乡差异；二是引导民办教育资源，向公办资源相对薄弱的城市新区布局，缓解教育供需失衡的矛盾。

简单地讲，以后大家都会变成“名校”。

当所有学校看起来都差不多，会发生什么？

首先，学区的溢价能力，肯定会大幅降低。

一所名校的成型，需要长时间的沉淀。学校硬件、教学理念、师资力量及生源素质，缺一不可。

就算真有文澜来，按之前文澜“一变六”的繁殖速度，再继续稀释，师资跟得上吗？

所以，现在很多爆炒的新学区，很大程度上，可能就是某些投资客做的局。而一旦价格涨到位，他们就会提前拍拍屁股走人，只留你高位站岗。

典型华师大所在的蓝孔雀，巅峰时一个月成交30套不在话下，如今惨淡不过一手之数，甚至价格也出现了松动。

在我看来，华丰新村这种“完全没影”的学区炒作，无异于交智商税。

或许在很久很久之后，它或许有机会成长为“真学区房”，但未来的偶然性事件，并不值得现在就下超额赌注。

一旦名校预期落空，这种承接力不多的高位老破小，很可能会掉入深渊。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
敏捷星著柏悦府	22800	板块：临安城区房源：196套毛坯户型：89-110㎡登记方式：首套验资60万，二套80万，全款100万登记日期：4.27-4.29
中旅时光里	30000	板块：丰收湖房源：120套精装户型：89-99㎡登记方式：验资60万登记日期：4.27-4.29
星合映	23000	板块：崇贤房源：123套精装户型：89-144㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：4.27-4.29
江山云樾府	26200	板块：下沙大学城北房源：99套精装户型：143㎡登记方式：首套验资50万，其他100万登记日期：4.26-4.28
佳源驭远玖墅	17800	板块：钱塘新区房源：43套毛坯户型：143㎡登记方式：首套验资50万，二套80万登记日期：4.26-4.28
绿城富春玫瑰园	49000	板块：富阳东洲房源：22套户型：250㎡登记方式：首套冻资500万其他700万登记日期：4.26-4.28
众安顺源府	20500	板块：富阳银湖房源：176套户型：89-120㎡登记方式：验资30万登记日期：4.26-4.28
德信银城观湖之宸	30000	板块：丰收湖房源：52套户型：96㎡登记方式：冻资首套为80万，其他情况为160万登记日期：4.25-4.27