全款绑车位，首摇中签率19%……浙江房价垫底的湖州，要绝地反击？
（范晓伟摄）
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
杭州公证摇号买房的模式，正在向全省复制。
最新抄作业的，是有着“全省房价铁底”称号的湖州。5月12日，湖州市区纯新盘卓越府加推，380套房源，1955户登记，中签率仅19.85%。
5月15日，耗时8小时，756号选走最后一套。
卓越府公开摇号后，湖州市区热门盘的上车门槛，已提高至全款+绑车位。
从公认的“楼市库存重灾区”，到眼下动辄托关系，全款，甚至公开摇号，用时不到小半年。
为抑制一再过热的市场，近两个月湖州调控持续加码。3月27日启动限购，社保未满6个月限购一套住宅；
5月18日增加限售、摇号。中心城市范围内，新房、二手房自取得不动产证2年内，不得销售；热点区域实施“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的土地出让新模式；且意向客户量大于当期可售房源量，及双限宅地，统统启动公证摇号；
5月20日，摇号细则公布。
飞速窜火的楼市，遇上层层收紧的调控，湖州是像杭州一样越摇越火，还是一夜间打回原形？
说来也巧，520新政出台当天，我们正好在湖州城里跑盘。像是赶上了大戏的序幕，锣鼓声渐渐频密，一场更宏大的起承转合，正要粉墨登场。
02
第一站，来到吴兴区东部新城的湖东西区板块。
湖州提出“湖城向东看”发展战略后，东部新城成为接轨上海的桥头堡，而湖东西区，恰好是老城区和东部新城的连接枢纽。
整个湖东西区面积约6平方公里，城市界面簇新，2016年底万达广场落地后，这里的各项配套更趋完善。
湖州万达广场
只是，除了尾盘外，板块内也就宝龙旭辉城、驭远中南玖熙湾、房总东耀府和东悦府还有部分房源可售，均价约1万4到1万6。
传说中“置业顾问要忙到后半夜”的宝龙旭辉城，就在湖州万达广场东面，一路之隔。
许是工作日上午，加上非销售节点，售楼处有些冷清，只有一两个待签约客户到访。“现在就只有商业街上的两幢小户型住宅在售，以老带新、团购客户为主。”
去年5月首开以来，宝龙旭辉城完整见证了这一轮行情上涨。据置业顾问说，去年几次加推，价格涨幅不过千；今年1-4月，直接涨了近3千一平，现在备案价16500元/㎡。
湖州湖东西区实景
原计划打卡的第二站，是南太湖新区的仁皇山板块。此前采访就发现，湖州本地人买房，三句不离仁皇山。
很多湖州“唯一”扎根在这里，比如奥体中心、城市规划展览馆、市民中心、图书馆等城市优质资源，类似杭州武林门+钱江新城+奥体的组合。
行至途中才得知，就在我们来的前两天，仁皇山板块仅有的高层住宅新城吾悦广场，最后两幢高层已推出，当天清盘。
这是湖州城区为数不多的需全款+绑两个车位销售的楼盘，可依旧一房难求。
眼下，仁皇山板块高层断供，后续何时再有宅地出让还未可知。
03
被许多仁皇有钱人盯上的长东板块，成为我们拜访的第三站。
长东板块，又称为“南太湖未来城”。自去年起，长东板块先后有6大新盘亮相，沿着南太湖大桥东北侧，整齐排开。
2个月前，南太湖新区刚刚公布长东片区的教育配套规划，将高标准建设9所中小学+17所幼儿园，仁皇接近断供后，这里成为湖州购买力的集中地。
沿途虽看到不少在建新盘，可问起来回复都是卖完了。目前板块内仅有卓越府、绿地新里云上府还有待推房源。
卓越府，因此成为湖州第一个线上公证摇号楼盘。
抵达售楼处时，选房的红色标识牌犹在，但置业顾问只有两三位。时不时有购房者盘桓在沙盘前，咨询何时加推、摇号怎么摇？
还有后知后觉的购房者悄声打听，有没有门路能买到这里的房子。置业顾问一听，嗓门瞬间提高两度“没有的，就算有房源退出来，也是替补接上。”
相比其他售楼处，老城市北板块的绿城锦玉园热闹多了。虽然只是银泰城旁的临展点，但进进出出看房的客户不少。
锦玉园是湖州市区为数不多的精装修盘，主打小高层，户型从107-257㎡不等，均价预计2万+，带4000元/㎡左右的装标，预计6月首开。
这个“天花板”的存在，也印证了湖州房价全省最低的现实。
它是绿城在湖州的第二个项目，十年前，绿城首进湖州，在仁皇山脚下开发了36万㎡的御园，主打法式排屋与大平层，据说，当年的本地富人几乎人手一套。
据悉，锦玉园蓄客量逾3000组，足够支撑整个项目开盘。不出意外，首开将像卓越府一样，实行公开摇号。
04
实地探访的最后一站，来到湖州开发区西南板块。
这里是投资客们的集中地，因紧邻湖州高铁站（已使用），吸引了一波又一波市外客户。据业内预估，整个西南板块投资客占比约一半，部分项目更是超过70%。
价格是真便宜，在售新房毛坯均价约1万2，相比市北的锦玉园，约有万把块价差。这在过去N年里“一碗水端平”的湖州，简直是不能想像的。
自锦玉园出发，行车距离约六七公里，却是另一番天地。西南板块有两大特征：库存量大（相较其他板块）、价格便宜。
开车兜一圈，只见惠建未来峯、佳源四季璟园、佳源弘阳沁澜府、金成祥新公元九境，还有融创、港龙、海王三家联手之作霅溪桃源等，都是在售状态。
上图为开发区西南板块实景
下图为待售的佳源四季璟园施工工地
去年一年，板块先后出让了10块涉宅用地，可建面积91.97万㎡。（数据来源于湖州透明售房）
但由于位置相对较偏（湖州市中心不大、开发又集中），本地人但凡预算足够，自住不太会考虑往西南去。
离开四季璟园准备返杭，等待上高速口的红绿灯时，前车副驾突然跳下一女孩，径直向我们车飞奔而来。
她敲响车窗之前，我已经脑补出若干社会新闻桥段，没想到，塞进来的是一张名片：“姐，欢迎来我们项目看看！一百多米楼间距，户型特别好！”
那一瞬间，我仿佛回到了2015年前的杭州，那时刚出售楼处，就有隔壁竞品盘的工作人员拿着单页四处推销。
如若市场行情一路走高，板块价格梯度持续拉大，湖州本地客群向西南外溢，也就顺理成章。
05
湖州楼市短时间内迅速崛起，有三方面因素：
最直接的刺激，是去年底、今年一再上演的土拍大战。
以吴兴区东部新城为例，去年10月底，滨江经过333轮竞价，以11.59亿、溢价71.4%拿下诸墓单元地块，楼面价约8748元/㎡，刷新东部新城地价新高；
今年1月20日，乌山单元地块经过228轮，被佳源以6.51亿拿下，溢价率高达105.4%，成交楼面价11899元/㎡，再度创新高。彼时，东部新城新房在售均价不过13000元/㎡；
疯狂还在持续。3月份，荣安首度涉足湖州，拿下的湖东西区地块，楼面价高达13105元/㎡，创全市地价新高。
半年不到，地价连跳三级；线条再粗大，也能感知楼市风起云涌的变化。
湖州吴兴区文体中心
其次，投资客大量涌入。
前些年，一说起湖州，投资客们一把辛酸泪，论坛、购房群不乏投资失败的现实案例。但随着环杭、环沪投资门槛、难度一再升级，均价1字头的湖州“洼地”优势瞬间凸显。
开年后，各大售楼处里外地投资客到访明显增加。宝龙旭辉城团购客户中，就有一批来自上海的老师，公积金账户上躺着几十万。可上海买房成本太高，公积金不过九牛一毛，湖州不一样，不仅够付首付，还有多余的钱买车位。
环沪城市中，湖州门槛最低，未来又有沪苏湖高铁利好，到上海虹桥仅需半小时。
不光上海，嘉兴桐乡，杭州，舟山，台州等省内投资客，也在持续涌入。毕竟，桐乡凤凰湖的实际楼面价，都到2万3了，而湖州房价还停留在1字头。
第三，库存持续走低，一二手倒挂大。
据湖州透明售房网数据，以2020年成交量为参照，湖州市区消化全部商品房库存约16.6个月，其中住宅库存只需10.2个月。
这还是把拿地多年的“僵尸老盘”，已售但未网签房源，统统囊括其中。按照今年这势头，只怕等不到10月，就能把库存清空。
而去年全年，湖州中心城区出让的宅地共39宗，其中一半集中在乡镇跟南浔区。像是市区的湖东西区、开发区凤凰分区，去年一年无一宗宅地出让。
仁皇山新区也就1宗，可建面积5.92万㎡；东部新城3宗，可建面积75.02万㎡；老城区2宗，可建面积71.11万㎡；太湖度假区4宗，可建面积77.42万㎡。
新房买不到，最直接的影响就是热门板块二手房价猛涨。以市中心的仁皇板块为例，二手房价约2万，部分带精装修房源更贵，而新城吾悦广场最后两幢高层加推，均价不过一万四五，一二手倒挂五六千。
06
“苏湖熟，天下足”的“湖”，指的就是湖州，它是太湖流域的“天下粮仓”，也繁盛了一代“湖州商帮”。
也有人说，湖州人性格的最大特征是“安耽”，会生活。
这些年，出名的是安吉的竹海、莫干山的民宿，还有散布山间湖畔的低密豪宅、顶奢酒店，不负“行遍江南清丽地，人生只合住湖州”的美誉。
最直观的感受是：本地人买房讲究地段、户型大小跟居住舒适度，至于纯投资意识，还在觉醒中。比如高层、洋房混搭小区中，本地人首选价格更贵、但舒适度更佳的洋房。
这种后知后觉，也反应在本地置业顾问的观点上，他们认为现阶段买房难只是一时的，最终会回归正常。
细想想，跟房价“安耽”了多年不无关系。
湖州实景，肖二摄
中房网数据显示，2021年4月，湖州平均房价13344元/㎡，依然全省垫底。单价1万4，你在湖州能触碰到大部分板块，在省内某些县级市，这都是不敢想的价格。
2019年开始，湖州积极推动“杭嘉湖一体化”，启动建设“南太湖新区”，大力构建集“铁公水空”于一体的交通网络。
随着沪苏湖铁路的开工，十四五期间，还将实施交通“十大百亿”工程，建设“轨道上的湖州”，打造与长三角核心城市的一小时通勤圈。
2020年，湖州推出人才新政，从专科生到博士生，在湖州安家购房均可享受补贴，最高可享51万。而针对博士夫妻双方，吴兴区和南浔区的补贴，高至80万、160万。
过去五年间，湖州的GDP从2223亿元增长至3201亿元，年均增长7.1%，下一个五年，是另一番征程。
对一座现代城市来说，腾飞理想与居住境界，总要二合为一。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 绿城·茗春苑 | 36616 | 板块：之江龙坞 房源：176套 户型：109-158㎡ 登记方式：首套冻资120万，二套240万，一次性300万 登记日期：5.25-5.27 |
| 银城青山湖畔 | 19000 - 33000 | 板块：临安青山湖 房源：204套 户型：85-160㎡ 登记方式：高层验资50万，联排验资150万 登记日期：5.25-5.27 |
| 美的西径晓风 | 19300 - 31400 | 板块：临安锦北 房源：116套 户型：73-197㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：5.25-5.27 |
| 万科樟宜翠湾 | 29800 | 板块：南部新城 房源：158套 户型：99㎡ 登记方式：首套验资50万，二套100万，一次性150万 登记日期：5.24-5.26 |
| 天樾四季城 | 23100 | 板块：临平塘栖 房源：80套 户型：85-110㎡ 登记方式：验资45万 登记日期：5.24-5.26 |
| 祥生银湖澄语 | 20944 | 板块：富阳银湖 房源：65套 户型：90-130㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：5.24-5.26 |
| 碧桂园铂玺湾 | 22095 | 板块：富阳高桥 房源：177套 户型：89-119㎡ 登记方式：无需验资 登记日期：5.24-5.26 |
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文∣波波/江公子
编辑∣二叔
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