5月铁定“不破万”？狂奔数月的杭州二手房成交量，终于颓了！

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

春节后就一路狂奔的杭州楼市，终于要停下喘口气了。

在令人绝望的行情里，二手房隐隐裂开了第一道缝隙：截至5月28日22:00，杭州市区（不含临安）网签二手房7990套。距离月末还剩3天，即便日均成交冲400套，5月总成交量不到9200套。

上个月，杭州市区二手房成交勉强过万，相比3月的11534套已略有下滑。如今，连续第二个月下跌，已是板上钉钉。

杭州楼市到底还受热力学三定律制约，也不能完全摆脱地心引力。

此前，狂热如上海、宁波，只涨不跌如深圳，在强力调控打压下，多个板块的二手房价或成交量都开始回调，有些过户量甚至环比下跌50%以上。

只有杭州，仿佛连升九key的炫技表演，仍然新房中签率再创新低，天价截图成交满天飞，完全停不下来。

现在看来，繁华背后其实已满面疲惫。连升九key的林忆莲，声带也是有极限的。

而且，5月杭州的二手房成交量不仅环比将下跌，同比也会明显下跌。每年4、5、6月都是二手房成交最旺的月份，去年全部破万套，今年5月却反现颓势。

尤其耐人寻味的是，顶流次新房开始集体成交萎靡。

比如绿城留香园，绿城柳岸晓风跟融创宜和园，上一次网签，还停留在今年3月。

滨江锦绣之城上一次有成交，也已经是今年4月10日，前后近50天零成交。

还有今年顶流次新房界的“超级网红”杭州壹号院，近30天网签了2套。

此前的2月、3月，分别还有3套、9套成交。整个5月，至今仅5月14日一天，网签了一套高楼层的129㎡，这也是壹号院交付至今，网签单价最贵的一套。

此外，诸如融创时代奥城，近30天网签3套。是今年网签最少的一个月，还没春节月（2月）多。

时光倒回到3月，光时代奥城一盘，就还有13套网签。

同样成交量下滑的还有市北西的绿城桂语江南，5月仅2套高层网签。前几个月，平均月成交量6-7套，最多的3月，单月网签15套（包括一套叠墅）。

成交量上双的，只有创世纪和中南樾府，但相比前几个月依然逊色不少。

截至2021年5月28日13:00，数据来源：手边买房、好找房

保利融信创世纪，近30天网签13套，够多了吧？但有近一半，网签时间是在4月底，也就是说，5月成交的，只有其中6套。

在此之前，创世纪4月网签18套，3月网签26套，2月网签17套，1月网签15套。

未来科技城三兄弟樾府、印未来和未来悦，近90天共网签98套，但过近30天成交的只有21套，比前两月大幅下滑。

尤其值得关注的，是这两天因“天价截图成交”成为风暴中心的印未来。

相比未来悦和樾府，印未来近期挂牌量和成交量一般，可成交均价并不便宜，其中某一类型房源集体消失。结合昨天刻意在各大购房群群发的成交截图，有炒房客控盘的明显迹象。

提醒一句：PS一份截图或聊天记录只需2分钟；找熟人对倒，定金毁约也无须成本；在网签之前，不要轻信任何传言、截图成交。

即便看到了，也不要到处转发求证。

炒房客就是利用你想炫耀“消息灵通”的心理，让你心甘情愿，成为他们制造心理预期的免费传播工具。

印未来的“天价截图事件”，正好解释了为什么顶流次新的成交变得萎靡。

此前半年多的杭州楼市，出现了一个新现象：由于热点楼盘纷纷限售5年，大批资深投资客放弃“打新”，转投二手房市场短炒。

这就是近半年多，杭州二手房月成交量频频破万，长红不衰的最主要原因之一。

成交量暴涨，伴随的一定是其后成交价的上涨。但这还不够，许多炒房客和中介还通过做ABC单，短期暴力拉涨，无需税费成本大赚差价。

如何才能短期暴力拉涨呢？

最简单的方式，就是盯准一个有概念的楼盘，先用定金“锁”掉一批房源，然后在朋友圈、购房圈放出各种天价成交截图。

传的人一多，涨价预期就形成；实际市场价5万，但截图成交拉到8万，很多接盘侠7万就会去抢。

一开始，这些从深圳流入的“套路”当然是降维打击，炒房客心想事成，房价应声而涨。

但时间一长，顶流次新房的业主发现问题了：不管挂多高的价格，似乎都想像力不够，房价好像可以月均涨1万，一直涨下去。

然后过去半年每一个卖掉热门盘的房东，全部“卖飞了”，个个懊悔不已。

尤其当他们发现，买他们二手房的大量是炒房客，本属于自己的利润，白白让别人赚走了，他们决定改变挂牌策略。

对，就是跳空高挂，挂出一个当下看似“神经病”的高价，保证一两年这价格都不会“卖飞”。

而且动不动就“不诚心卖”，一遇有人看房就再涨价。

实在要自住改善又不差钱的，或许还会一冲动接盘；但短炒客的获利空间却被大大压缩，无漏可捡，搞不好就炒了个寂寞。

因为无利可图，炒房客不再大批“进货”顶流次新房，这类房源的成交量便骤然下降。

于是，以5月为分界线，杭州二手市场进入了“房东觉醒，无量空涨”的阶段。标志就是整体成交量下滑，顶流次新停摆，成交集中于三四梯队老二手房。

我统计了下，近30天主流机构挂牌房源涨跌情况（数据来源于手边买房）：

滨江金茂府：涨价2套、降价1套，涨幅75-155万，降只降了20万；
创世纪：涨价5套、降价12套，涨幅10-102万不等，降最多350万，最少的才1万；
首开杭州金茂府：涨价2套、无降价，涨幅102-189万；
养云静舍：涨价4套，无降价，涨幅16-140万不等；
桂语江南：涨价5套、降价1套，涨幅9-60万不等，降价52万是一套叠墅；
未来悦：涨价14套、降价2套，涨幅20-105万不等，降只降3-10万；
樾府：涨价14套，无降价，涨幅35-110万不等。

许多房东还在不停涨价，一涨就是几十万、上百万；降价的也有，但多是挂了个超高价后，象征性降个几万、几十万。

话说回来，未来一两年，这些网红盘不能再涨几十万上百万吗？

未必不可能。但短炒客与自住客不一样，买入卖出二手房还会产生大量的“摩擦成本”。

比如，这些顶流次新房均未满5年，需缴纳5.3%的增值税，算上其他税费，一套总价千万的房源，光税费支出就近百万。

比如，一些短炒客用的是抵押经营贷甚至高利贷，利息成本很高。

一些没房票的人，还会采用一些“破限购”的灰色手段，由此可能又额外产生数万的成本。此外，他还要考虑持有二手房期间，资金丧失的机会成本。

一来二去，外人看来或许还有的一点上涨空间，对短炒客变得毫无意义，忙了一场可能理财都跑不赢。

炒房客不接盘，仅靠自住的那一点需求，能撑起的成交量就非常有限。

毕竟，除了外来土豪，本地能动辄掏出千万的人，大多已住着好房子，“非买不可”的情况很少。

特别是能花上千万，挤进一套奥体或未科小小的89㎡“改善”的人，真的不多，至少我身边没遇到，他们想住的一般是140㎡以上的大房子。

那接盘侠变少了，房东们就会降价让步吗？

目前来看非常难。首先，大多数房东现金流充裕，而且大多纸面财富已翻倍，他们心态特别好，守株待兔也等得起。

最重要的是，卖掉手上的顶流次新，按当下变态的中签率，“打新”补仓几乎不可能。所以，不卖出一个“不可思议”的高价，他们宁愿原地卧倒不动。

所以，今后数月，“买卖双方僵持”将成为顶流次新成交的主旋律。

如果不出现人为干预，杭州二手房成交量就此进入“横盘”状态，是大概率事件。

但我们知道，这种假设很难成立。回顾过去两三年，总有各种层出不穷的事件，不断打乱市场节奏，搅动市场情绪。

至少先要等传说中的6月红盘潮过后，才能下结论。

因为伴随红盘潮而来的，一定是某些群体获得抢跑权，而某些群体被关在门外，他们会被挤压到哪个市场，不好说。

而日趋泛滥、无拘无束的截图成交，也可能在某一刻冲破大众的心理防线，引发新的非理性。

最后再强调一下。

过去半年，许多截图成交价在不久后都真的成了“市场价”，这不是打脸，而是炒房客控盘成功了。

所以，看到这些截图成交，你的态度应该是“不置可否”。只要你不传播，它可能永远成不了现实；而只要你转发求证，它过几天就变成伤害你的高房价。

我理解很多业主“一心希望自家房价涨”的心情，你转发自己小区的截图也就算了，转发别人小区的，那不是傻吗？

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
世茂国风大境	38998	板块：青山湖科技城房源：71套户型：117-178㎡登记方式：验资300万登记日期：5.29-5.31
华景川樾滨府	13107	板块：萧山河上房源：72套户型：89㎡登记方式：验资30万登记日期：5.29-5.31
国风源赋	21300	板块：临安锦南房源：262套户型：89-115㎡登记方式：首套冻资60万，二套80万，一次性200万登记日期：5.28-5.30
悦风华	46500	板块：城东新城房源：56套户型：97-125㎡登记方式：首套冻资135万，其他270万登记日期：5.28-5.30
归锦府	46500	板块：城东新城房源：120套户型：97-139㎡登记方式：首套冻资135万，其他270万登记日期：5.28-5.30
信达东莱府	46500	板块：城东新城房源：56套户型：132㎡登记方式：首套冻资180万，其他360万登记日期：5.28-5.30
禹洲宋都望林府	40022 - 49090	板块：祥符房源：274套户型：96-188㎡登记方式：首套冻资120万，其他240万登记日期：5.28-5.30
桂语朝阳	65700	板块：南部新城房源：12套户型：216-248㎡登记方式：首套冻资520万，二套780万，一次性1300万登记日期：5.27-5.29
华侨城芳菲与城	35209 - 40700	板块：丁桥房源：171套户型：129-163㎡登记方式：首套冻资200万，其他400万登记日期：5.27-5.29