要么不诚心卖，要么降价：二手房终于涨不动了？| 楼先生问答NO.636
◎征集粉丝提问[文末评论区留言]
没有一直涨的道理。虽然去年四季度以来，杭州二手房各种“洼地”被填平，但我们依然相信：没有涨跌的市场，不是真正的市场，不可能持续。
我们说过，如果市场没有波段，杭州买房会越来越难，二手置换改善更是难上加难。房价这枚硬币的另一面，如果一直上涨，所有人只能原地趴下。
今年一季度，二手房一路高歌猛进。看似不可逆的逼空行情下，新房摇不到，二手房贵得离谱，让刚需和改善都喘不过气。所有新房业主群里都在喊涨，预期越喊越高。
但数据跟感觉还是有差异：过去一个月，杭州二手房出现了“8000多次”下调挂牌价，而涨价的次数是5400次左右，因此，杭州二手房绝对非一味涨价。
我们专门调查了部分成交房源，几乎都是降价到合理水平才能够卖出去。如果是急卖的房东，让价的空间会更大一些。换句话说，如果你是房东，自己的房子想卖出小区最高成交价，很难办到，也不大现实。
在这次的数据分析中，我们发现顶流次新房和学区房，都出现了“降价卖”的情况，比如今年涨得很火的河滨之城、文鼎苑。当然，即使房东降价卖，价格还是很贵，并不是说现在就能捡漏。
至少说明，房东想涨价的预期，不是可以无限往上的，一定阶段后，就会受到市场的阻力。或者说，当接盘侠也实在接不动的时候，上涨势头就该缓一缓了。房东一直上调挂牌价，也就是自嗨一下而已。
我们希望杭州二手房尽快出现波段行情，有涨的时候，也有跌的时候，有涨的房子，也有卖不动需要降价的房子。比如接下来，如果能出现三四个月的横盘期和冷静期，产品、需求和价格会更加匹配。现在浑水摸鱼的太多了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600-700万、佳兆业·印月、春来雅庭
@阿瞒
你好，首付预算400万左右，目前在下沙沿江有一套房，贷款未还清，小孩一岁半，自己在庆春路中河路上班（杭州市高层次人才），请问现在摇号摇哪个位置比较好？如果摇不到，可以考虑哪个区域的二手房？
楼先生：文晖和东新这两个板块，挺适合你的。不过中签率估计只有个位数，比如文晖的锦尚和品府，限价51700元/㎡，太多人盯着了。东新也一下子变得非常难摇，限价47000元/㎡，目前荣安、阳光城有在售楼盘，今年四季度，融创、西房5月7日拿的地块也会上市。
也建议摇一下城东，城东新城有一个标准还挺高的楼盘，也是这个开发商在杭州的标杆项目「佳兆业·印月」，限价46500元/㎡。在我们问答栏里推荐过好几次，差不多符合开盘节点，估计会跟下一波开盘潮和红盘们一起拿证，密切留意吧。其他的选择，艮北有绿城和花样年，笕桥供应更多一些，除了三四个在售楼盘，还有世茂TOD项目，以及滨绿合作的春来雅庭。
如果摇不到新房，可抓紧看一下笕桥的二手房，这里离市中心很近，二手房价格虽然有点开始起飞了，一天天都在变化中，但整体来还是可控的，性价比很高。在笕桥和城东新城，单价5万内和6万内，一些房龄大一点的二手小区，还是可以挑一挑的。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
万科西雅图89方、亚运村三兄弟、新政预期
@菲菲
现有三墩北西雅图89方一套，没有其它房票，五年内没有自住需求，只从投资考虑，应该卖掉去摇五六百万的红盘，还是继续持有比较好，西雅图还有增值空间吗？
楼先生：西雅图位于西湖区的三墩北板块，这个板块大家都在关注教育资源上，但实际上，产业会成为它很明确的上升势能。万科西雅图又是区域内品质感最好的楼盘，所以不用着急卖掉，加上现在新房摇号有这么难，可能回过头看，还是按兵不动才是最明确的。
假设你卖掉了西雅图，五六百万的预算可以摇哪里？其实没有一个板块是好摇的。未来科技城都是热点楼盘，只面向无房户和人才，你又摇不到了。听说，亚运村也有可能变成热点楼盘，那与你也就无缘了。
去年还好摇一点的城东，比如城东新城中签率也悄悄变成了个位数，笕桥相对好一点吧，但行情也是一天天在更新变化。对于资产而言，还得面对很现实的限售五年，只要是资产，就得考虑灵活性。另外政策也不稳定，杭州总归要出一次的，先观望看看吧。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
200万现金、臻蓝府/新交付、长期主义/临安
@Colourful
老师好，2019年来杭工作，当时摇到了臻蓝府，最近刚刚交付，刚出售老家房产手上另有200万，由于单身已无房票，考虑要不要卖掉臻蓝府，再去摇新房？感觉摇号风险很大。但手上的钱又想花出去，请问临安可以入手吗？买临安让父母过渡住一下，等父母落户满两年再卖掉买回来。或者还有别的方案吗？
楼先生：谨慎。特别是手上房子又不差的时候，置换一定要尤其谨慎。一方面，摇号非常难，杭州源源不断地涌入房票，这个局面和趋势不会改变；另一方面，就算是摇到置换了，能不能换到比你手上品质更好的房子，也很难说。毕竟臻蓝府这样的房子，地铁、品质和品牌都有了。还是那句话，今年按兵不动可能是比较明智的选择。
至于临安值不值得买，短期当然有不确定性，尤其两年后，差不多就是一交付就想卖掉它，收益就不好说了，可能还不如200万拿去理财比较灵活。买临安的房子，一定得是长期主义，作为资产配置。或者给父母买养老自住，倒是可以的。但如果你想一交付就卖掉买回杭州，那就算了吧。此外也没别的方案。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400万、三墩北/勾庄、保利运河新城/3.3W
@JANE
你好。目前有400万的预算，是无房户，有一张房票。男朋友已经在未来海有一套95方。考虑以后孩子学区，交通便利（工作在城西），想要买120-130方的大户型。关注了天澜里，古墩彩虹轩，万科前宸，星创城。现在比较纠结，哪个更适合我们，如果以上都没有摇中，还能有哪些选择？
楼先生：如果比较看重学区，三墩北可以多关注，毕竟是西湖区的教育资源，还是值得高看一眼。三墩北的次新房价格能到这么高，大部分因为学区缘故。但三墩北的交通还是有点不够便利，地铁也没有很方便。相对而言，交通肯定是勾庄更通畅，加上万科前宸和星创城又是地铁盘。
你有无房户的资格，三墩北和勾庄都有机会摇号，但即便是无房户，现在也没太多优势。所以只能说，没有哪个更合适，摇中就是合适。毕竟摇号这么困难，必须要做好这样的心理准备，只要有机会参加的摇号的楼盘，都得摇过来。如果撞期了，就摇开盘套数多的。
如果勾庄和三墩北都没摇中，运河新城还有一个新盘可以重点关注，运河新城属于拱墅区，它是板块内价格最便宜的，限价33000元/㎡，比目前在售的新盘便宜5000元/㎡，就是保利今年1月15日拿的宅地。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400-500万/笕桥/艮北、市区老房子/置换
@时光
请问一下老师，在市中心上班，目前在浙二市三医院附近有一套老房子，面积60方，老余杭文一西路万达广场附近有一套110方，房子还算新，手上还有一点钱，想卖掉一套摇号置换，应该卖哪一套比较合适，有没有推荐的摇号楼盘，谢谢。
楼先生：置换有些原则应该把握一下：首先考虑卖掉不是自住的房子，如果当下是住市中心老房子，肯定先看看老余杭的房子能不能卖掉。其次从资产角度，如果都不住，二选一的话，没有学区支撑的老房子，卖掉也不可惜。尽管老余杭不是市中心，但老余杭有未来科技城、产业和年轻人，加上房子比较新，它的动能还是比得过市区老房子。
至于推荐摇哪些楼盘，主要还得看预算。在市中心工作，七八百万可以考虑申花、文教、大关和文晖，是目前杭州高端改善家庭的首选目标，限价都在5万以上。其次是4万7左右，有东新、三塘、城东新城这些板块。四五百万的话，单价差不多4万左右，可以关注运河新城、祥符和笕桥、艮北。再然后是单价3万出头，建议重点考虑丁桥、桃源和转塘。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络