杭州土拍“竞品质”，已箭在弦上！大胆猜一下，绿城滨江将是大赢家？
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
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杭州以“竞品质”形式出让土地，已箭在弦上了。
在不久前的年度业绩说明会上，滨江集团董事长戚金兴针对近期获得的5宗杭州土地，表示“努力做到1%-2%的净利润水平”，一时惊呆了全国地产媒体。
话外之音，就是杭州限价很低，地价很高，成本上抠抠搜搜才能勉强不亏。
以融资成本低、管理扁平化和房子躺着卖著称的滨江尚且如此，其他中小房企，岂不是不偷工减料就要铁亏？
没办法，“限房价、竞地价”的出让方式玩到最后，品质注定没有溢价，只能比拼谁成本更低、谁捆绑更多，房子的品质会越来越差。
本来中央希望通过22个城市集中供地，降低地价，结果大多数城市热度不降反升。杭州首批的57宗涉宅地，超7成拍至“封顶+自持”。
降热度效果没达到，下一轮集中供地，出让的玩法只能继续升级。
我从多位开发商朋友处了解到，接下来，杭州或将学习北京的土地出让方式，“竞品质”几乎是板上钉钉，引入“共有产权”也不是不可能。
从4月发布的杭州市重点工作责任分解中，就能看出端倪，其中有一条——实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策。
土地出让规则加入这一条，杭州限价房品质就有救了吗，土地市场就会降温了吗？
其实，除了北京，西安、成都等地都在推出类似“竞品质”的出让措施。尤其北京，最近几天，刚完成了高标准商品住宅建设方案投报（下称“高标准”）。
让我们先看一下北京的规则是怎么样的。
02
5月北京集中出让30宗地块，28宗的出让条件包括竞“高标准”。
其中，19宗采用“竞地价+竞公租房/竞共有产权份额+竞高标准”的“新三竞”，9宗采用“竞地价+竞高标准”的“二竞”方式出让。
竞价后的10个工作日内，房企递交高标准商品住宅建设方案，由专家评比打分，最后公布获胜者。
虽然规则严苛，房企拿地热情却未见明显减弱。
本次土拍，共有200余家房企（含重复）参与，22宗触及地价上限（控价严格，平均溢价率仅6.4%），10宗进入“高标准”投报程序。
何为“高标准”？具体打分规则又是什么？
《评分标准》总分100分，包括6大方面，绿色建筑分值18分，装配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技术应用16分，管理模式20分。
从技术指标看，装配式建筑、超低能耗建筑两项分值占比最多。
其中，在超低能耗建筑方面，实施超低能耗建筑面积达到总面积的30%，且超低能耗面积不低于5 万㎡的项目得15分；
达到50%，且不低于 10万㎡的项目；或总面积低于5万㎡，全部实施超低能耗建筑的项目得20分。
装配式建筑，由装配率和装配式装修两部分构成。
90%≥装配率≥76%，得8分。装配率≥91%，得13分。若全面实施装配式装修，再加7分。
此外，在宜居技术应用、管理模式项目中，采用三星级绿色建材、建筑垃圾再生产品、建筑师负责制、BIM技术应用等，也是加分项。
03
土地成本已经不低，房企想要拿高分，成本压力显然会更大。
拿装配式建筑来说，它的成本高过传统现浇。而绿色建筑，是按照节能、节水、节地、节材和环境保护的技术应用水平，由低到高划分为一、二、三星。
“装配率越高、绿色建筑星级越高，开发成本就越高。”杭州某房企资深投拓人员说。
还有超低能耗建筑，也是公认的“难做”。与传统建筑相比，低能耗建筑在设计、咨询、认证、采购、施工、运维阶段，都要求各参建单位具有高度的专业性，保证各个环节的衔接通畅、准确。
在普遍“不拘小节”的建筑行业，很多开发商和建设方都不愿跳出舒适区，去尝试超低能耗建筑。
宜居技术应用中的房屋保修期限、智能家居等，也会一定程度增加开支。
总之，一旦进入“高标准”，每一分钱都要精打细算。
像北京这次进入“高标准”竞拍的朝阳区王四营乡一地块，居然无房企投报方案，最终由最后举牌的金地、保利、华润联合体拿下。据说，就是因为大家担心亏损。
其余投报地块中，相信各大房企，也会根据自身情况，进行相应的建筑标准配置与得分。
“事实上，高标准建设技术方案并不难，多数房企都没问题。关键在于成本控制，如果舍得砸钱都不是问题。”该人士分析道。
简单地说，工艺不难，都能做到，归根到底还是钱。同等品质下，更考验开发商的综合水平。
但既要高标准，又要控成本，本身就是一件矛盾的事情。
04
所以，寄希望通过竞品质，来确保今后的住宅品质，或许只是一个美好的愿景。
质量可能会因此有所提升，但不应报太大希望。
首先，因为限价的存在，一个楼盘的可售货值是恒定的（包括车位、商铺等）。哪怕极尽可能，打擦边球，把物业用房充分利用，也是有限的。
在土地成本、建材成本居高不下的客观事实面前，承诺的品质越高，只会进一步压缩利润空间。
开发商不是慈善家，明摆着不赚钱、甚至亏本的事，谁都不会做。当然不排除个别房企战略性拿地，用来保市场保规模、做标杆。
房企会怎么做？很简单，自然是尽可能压缩各种成本。
有人或许说，不是限定质量标准了吗，还怎么降标？“建筑这行业水深着呢，任何涉及成本的事项，其实都有弹性空间。”某建筑工程人士说。
而且，从某种角度看，北京的个别高标准，也在鼓励开发商“降配”。
比如超低能耗建筑，是指在围护结构、能源和设备系统、照明、智能控制、可再生能源利用等方面综合选用各项节能技术。
以围护结构为例，时下流行的大面积玻璃虽美，能耗却非常高。为了追求低能耗的高分评比，开发商或会大量增加实体墙，采光和美观都大受影响。
比如杭州的森林海尚，为了评绿色三星，又追求大窗墙比，彩用三玻两腔LOW-E玻璃+系统窗，成本惊人。开发商直言：限价下不可能再做这样的产品了。
更何况，住宅开发是一项复杂的系统性工程。一个拿地前的方案再细致，也不可能面面俱到。就像你不可能用言语穷尽一个楼盘的所有。
比如，我们更关心的建筑立面、园林花卉树木、泳池会所等。
从北京的规则看，恰恰是房地产维权最高发的精装、园林、围墙、入户大堂等环节，基本都不在“高标准”评分的范畴中。
所以很可能出现这样一种局面：规定的品质标准做到基本达标，而大量没有提到的其他项目，包括那些隐蔽性工程，则是能降则降。
退一万步讲，北京这个标准，其实只是设置了基本品质要求。
以浙江为例，早在2016年就提出，大力发展装配式建筑和绿色建筑，大力提升勘察设计人员的建筑信息模型（BIM）技术应用能力等，不少已是强制性要求。
05
因为大规模集中供地，5月杭州土拍市场上，出现了不少中小房企的身影。
但倘若参照北京模式，土拍规则升级到竞品质，中小房企可能就很难再拿到优质宅地了。
原因很简单。与普通房企相比，品牌房企往往拥有高效的管理、较低的融资成本，及出色的品控能力，在品质营造上具有天然优势。这是其一。
其二，按照北京评选方式，最终还是人工打分。
但许多标准看起来还是比较宽泛，并没有具体的量化标准（何况做个漂亮方案，也不难），专家其实很难打分的。
这时候，拥有不错人脉资源的本土房企，无疑会获得更高的印象分。
第三，竞品质的先后顺序，也关系甚大。有传言说，杭州可能采取先竞品质，再竞地价的模式。
这里还可能分化成两种方式：一是先筛选出一批品质入围房企，再从中确定选手；二是先确定一个品质标准，然后所有参拍房企，以此为基础。
无论哪种方式，对中小房企都不是好消息。
但不管杭州竞品质的标准包括哪些方面，对滨江、绿城，以及融创、万科、仁恒等品质大房企来说，绝对是一个特大利好。
无论具体采取哪种方式，让做品质的房企赚钱，得到市场的奖励，才是提升住宅品质的不二真理。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 桂语朝阳 | 65700 | 板块：南部新城 房源：12套 户型：216-248㎡ 登记方式：首套冻资520万，二套780万，一次性1300万 登记日期：5.27-5.29 |
华侨城 芳菲与城 | 35209 - 40700 | 板块：丁桥 房源：171套 户型：129-163㎡ 登记方式：首套冻资200万，其他400万 登记日期：5.27-5.29 |
| 绿城茗春苑 | 36616 | 板块：之江龙坞 房源：176套 户型：109-158㎡ 登记方式：首套冻资120万，二套240万，一次性300万 登记日期：5.25-5.27 |
银城 青山湖畔 | 19000 - 33000 | 板块：临安青山湖 房源：204套 户型：85-160㎡ 登记方式：高层验资50万，联排验资150万 登记日期：5.25-5.27 |
美的 西径晓风 | 19300 - 31400 | 板块：临安锦北 房源：116套 户型：73-197㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：5.25-5.27 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
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