改善红盘统统限售，二手房涨势遇阻，再等等看？| 楼先生问答NO.644
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最新一批改善红盘，全部被限售：春来雅庭4.35%，天承美筑4.98%，天荟6.83%，天曜城8.41%，还有滨融府、杭宁府的数据正在路上，毫无悬念也都将进入限售之列。
杭州改善难度丝毫未减，期待的“大事情”，一个也没来。就算是无房户和人才，摇中一套改善新盘，同样困难重重。那些有房户更是摇到心碎，目光时不时转向二手房。
不过二手房市场却出现了一丝变化。对于自住类型的购房者而言，是好消息。首先，大量次新房涨势遇到阻力，不管是挂牌价还是成交价，没有再明显突破。
相反，在严查抵押贷、房贷利率连连上涨、房贷额度极度紧张、银行二手房停贷等一系列资金层面的收紧之下，二手房市场上笼罩着乌云，压力不小。
关键是，舆论方面也出现逆转：有看空二手房的声音出现了，不再是单边上涨的一致预期。
前几天我们说“杭州二手房‘抱团股’正在瓦解”，指出未科、奥体、钱新的次新房，成交量一路下跌。未科三兄弟更是6月至今无成交。成交量的变化一定能反映出价格问题，至少可以说，接盘侠也阶段性接不动了。
除了一路领涨的次新房，开始有“停下来”的趋势之外，另一座冰山也开始出现裂缝——关注《层楼》的朋友都知道——学区房尤其贴牌学区房出现量价齐跌的现象。
如果二手房能真的停下来，市场就不会那么焦虑：真正刚需和改善自住的人，可以慢慢摇新房，为他们争取摇号的时间。而过去一两年，大家怕的是，一边新房摇不到，另一边二手房不停上涨。
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300万/无房户、刚需外溢、闲林/二手房
@ZHF
你好。房子总价预算300万左右，属于无房户，未来考虑在杭州工作，想先买房再结婚。离地铁近，也不能太远离杭州市区，哪些位置的房子可以推荐，新房二手都可以。
楼先生：虽然你是无房户，但三百万的总价预算，又要离地铁近，不能远离市区，还得兼顾今后在未来科技城工作，这个实在太难推荐。现在的行情，哪怕总价八九百万的改善置业，也不是想买哪就能买哪。所以，把这样那样的要求不要当作「必选」，当成灵活的「多选」，更有利于当下买房。
300万的预算，两个板块建议重点摇一下，一个三墩北，一个勾庄，两个板块都只面向无房户和人才，只不过无房户也没明显优势，杭州无房户越来越多，中签率很低。不管怎么样，先摇几次再说吧。比如三墩北还有三个新盘，勾庄两个新盘还有上千套房源，试试运气去。
如果没摇中或摇了一段时间不想摇了，再考虑二手房。在未科工作，300万预算，选择方向是非常明确的，那就是往闲林五常一带挑一挑。今年闲林的行情上来了，成交量也逐步放大，未来科技城的刚需外溢很明显，闲林作为未来科技城的最低门槛，刚需自住是合适的。
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700万、工作在庆春路附近、融信·傲世纪
@Cherish
老师好，我在城东501这里工作，半年左右会有一张房票，求推新盘项目，改善型居住，2孩需要4房，总价700万左右，再高一点也行，谢谢啊。
楼先生：尽量往城东方向，很合适你。只不过目前城东新城只有一个在售楼盘，就是佳兆业·印月，限价46500元/㎡，5月底第一次开盘推出227套房源，整体中签率4.67%。700万的预算，努力试试看印月143方，户型很好，做到了5个开间朝南，又是南向大阳台。
另外城东方向还有两个板块，限价4万出头，一个是笕桥，一个是艮北，比如笕桥的春来雅庭，终于让笕桥变成了限售的板块，至于艮北，七八月份会有绿城的新项目，叫作「潮听明月」。不过笕桥也好，艮北也好，都不好摇。
在501大厦附近工作，过江去也很方便，如果到时亚运村、奥体、滨江有新盘上市，也可以一个个摇过来，当然大概率像观品、亚运村三盘、星翠澜庭、丹枫四季会一起拿证，到时看吧，选一个套数多的或自己喜欢的摇。到年底或明年初，奥体还会有两个项目，限价还是一样，分别融信·傲世纪和跟万科、德信合作的SPK项目。
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350-400万、萧山市北、南卧/赞成·漫悦
@Jolin姓李
我老公在婚前买了一套义桥碧桂园东旭府（商业公积金组合贷款），目前有个不到一岁的宝宝，我们目前工作的地点分别在学院路和钱江路，如果要置换，总预算如果350-400万，至少三房，最好近地铁，有什么建议吗？盼回复，感谢。
楼先生：沿着地铁2号线，往北方向，没有什么可选择的新盘，如果一定要新房子，那就只有往南找找，比如地铁没有很近的宁围，可以作为一个选择，目前大家、景瑞和三盛的在售楼盘，限价33500元/㎡。再往南一点能接受的话，还有萧山市北，有滨江·滨涛映月和望涛月明，限价37500元/㎡。另外，还有南卧新城，地铁盘有赞成·漫悦。
要买二手房的话，建议往三墩去找，比如地铁三墩站附近，有国风美域、紫金名门、宝嘉誉府等，都有400万出头一点可以选。地铁三墩站附近的优势在于靠近地铁和天街，生活氛围还算好，二手房价格相对也没那么贵。
所以差不多就这些建议，摇新房只能往南跨过江去，买二手房建议没必要过江过，往北到三墩找一找合适满意的房子。
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300万、丰收湖/南部卧城、赞成·翠悦半岛
@鲁鲁可
300万预算，想摇二套房，单位在未来科技城附近，可是周边全是红盘，所以能否推荐一下单位附近板块，或者退而求其次，直接不管位置，投资哪些比较有想象力的楼盘？
楼先生：二套房不是无房户，在未来科技城，没有什么可以摇的楼盘。一个预算也不够，另一个那些新盘都给无房户和人才摇。闲林是一个选择，目前还藏着一个新盘，就是时代·天境，但一点消息也没有，完全不知道什么时候会开。闲林板块的确还有房源，比如闲湖城、悦青蓝，但老板们不舍得卖了。所以你也没必要等。
既然是投资，可以不理会位置，那就去看看其他板块呗。300万的预算，放在全杭州范围看，还是有些选择。比如城东方向的丰收湖板块，限价3万，比如萧山科技城，限价2万8左右，还有南部卧城和南站板块，摇号难度相对可控，比如南卧有彩虹天空之城、赞成·漫悦、禹洲·泊朗廷（现房）、青漫里等。南站板块有东原·印江滨、赞成·翠悦半岛、绿城·山澜桂语。
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江南府/89㎡、和家园二手房、按兵不动
@cmtony
目前有两套房，一套老余杭大华海派，一套闲林江南府，都是89方，家有两个孩子，一个小班，一个一年级，都在老余杭上学，没有多余的存款，现在一个方案是江南府置换和家园二手房合适吗？第二个方案是江南府卖了，去摇2万左右的新房，比如大江东、瓶窑、富阳等楼盘。这两个方案怎么样？
楼先生：我认为这两个方案，都不是很建议。为什么一定要折腾呢？对于你们来讲，折腾的机会成本太高，加上又没有多余的资金，腾挪空间很有限。反而可能折腾一番，最后吃了个大亏。这两个方案，你都没想清楚置换目的是什么。现在的行情下，万万不可为了置换而置换，更不是说换一换就赚钱，有时候换一换也会亏钱。每个家庭的情况不一样。
从资产本身来讲，江南府与和家园相比，犯不着换，江南府的潜力要更大些。如果真换成了和家园的二手房，你可能会后悔。除非买和家园打算用来自住，毕竟属于西湖区，教育资源上有优势，加上和家园本身又是发展很多年的超级大盘，生活氛围和配套还算好。
至于第二个方案，更不赞同。要换也不能拿江南府换，更何况，就算你摇中瓶窑和富阳的新盘，到头来也不如江南府。大江东非核心盘，同样也比不过江南府，核心盘又都是热点楼盘，难摇且不说，你们也摇不了吧。
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