89㎡分割出两个丁桥：房价一个4万出头，一个还是3万
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
“丁桥二手房越来越难卖了，房东心好凶。”
驻扎丁桥多年的中介小张，前些日子谈妥了一单昆湖玺之湾的房子，89㎡总价300万，比市价贵了近20万，可临近签约，房东突然跳涨不卖了。
边说边打开后台，指着另一小区昆仑天籁说，这小区有套104㎡三房一卫，简单装修，房东挂价380万，比市场价贵了五六十万。
“这还不算最贵的，同小区户型比它大、价格比它贵的，还有不少。”
据悉，最近一两个月，板块内房东心态爆棚，叫价一个比一个高，绕城内不少房源挂价在4万以上。
预计3季度开业的丁桥天街（摄于今年5月底）
丁桥这轮二手房行情回涨，由四方面因素合力促成。其一，板块二手房价横盘长达两年之久，轮动效应下，到了该补涨的时刻；
其二，“127新政”将增值税免征年限由2年延长到5年，以致购买不满5年次新房成本大幅提高。丁桥不少次新小区交付早，无需增值税；
其三，地铁3号线（预计年底通车）、龙湖丁桥天街（预计三季度开业），预计年内开通、开业，宣传利好眼看变成现实，助涨区域二手房价。
再加上两个月前，丁桥划入上城区，虽说未带来实质性改变，但诸多利好集中释放，自住、投资客相继涌入。
02
人红是非多，近来网络上又有争吵，究竟丁桥二手房价止步3万，还是4万+更合理？
网签数据显示，丁桥有一小部分二手房价已突破4万。龙湖名景台一盘，近3个月就有3套网签价超4万，最近一套6月22日网签，低楼层89㎡，网签单价41157元/㎡。
还有部分次新房，网签价虽未上4万，但算上不满5年需缴纳的增值税，实际成交单价也在4万上下。
可光看成交数据，对丁桥的认知维度还停留在大颗粒度上，是不够准确的。
事实上，丁桥二手房价能否冲破4万，除市场大环境、地段外，最重要的是看户型。比如89㎡是三房一卫、还是三房两卫，二手房价有显著差异。
丁桥二手房界“扛把子”天阳晴朗，一年前二手网签价就高达4万1。去年底，朋友出手了该小区一套2楼的89㎡，成交单价3万7；今年，同户型但楼层更好的房源，挂牌价在4万2-4万3，还鲜有出售。
晴朗之所以低楼层也能卖出高价，主要原因是得房率高，80㎡能做三房一卫、89㎡能做三房两卫，像89㎡居住尺度丝毫不逊现在的98㎡。
再加上综合配套占优，幼儿园、小学就在家门口，地铁、天街、中医院距离适中，单价高点购房者也接受。
昆仑天籁小区实景
往东丁兰路上的广宇诸盘，单价便宜多了。像是上东名筑，80多㎡三房一卫，部分还是满五且唯一的房源，网签价格也就3万1-3万5。
上东臻品、上东领地的89㎡三房一卫，网签均价在3万-3万5左右。
我还看了东南方向的昆仑天籁，其中一套房东诚心出售的夹边套89㎡，中间楼层、满五且唯一，自住装修、配中央空调，挂价320万，折合单价3万6，可只有一卫。
丁桥核心区的龙湖武林九里跟中豪四季公馆，同样89㎡，前者主打三房两卫、后者主力三房一卫；前者有龙湖品牌、未满5，后者是区域内唯一干挂石材盘、满5，在成交量跟价格上，也有明显差异。
手边买房数据显示，武林九里6月至今，已有6套网签，清一色89㎡，网签均价3万6-3万8不等；四季公馆同期仅1套89㎡成交，单价3万6，近半年最高价。
唯有龙湖名景台是个例外，89㎡三房一卫价格仍十分坚挺。中介告诉我，这跟龙湖品牌，以及小区地处地铁口、又有天街配套傍身有关，一直以来二手房价高居不下。
“换个位置，89㎡三房一卫未必能卖这个价。”
03
价格差异同样明显的，还有绕城外的长睦。
“同一小区89㎡三房两卫跟89㎡三房一卫，单价能差两到三千一平。”长睦板块内中介道出。
以地铁口的保利罗兰香谷为例，中介主力推荐的一套二楼的89㎡三房两卫，两梯两户、自住装修，房东挂价260万；同样户型、楼层更好的，挂牌价都在280-290万左右。
罗兰香谷89㎡三房两卫，以边套户型为主，经典两开间朝南、两房朝北格局，由于小区可包阳台，客厅、主卧开间跟时下98㎡三房两卫边套差异不大。
保利罗兰香谷89㎡三房两卫与三房一卫户型
另有在售89㎡，虽然也是两开间朝南，可勉强也就做个三房一卫，最小的书房面积仅5㎡左右；其中一户型次卧不在北面，而是朝东西。
不论格局还是空间尺度，已然过时。虽说现在的89㎡也就只能设计出三房一卫，但普遍是三开间朝南的中间套，舒适度上比两开间朝南户型更佳。
碍于户型缘故，罗兰香谷89㎡三房一卫，便宜的230-240万就能拿下。
同处长睦的新城红郡，也是一样。89㎡三房两卫与三房一卫，价差也在2000元上下。当然，跟前者是边套、后者是中间套也有关系。
04
一圈跑下来，直观感受是：丁桥二手房户型严重分化。
分化主因在于开发年代不同，以致二手房价有高有低。杭州89㎡三房两卫全城流行，差不多是在2014-2015年前后，也就是上一轮“楼市低谷期”，为实现去化，各大开发商在户型设计上，大放异彩。
更早之前受设计限制，以及“90/70政策”影响，89㎡普遍只能做到三房一卫，就是130多㎡也只有三房两卫。
绕城外的长睦，“2万人摇”的卓越蔚蓝领秀二期，同样89㎡就能做出三房两卫，而一期只有三房一卫；超大盘城发云锦城也是如此，开发更晚的二期户型比一期更优。
绕城内户型断层更明显。目前区域内热门二手房有两类，一类是交付已满5年的次新房，89㎡普遍只有三房一卫，要想买套两卫户型，普遍得110㎡开外。
比如中豪四季公馆，除了89㎡外，102㎡也只有三房一卫，115㎡才能实现三房两卫。虽说户型越大、居住尺度越舒适，可同样两卫面积大了25㎡，总价实打实贵了七八十万（按单价3万一平计）。
中豪四季公馆实景
这批房源最大优势在于，满5年无需缴纳增值税。
另一类是交付一年不到的次新房，诸如天阳融信东寰名邸、电建泷悦华府，起步99㎡三房两卫。
去年10月底交付的东寰名邸，迄今已网签二手房33套，均价3万3-3万4，主力129㎡四房两卫。这类房源户型大、又有双税，单价较满5小区更有优势。
除一卫、两卫差异外，户型格局时尚还是落伍，同样影响二手房价。
最典型的，就是保利罗兰香谷与一路之隔的金地格林格林，基础配套并无二致，可格林格林的89㎡中间套，是时下流行的三开间朝南格局，虽然同样只有一卫，但近两月的网签均价，就比罗兰香谷贵了两到三千一平。
05
这跟丁桥整体定位、客群不无关系。
中介告诉我，早几年长睦一带的二手房，房东涨个5-10万，单子直接就能黄掉。绕城内略好些，可短期内房价涨太快，客户同样难接受。
毕竟，大众传统观念里，丁桥还是那个经适房环绕的板块，买家承价力有限。
最直观的表现是，叠墅在丁桥的去化相对偏慢，真改善家庭宁可买价格更可控的高层大户型。
观念一旦形成，短期内要想消除，有一定难度。
它跟相邻的笕桥不太一样，笕桥如今虽不算“网红”，但十几年前，就开发过浅草名苑等中档商品房，起步高，客群承价能力相对高不少。
如果换到豪宅板块，二手房价与房间数的关系并没那么紧密，比如杭州壹号院的170多㎡只做三房，二手房价照样贵得惊人。毕竟户型大，基本的功能都能保证，房间或卫生间多是好用，少了也有尺度舒适的优点，萝卜青菜各有所爱。
只有真刚需、刚改客户，才会计较多一个房间、卫生间，毕竟这关系到未来几年内是否要再换房。
现阶段杭州买房有多难，经历过的都知道，钱、票、运气缺一不可。卖房置换，一不留神就是踏空或高位站岗。
不过，随着天街、地铁等配套相继落地，丁桥（含长睦）二手房价迎来新一轮涨幅，已是不争的事实。
待板块热度重燃，市场关注度大增，那时不同户型间的价格差、市场接受度，才会进一步缩小。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 天樾四季 | 23100 | 板块：糖栖 房源：109套 户型：85-110㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：6.24-6.26 |
| 碧桂园万科悦望名邸 | 21900-30000 | 板块：东洲 房源：42套 户型：94-122㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他200万 登记日期：6.24-6.26 |
| 青漫里 | 25600 | 板块：南部新城 房源：209套 户型：94-120㎡ 登记方式：首套冻资60万，二套120万，一次性200万 登记日期：6.24-6.26 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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