二手气氛组大PK！每套截图成交后，站着2套“降价”与“急卖”
01
“房子都没看，直接空定千万豪宅”，最近，一套豪宅的成交传说又在朋友圈里上演。
这套房子位于南星某豪宅区，早先由多家中介强力推荐过，约237㎡，挂价3000万，带两个车位。
朋友圈的截图成交信息没有说明最终的成交价，只强调买家有魄力，大几千万的房子看也不用看，就直接拍板。
不过，在手边买房平台上，还查不到这套房源的相关成交信息。数据显示，同小区最新一套住宅成交是在7月初，360㎡，4150万，折合单价约115246元。
去年，该小区的地下二层曾有两个车位拍卖，成交价为96万/个。
如果按这些水准，这套房子若真的在3000万左右成交，也符合市场行情。
还有城西一个炒作氛围极浓的小区，一周前截图传出一套四楼房源单价破10万的消息，引发骚动。
一方群情激奋，大声叫好；一方不屑一顾，说肯定是一出自导自演的戏。
有意思的是，早在今年3月，这个小区就已经传出有房源单价破10万。房源面积和总价和这次传的，一模一样。
当然，在各大二手房平台上，这是一套“消失的房源”。
02
不过，比起市场最疯狂的那段日子，如今像这样的霸气截图成交，已经越来越少。
反之，每一套类似房源背后，至少都站着两套截图“急卖”或“降价”。
一套是学区房。
不管是不是巧合，随着中考的结束，朋友圈急卖的学区房越来越多。
再细分一下，这类急卖的学区房大致分两种情况：
一种是传闻中考成交不好，直接甩卖。像城北某学区房，此前业主炒作氛围极凶，但此次中考据说成绩“扑街”。
朋友圈里，不同中介也此起彼伏，疯狂叫卖。前1分钟A中介还在卖一套595万的90㎡，后1分钟底价立马降到590万。
还有一类是传闻的学区迟迟没有兑现。像城西某小区，去年开始就据说要有牛校入驻，业主抱团非5万不卖。
结果大半年过去了，有人开始“叛变”，最新挂出的已经有89㎡卖370万，还是“急急急”。
03
第二套，是次新房或改善房。这类房源，降价极凶，且频率颇高。
“申花某小区，业主之前底价1550万，现又急降190万，1360万只卖到明天”；
“滨江区政府某小区，业主诚心卖，已降价60万，还有谈的空间”。
我曾经联系过其中一套房源的中介，结果在此后的一周内，他给我打了4个电话，发了超过50条微信，反复强调一点：
房东真的很诚心卖！
最新的报价，又降了30万。
04
这轮二手房气氛组大PK，折射出的，正是时下二手房市场的最大特点：即从早先的预期一致，开始转向分歧。
率先出现分歧的是房东。
不急卖的当然底气十足，城南有个小区，1000万的房子，客户想还价，房东回复：既然开口了，就便宜1000吧。
气得连中介都说，感觉受到了这辈子最大的侮辱。
但急等钱用的同样大把。像中介反复推荐我的那套，房东就是在郊区订了排屋，要把手上的这套卖掉。
本来也没这么急，恰好赶上了银行收紧房贷。据说已经有银行给中介内部发消息，现在签的二手房合同，房东拿到全款，要等明年了。
等不了怎么办？只有要求买家全款或者高首付，而作为回报，降价是最直接也最有效地手段。
05
买家也在出现分歧。
一种，被之前的节奏搞怕了，深深信奉任何一次松动，都是上车的好机会。正在现在可能有漏可捡，绝不放过。
不过，这类情况，目前还没有蔓延到顶级次新房。
不然，为什么南至上品，西到沁园，交付至今，连一套截图成交都没有呢？更别说真正的网签了。
还有一类，觉得这次可能是二手房的冲顶时刻，至少是阶段性的“顶”，所以，由之前的出击变成了观望。
还是说到中介推荐我的那套房源，之前是有买家想买的，而且挺诚心。
但据说男方在金融系统工作，嗅觉比较灵敏，觉得既然资金段卡脖子了，后面应该可以买到更便宜的。
事实上，房东的持续降价，也印证了他的判断。
不过，这两种情况，都还是主观上的。房贷的收紧，还在客观上造成一部分买家无法正常得到贷款，继而出现“被动的分歧”。
06
在我看来，目前杭州二手房的“急卖”和“降价”，还远远没有达到顶峰。
这是因为，自5月底开始的这轮房贷收紧，目前尚处于初级阶段。在这个阶段，人们对于事物，往往更愿意保持正面的期待。
中介说，估计到8月会好一点了；卖家说，反正还可以再等等；银行说，不是又降准了嘛！
真正的考验来自于那些用了高杠杆的卖家，能不能扛过这轮风暴。如果找不到大量一次性或高首付的买家，会不会影响他们的出货计划？
他们或许可以抗过3个月，那么6个月呢？12个月？
如果再预期房价横盘呢？
用金融眼光看待房产品，涨起来的时候汹涌，抛盘出来的时候同样不择手段。
更何况，还有一把利剑悬在头上，那就是“二手房指导价”。
据不完全统计，今年2月以来，已经有深圳、成都、无锡等7个城市实施二手房指导价。就在本月，上海也加入了这个队伍。
千万别说这个指导价是做做样子，在深圳，二手房成交量已经暴跌7成。这样的市场里，房价肯定被摁死了。
看来，这场楼市气氛组的PK，好戏还在后面！
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络