上半年买了高价次新房，会后悔吗？| 楼先生问答NO.650
▲楼先生问答[评论区留言提问]
二手房的跌势还将持续多久？
很有可能，杭州二手房眼下这种“提不上气”的状态，会持续整个下半年。当然，如果调控方面突然“重重一击”，在价格方面的变化会更明显一些。
目前来说，二手房价格没有本质的下跌，即便中介的朋友圈里急售的房源增多，大多只是涨多了回撤，而且房东对买家开出苛刻条件。被行情宠坏的房东，还很坚挺。
买家的心态变化及时一些，原本一些着急买二手房的刚需和改善，突然就不急了。当然有些想上车的买家，因为拿不到房贷又无法全款付清，最后还是买不成。
现在杭州二手房市场主要分为四拨人：不想卖，想卖却卖不了，不想买，想买也买不了。这种博弈状态，如果没有外部力量推波助澜，持续的时间可能会比较久。
但平衡肯定会打破的，就看哪一方更沉得住气。
这让我想起，2019年7、8、9、10月，二手房跌了一下，当所有人以为会继续下跌的时候，过完年回来，从2020年3月下旬开始，楼市出现“疫情景气”，报复性反弹。所以，这一次，这样的反转还会重演吗？
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二手房触顶、窗口期、资产置换升级
@我是微信用户
家里共3套房，一套市中心自住，一套在奥体儿子名义今年刚购入，还有一套在观邸国际，想咨询下：观邸只是作为投资，是否应该卖掉重新买更有投资价值的房产？观邸是滨江区的价格洼地，卖掉吧不甘心，不卖吧又觉得升值空间不大，尤其在新政未明的情况下，很纠结。请老师给予指点。谢谢。
楼先生：没什么好不甘心的，我们需要面对这样的现实：次新房就是涨得快，老房子就是卖不贵。所以才会再三提及：资产需要改善升级，保持市场竞争力。既然笃定这个房子不会升值或今后空间有限，那就换掉吧。只要能换到比原来更好的房子，大方向就是对的。手上握着一套奥体的新房，已经让很多人羡慕，有奥体的房子打底，勇敢一点，想换就换。
至于新政未明这一点，不用顾虑那么多。你想想看，上半年二手房行情那么好，你的房子也就这样，说明确实跑不赢大势。而且接下来各方面政策主基调是继续打压市场热度，无非是到底会用到几分力度。所以，只要明显处于劣势的房子，应该抓紧这样的窗口，有人想买就果断处理掉吧。
卖掉后，可以等新盘的预售证，只要符合预算的，都可以去摇。同时二手房也看起来，哪怕次新房的价格贵是贵了一点，资产角度加上长远去看，还是有利的。还是那句话：只要能换到比你原来的房子要好，就是可选方案。
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杭州/投资VS上海/自住、世纪之光/卖高买低
@王钰婷
万科大家世纪之光有一套投资房，3.5万买入，未来需要卖掉杭州的房子，然后在上海买自住，时间上虽不着急，但怕杭州奥体的房子以后跌了，而上海我大致长期看继续涨，所以买卖时间上有什么建议吗？
楼先生：任何投资都不要想着买在最低谷，也不要想着能够卖在最高点。如果真的有人做到了，基本都是靠运气。杭州这座城市的发展肯定是积极向上，作为长期资产配置，还是稳的。如果你没有其他投资渠道和方向，杭州的房子当然建议长期持有。至于短期会不会横盘或下跌，这个不确定因素也是存在的。
对于你来讲，为了买到上海自住，那没什么好犹豫的，肯定可以置换，买卖的时间也不用过于精心算计，行情这种东西，不可能精准计算出来的。反而是，各种观点夹杂过来，影响了自己的判断。还是心态要好一点，不要想着两头都想占便宜。
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200万、融创杭黄未来社区、东原钱塘印未来
@跑跑
老师你好，预算80万（首付） ，孩子刚准备上大学，在下沙，现在自住在义桥，有什么比较合适的地段或者新盘推荐一下吗？谢谢。
楼先生：80万作为首付，要看首付比例几成，如果比例一高，那整个杭州都不大好挑。如果能做到三四成首付，也就是200万到250万之间，这样的价格也只能买到比较外围的房子，比如萧山最南面，杭州最东面的大江东，以及北面到瓶窑、临平北一带。另外，还有富阳，比如东洲、银湖以及富春湾新城。
单价2万以内的房子，近期可以密切关注富春湾新城，限价一万八左右，有一个融创和中交合作的杭黄未来社区项目。萧山的话，只有到所前、浦阳、河上镇之类的小镇，有几个新房项目，单价都挺低的。还有就是大江东，非核心区比如江东高铁新城，马上会有东原钱塘印未来，限价18000元/㎡。
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银行没钱、抑制楼市、持币观望
@C
自己名下2套房子，已经没有购房资格了，但父母还有无房户名额，不过现在做不了接力贷。请问建议是去周边投资，还是等明年银行有额度了再投资杭州？老师对接下来大趋势怎么判断？
楼先生：现在省内其它城市或者再下面的小县城，楼市都挺火的。但与杭州不一样，主要是新房火，二手房交易却非常普通，可以说很不活跃。但凡是这样的市场，多少要谨慎。如果你要到周边投资，建议首选还是环杭或临安、桐庐。即便这样，别想跟杭州一样，交付就能跳涨。
如果对买房投资比较保守，那还是别去了。对基本大势的判断，就像前面说过的，大方向还是继续抑制市场热度，打压房地产才能拉抬实体经济。银行没钱给房地产这件事，影响会非常深远，水龙头拧紧的时间越长，整个市场的压力就越大。既然不是非买不可，不妨持币观望一阵子看看再说吧。
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机会成本、和家园vs绿城和庐中式合院
@孙培建
老师，我名下有两套房，一套和家园172方平层，一套绿城和庐中式合院，准备出售一套，腾出名额摇新房，想请教下，出售哪一套更合适？
楼先生：其实这两套房子无论卖掉哪一套，都有点舍不得。和家园虽然升值不怎么样，但这样的大盘配置的房子，也是值得保留的。至于绿城和庐的中式合院，以后在杭州范围内，限价政策之下，绿城恐怕也不乐意、轻易再做中式合院了，所以稀缺性会越来越突出。
还真的挺难取舍的。如果非得二选一，那还是处理掉和家园吧。换一个角度想想看，绿城的中式合院一旦卖掉，估计就很难再买回来，正宗绿城出品的中式合院，以后很少有这样的机会，哪怕有，也会很难摇号。但和家园这样的大户型，市面上能买回来的机会相对会比较多一些。现在换房，还是要看置换的机会成本的。
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