首套网签3万6，一千万是天花板，“6万人摇”西溪公馆将成租房圣地？
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
西溪公馆的首套网签终于来啦！
杭州大批“投资客高占比+限售5年”的楼盘，未来市场的剧情会如何走？已部分交付的“6万人摇”西溪公馆，或许是最好的样本。
交付后变身租房圣地，会是第一集；取得产证后的集中出货内卷，可能是第二集。
01
去年“6万摇”轰动全城，3月底部分交付后，西溪公馆的二手房一直处于无声状态。
当外界纷纷怀疑这届西溪公馆投资客不行的时候，终于，历时3个半月，曾火爆全网的西溪公馆，迎来了交付后的首套网签。
好找房平台数据显示，7月11日，西溪公馆网签了一套173㎡户型，总价635万，折合单价36555元/㎡。
从网签价格来看，虽然比当初2万8的均价，涨了近3成，但同比未来科技城其他楼盘的二手均价，还是处于一个低位。
当然，正如你所预料的，这个网签价是做低过的，不过比目前挂牌的绝大多数房源价格，要低上一大截。
据悉，卖家吴小姐（化名）因为是通过代持房票摇中这套房源，所以才会在交付后急于出手。为此，在价格上卖家也是多番让步。
可饶是如此，卖家还是获得了一笔可观的收益。
除了这一套网签的房源，据中介透露，近期还有其他两套房源也处于定金成交的状态。
一套是190㎡的大户型，还有一套是89㎡左右的小户型，成交价格和这套已经网签的房源，基本不相上下。
02
就在前几天，我也实地探访了这个网红小区。
远远看去，香槟金色的石材外立面，在夕阳的映射下，显得相当有质感。
园区的绿化虽还处于“小树”状态，在三伏天的烈日下，显得略有一些空旷，但楼间距真是大到惊人，不少楼幢之间的距离还大于1：1。
园区内还有童玩区、塑胶跑道、樱花大道等设置，还是相对实用丰富的。
对于当初不到3万的西溪公馆，能有这样的品质，可谓相当良心了。
当然，一些小缺憾也是有的。比如地下车库不少地坪漆已经脱落，因为设计年代久远，户型也会略微过时。
虽然有着石材的外立面，但不少住户已经开始包起了阳台，感觉还是挺可惜的。在二手房价上，颜值的加成瞬间跌落。
我看的一套中间楼层138㎡，算是西溪公馆中难得的好户型。四房两厅两卫，三开间朝南的西边套，每个房间都是全明，除了客厅带阳台外，还有一个南阳台。
另一套89㎡就显得有点一言难尽了，勉强做到了三房一卫，但比起现在三开间朝南的户型来说，南向只有两个半开间。
这么一来，除了朝南的主卧外，一南一北两个次卧都有点憋屈。
这两套房源，分别挂牌价为800万和520万，在目前西溪公馆的挂牌房源中，处于相对比较低的价格。
03
就在我看房的第二天一大早，中介小李就给我来电话了。
“姐，你昨天看的那套138㎡，今天房东降价了20万，如果你真的喜欢，还可以再谈谈的。”电话那头的小李，兴冲冲地说。
不仅是这套房源降了，手边找房数据显示，近20天西溪公馆降价房源达8套，降幅最大的一套房源达104万。还有不少房源也是直降88万、95万，直接打了一个九折。
与之相对的涨价房源仅有1套，微涨3万。
从我最近几周观察，7月初西溪公馆挂牌单价都齐刷刷地在6万+，如今贝壳上显示的42套在售房源，有近半数都已经调至6万以内。
为什么不少房东的预期，会突然降低呢？
一方面，不少当时摇西溪公馆的投资客，几乎动用了一切可能的房票，比如首套网签的这位投资客，用的就是代持房票。
“他们都挂那么高的价格，我就低一些早点卖掉，也不知道会不会被邻居们吐槽死，反正不管了。”吴小姐说道。
的确，与其等房价再涨个八千一万，不如早日出手落袋为安。
另一方面，西溪公馆有不少60㎡的一房户型，租金回报率不怎么样，没有学区预期，还占着房票，不如当下快进快出。
所以，目前贝壳上挂牌单价最低的一套房源，就是60㎡的小户型。
04
除此之外，西溪公馆的挂牌二手房，也处在指数级增长状态。
半个月前，还只有6套房源，现在已经跃升到40+套，而贝壳的中介告诉我，他们后台还有二三十套房源躺着，只等产证到位。
在供应量持续上升的状态下，房东内卷的最强悍方式，一定是降价出货。
当然，有时候伤害也来自对比。
“西溪公馆要是卖6万+，还不如隔壁的西溪融庄，绿城的品牌+满5，单价还只要5万出头，不是更香么？”未科的一资深中介说道。
正是如此，西溪公馆前期的高挂牌价，都很难出手。
再者，西溪公馆有不少大户型，高单价之下，一不小心就顶到1000万的总价了。有这个购买实力，买家的选择就更多了，奥体、申花和蒋村都能挑一挑。
而西溪公馆大小户型混杂，暂时没地铁，加上毛坯交付，前几年基本上与黄沙水泥尘土和电钻声为伍。拿1000万买这样一个不能一步到位的“豪宅”，现阶段恐怕多数买家还接受无能。
更不得不预警的是，在很长一段时间内，西溪公馆或许都会是一个以租客为主的居住氛围。
05
截至昨天，仅在贝壳一家中介机构上，西溪公馆就有161套租赁房源挂牌。
而在上周，这个数值为100套左右，短短一周的时间，就疯长了60%。很显然，西溪公馆的租赁房源，正处于滚动上升的状态。
如此庞大的租赁房源，主要来源于去年“6万人摇”的那959套房源，租赁比高达16.7%。
于是，不少中介已经戏谑地称它为“群租鸽馆”。
“这些选择出租的房东，主要还是觉得现在的二手房价和自己的预期有一定差距，反正是毛坯，一边出租一边等等看。”
如果南区的房东，还有自由选择出租、出售的权利，那北区五年限售的房东就被动多了。
“现在北区交了一半的房，自住只有很少一部分。因为要5年后才能卖，大部分投资客肯定选择出租，而不是空置，我们公司自如的同事这几天都忙着去收房了。”西溪公馆附近的中介介绍道。
如果按照自住、出租三七开的比例计算，北区1213套房源，最高可能有800+套的租赁房源新增。
这些房源除了部分整租，还有一部分会因为毛坯的便利，分割成大大小小的隔间。一套190㎡的户型，说不定就有六七组的租客。
住在这里，就要承受楼上楼下群租房的噪音漏水，为在楼道里充电的电瓶车，疯狂在业主群吐槽。
作为首个五年限售交付的小区，这样的场景，西溪公馆只是为了后面限售的小区，打了个样。
未来几年，杭州会有大批限售房源陆续交付。据统计，仅今年上半年就有97盘限售，总房源量达22968套。
而在这批房源中，不少投资客占比相当大。
如果只是锁盘一两年，相信不少人咬咬牙空置就熬过去了，毕竟没有出租过的房子，在二手房市场上品相更好，更容易有高的溢价。
可长达5年的锁盘时间，大几十万的房租，是这期间资产唯一能产生的盈利，怕是很少有人会轻易舍弃。
对投资客来说，是一个相对两难的抉择。对自住的购房者来说，也不免经常要面对大半个小区全是租客的莫名前景。
限售盘摇号一时爽，交付之后，各种意想不到的考验才真正开始。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
万科 樟宜翠湾 | 29800 | 板块：萧山南部新城 房源：308套 户型：89-99㎡ 登记方式：首套验资50万，二套100万，一次性150万 登记日期：7.15-7.17 |
招商蛇口 花栖云境里 | 25600 | 板块：萧山新塘 房源：134套 户型：100-116㎡ 登记方式：首套冻资70万，其他140万 登记日期：7.15-7.17 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络