前后不过8个月，房价跌去300多万，红盘潮下，最先凉凉的竟是法拍房
◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末
01
堪比高考填志愿的“选盘难题”，本周还在继续。
从部分已公布（透露）的摇号人数看，这一轮红盘潮虽有分化，可整体热度不减。
继溪上俪庭公开触发社保排序后，据悉，亚运村板块的华润亚奥城、滨江星翠澜庭，奥体的滨江观品等，也将开启社保排序。数千名社保年限短的购房者，连入围资格都没。
新房热度犹在，二手房周成交量稳步回升，唯独红极一时的法拍房，降温颓势难挽。
截至8月19日，杭州十区8月共拍卖房源83套。其中，成交价高于市场评估价的，有且仅有2套，金地自在城天悦湾组团（推广名：十方别墅）的一套4层排屋、及富阳富春西郊半岛一高层住宅。
天悦湾排屋建筑面积262.13㎡，市场评估价1106.3万，最终拍到了1610万；西郊半岛110㎡高层，市场评估价227万，最终以243.9万成交。
近期已结束拍卖房源
28套因无人报名or出价，直接流拍；剩余53套虽顺利拍出，但成交价均低于市场评估价。
就连十方别墅的排屋，看似比评估价高出近504万，实则也就拍了个市场价。据手边买房数据，该组团上一次有二手房网签，还是今年2月初，一套262㎡，网签价1413万。
而今，挂牌在售二手房仅1套，273㎡五房四卫，挂价1880万。
法拍房降温趋势已非一时。6、7月期间，据不完全统计，杭州拍卖的286套房源里，成交价高于市场评估价的，还有45套，占比约16%。
到了8月，高价法拍房几乎“全军覆没”。
02
前天早上结束竞价的滨江御涛轩（推广名：世茂之西湖），最终拍卖价低于市场评估价整整901万。
这是一套中上楼层的西边套（5-1-3302），建筑面积255.88㎡，市场评估价2101万，仅22轮报价，便以1200万成交，折合成交单价46897元/㎡。
这并非御涛轩首套被拍卖房源。4个月前，该小区另一栋楼的一套小户型（139.41㎡），曾拍出1077万的高价，折合成交单价77254元/㎡。
如果说面积大小对单价影响较大，那去年4月，另一套低楼层西边套（5-1-402），成交价也拍至1506万，折合成交单价近6万。一年半不到，法拍单价跌去1万4。
现如今这价格，差不多与2019年初持平。
2019年3月6日，御涛轩5-1-2902（255.88㎡），以1135.4万成交。算上各项税费，也就比昨天拍卖的这套，总价便宜了约100来万。
同样让人大跌眼镜的，还有城东新城的东方星城。
8月12日，该小区拍卖了一套15楼的房子（4-3-1501），建筑面积131.75㎡，结果一轮出价直接底价成交（595万，带车位），折合成交单价才4万5（未剔除车位）。
去年底，东方星城首套法拍房亮相时（4-2-802），曾一度拼到908万，还不带车位，折合单价高达67640元/㎡。
次日，该小区业主便拉横幅庆祝。只是，高房价愿景未能持续多久，便遭破灭。
短短8个月，两位“继任房东”买入价前后差了约300来万（车位费抵增值税）。
03
不论总价上千万的沿江豪宅，还是远郊1字头的刚需；不论楼市成交主力，还是名校学区房，几乎无一幸免。
比如行知本部学区房耀江文萃苑，8月17日拍卖了一套2楼的大户型（住宅，非商业），150.47㎡，成交价767万，折合单价不到5万1；
两年前，同是文萃苑小区，一套1楼的120㎡拍卖（住宅），成交单价拍到了51572元/㎡。
相比二手房，拍卖价更显便宜。综合手边买房以及中介透露，文萃苑二手房的市场成交价，普遍在7万上下，比拍卖成交价贵了近2万一平。
临平山北的金都夏宫，当前法拍房价格也不敌两年前。
8月至今，金都夏宫西荷院组团先后拍卖了两套房子，成交单价分别只有18665元/㎡（86.26㎡）、19887元/㎡（131.24㎡）。
去年、前年，夏宫西荷院组团拍卖的房源，成交单价贵的要2万4，便宜的也接近2万。
还有二手房成交榜上的常客——良渚文化村白鹭郡南，新政发布第二天（8月6日），一套一楼的135.65㎡房源被拍卖，起拍价385万，折合起拍单价28593元/㎡，因无人报名流拍。
去年12月，同样是白鹭郡南组团，同样是138㎡，拍卖单价近3万1。如今，起拍单价便宜了2000多一平，却流拍了。
起拍价太高？也不是，根据手边买房数据，最近90天该组团二手房成交多达56套，整体成交均价29257元/㎡，高于拍卖起拍价。
04
仔细观察数据会发现：8月杭州法拍房成功率虽高达6成，但20%为底价成交。
造成这一现象的原因有许多：
第一，杭州法拍房限购，“8.5新政”后，又一波房票作废。
第二，拍卖的房源普遍不够热门、竞争者少。相比红盘潮的高热指数，8月拍卖的房源，普通的不能再普通。
第三，金融端收紧，按揭难度增加、放款周期延长。
当然，最主要还是被这一轮红盘潮波及，大多数有票人士（非着急自住），更愿意去新房市场搏一把。
8月至今，杭州法拍房总报数人数加一块就283人。单套报名人数在10人及以上的，有且仅有5套，其中2套发生在新政前。
新政后仅3套热度不减，一套是金地自在城天悦湾的排屋，20人报名；一套是萧山江南明城（商业性质），10人报名；还有一套是昨天拍出的西郊半岛，14人报名。
还有的房源，虽有1-2人报名，且递交了保证金，最终因无人出价惨遭流拍。
05
杭州的法拍房，类似于另一种模式出售的二手房。
红盘潮下，杭州8月二手房日成交量虽未见明显减少，但二手房价普遍已有松动，法拍房也不例外。
正因如此，在这轮红盘潮摇号结果未公布前，都是捡漏法拍房的好时机。
下一个“大降300来万的东方星城”，随时可能诞生。
目前已知的，8月下旬将拍卖的热门房源，就有融创时代奥城（8.30）、大华西溪风情悦宫苑（8.30）、温馨人家（8.28）、绿城明月江南（8.23）等。
既有热门板块的高层住宅，也有大受欢迎的远郊低密。
虽说像今年8月这般大规模的红盘潮，杭州或再难遇到，但只要限价不变，“红盘”依旧存在。同样难消退的，还有大众的购房热情。
待这轮红盘潮过后，数万张未中奖的房票，势必要找新去处。那时，想必“凉凉”数月的杭州法拍房，又要好生热闹一番了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 云彩之城 | 25600 | 板块：萧山南站 房源：246套 户型：95-139㎡ 登记方式：冻资首套70万，二套140万，全款240万 登记日期：8.20-8.22 |
| 湖山壹品苑 | 21372 | 板块：临安滨湖新城 房源：186套 户型：89-140㎡ 登记方式：验资首套60万，二套80万，全款200万 登记日期：8.20-8.22 |
| 万科日耀之城 | 47000 | 板块：亚运村 房源：744套 户型：105-249㎡ 登记方式：冻资首套150万，二套300万，全款500万 登记日期：8.19-8.21 |
| 绿城桂冠东方城三期 | 47000 | 板块：亚运村 房源：852套 户型：100-202㎡ 登记方式：冻资首套150万，二套300万，全款500万 登记日期：8.19-8.21 |
| 古墩彩虹轩 | 28100 | 板块：三墩北 房源：427套 户型：89-114㎡ 登记方式：冻资首套90万，其他180万 登记日期：8.19-8.21 |
| 蒲荷芸邸 | 37710 | 板块：未来科技城 房源：377套 户型：124-146㎡ 登记方式：冻资首套140万，其他280万 登记日期：8.19-8.21 |
| 绿地潮悦江山城 | 27000 | 板块：富阳富春 房源：208套 户型：97-135㎡ 登记方式：冻资首套80万，其他150万； 登记日期：8.19-8.21 |
| 滨江旭辉滨旭府 | 25600 | 板块：萧山新塘 房源：356套 户型：89-110㎡ 登记方式：存款首套60万，二套120万，全款200万 登记日期：8.19-8.21 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣江公子
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络