赶不上这波红盘潮，还要卖房腾资格吗？| 楼先生问答NO.657
▲楼先生问答[评论区留言提问]
1、先恭喜绿1和和品，虽然最终数据还未公布，但基本肯定只要报名就入围。绿1和和品不限售，让很多人重燃摇号兴趣。这一批红盘中，限售少，不限售多。
2、要是放在新政前开盘，估计每个红盘都限售。不管自住还是投资，限售都很鸡肋。通过这波红盘潮后，大家就会看明白，新政巧妙解困了上半年全面开花的限售局面。
3、近期后台有很多卖房提问。在这里统一讲一下：基本逻辑都没变，比如卖旧换新，以小换大，郊区的房子换成核心区的房子，老破大或老破小的学区暂时别碰了，高价次新房谨慎接盘。总之，想办法换成优质资产。
4、新政之后，很多人一脸懵逼，购房资格或被卡掉了，或来不及卖房腾挪，或资金还在理财中，赶不上这波红盘潮。没关系，限价在，红盘还会有。结合前面那一条建议，该卖的房子还是要卖掉。
5、我顺手举几个红盘好了，有钱人可以等新鸿基、新世界、望江未来社区，改善可以等钱江新城二期的两个项目，奥体也不会断档，还有SKP和融信·傲世纪，未来科技城还有华润TOD、杭腾未来社区。
6、真正消灭红盘，要么放开限价，要么出政策让二手房普降30-40%。目前看看，都不大可能吧？不少人还在期待二手房指导价，别等了。
7、站在买方角度看，不是非摇新房不可。认真盯着二手房市场，我认为今年内有一些捡漏机会。新政之后，要评估自己的入围能力，我不觉得新政后，至少年内的新房摇号难度会明显减弱。
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尽快套现、下半年/新房摇号、卖房窗口期
@优丽
手里两套房子，一套在萧山区龙湖天钜139方四房自住，一套在未来科技城未名府89方投资。觉得现在二手房差不多也到头了，打算尽快套现出来，老师觉得是时候卖房了吗？另外卖掉之后，再找机会摇号总价700-800万的新房，这样操作可靠吗？我主要担心新房很难摇，就怕新房买不回来。
楼先生：二手房已经降温，往后怎么走，新政之后，砍掉了三分之一的房票，对二手房影响可能会更大一些，没有什么上涨动力和理由。再加上从银行、房企这端控制住，二手房会稳一段时间了。
这个时候拿定主意「见好就收」，不会是什么坏事情。然后把钱拿在手上，可以再摇新房，也可以观望，相对灵活得多。至于新房的摇号难度，我还是认为不会“深寒”，可能最核心区和郊区市场会有些分化。但相比上半年，限售局面解除了。红盘还是会很难摇。
其实二手房最佳卖房窗口期已经过去，现在买家观望情绪比较浓重，不会随便接盘，二手房的成交难度在上升。
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人才+无房、首付/600万、限售楼盘减少
@纪念
人才无房资格，手头有600万作为首付资金，但心仪的楼盘一直没开，是否值得一直等下去？新政之后，老师怎么看下半年的楼市行情？600万资金的机会成本也不低。
楼先生：这次红盘潮有报名了吗，肯定有你喜欢的房子吧。如果报名了，就等结果出来，这次是非常难得的上车机会。这次新政之后，对新房市场控制力度更大，有了「拼社保」+「1:10」之后，以后红盘大可放心拿证，因为万人摇基本彻底被消灭了。但现在要说，新房市场会降温，看我未必，有部分房票被卡掉了，也有部分房票被激活了。就像前面说的，那些高总价、倒挂多的改善红盘还是难摇。
下半年的行情，新房不可能想买就能买到，可能会有一些分化，还得观察一段时间才好下结论。二手房大概率会继续横住，大涨的动能进一步减弱。对你来讲，手握人才房票，受到政策帮扶，盯着新盘摇呗，手上资金可以做一些灵活的理财，尽量减少损失。
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500万、艮北/笕桥/城东新城、合生·创展名邸
@吴HW
老师好，目前手上300万资金，首套在泊林印象，无按揭，工作在城东，小孩2024年读小学，老人工作日帮忙带小孩，周末老人自己开车回临安老家。现在想再买一套房，最好学校不要太差，通勤也能兼顾到，有推荐吗？
楼先生：要新房还是二手房？如果能接受新房，500万总价预算，关注艮北和笕桥，都有新盘可摇，但会非常难摇，比如艮北的绿城潮听明月，笕桥的春来雅庭。或者也可以等一等九堡的两个新盘，创展名邸和钱塘云庄，离你们住的地方更近。只不过目前没任何动态更新。
如果想直接买二手房，在艮北和城东新城挑不到品质特别好的次新房，只能关注那些房龄比较老的小区，比如七堡的东壹号、茂悦府、雍泽府等等，往城东新城，500万可以买到89方小户型，也是早几年交付的二手房，比如德信东望、东方星城、曙光之城、金色黎明等等。另外，学区和品质都想好一点，杨柳郡留意一下有没有总价匹配的房子，不过杨柳郡目前房东预期有点高。
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无房户、红盘/原价转让、翡翠之星126方
@吴凤天
目前有滨江翡翠之星126方，另有一张无房户房票，手头还有160万正在摇号未中，想优化一下卖掉翡翠之星，拿钱去摇江河汇新鸿基可行么？翡翠之星明确不住的。另外运河新城有没投资价值，翡翠之星与晶晖里、晶悦府有无优势？朋友晶晖里摇中资金紧张，想转手给我，有接手的必要吗？
楼先生：新鸿基江河汇项目不管什么时候开盘，它的摇号难度都会非常大。你卖掉明确不会自住的翡翠之星，当然可以，但就不能只押注新鸿基这一个楼盘。因为新鸿基注定是跟绝大多数人无缘的房子。你要卖掉翡翠之星，重新加入摇号大军，那就一定要记住：放平心态，尽量多摇号。
至于你朋友摇中的晶晖里，要不要接手，一看是不是原价转手给你，还是要加价？二看你信不信任这个朋友，他是不是靠谱的人？我觉得，要是加价就直接拒绝掉吧，要是原价转给你，或许还能考虑一下，毕竟这个房子跟周边二手房也有倒挂，尤其跟马上交付的国樾相比。
不过风险还是要提醒你，晶晖里离交付还有很长时间，中间会有很多变数。比如你朋友会不会负债，会不会惹上官司，房子会不会被查封等等，因为没到交付正式过户给你之前，房子始终还不是你的。在这里也提醒其他人，现在市场上有一些还没交付的红盘，想加价卖出来，私下签一份协议，这些房子千万不要碰。
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800-900万、改善家庭、工作在庆春银泰
@WYH
老师，您好，目前手上有500多万，改善需求，两夫妻生活工作地在庆春银泰附近，小孩2周岁，两套房子卖掉准备置换成一套新楼盘大四房，和一套小户型学区房，这次红盘潮之后，后续有什么新盘推荐报名吗，还是直接买二手房呢，有没有什么好的建议啊？
楼先生：8.5新政之前，本地改善家庭很受伤，是被调控伤害最严重的购房群体之一。新政扭转了一下情况。卡掉落户杭州马上摇号的投资客、大学生和老年人房票，加入社保年数的入围条件后，对在杭州工作多年的改善家庭，变得有利了。
总价八九百万，在庆春银泰附近工作，可以关注城东新城，佳兆业·印月，也可以考虑文晖板块，锦尚和品府后面还有很多房子。除此之外，文晖、东新、大关、钱江新城二期等板块，都有新房上市，比如嘉里城、望品等等。
还要再买一套学区房，不着急，先看看改善的房子能摇中哪里吧，买到哪里再在边上看学区房，总不能住在滨江奥体，学区房却买在城西吧。
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