年底前，杭州多板块新房将见底！集中供地的“潮汐效应”有点猛
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
沉寂半月有余的杭州楼市，再度热闹开来！
短短一周，杭州八区（不含富阳、临安）先后下发了16张预售证，推盘房源近3000套。均价从2万不到，到4万+不等，既有首开新盘，也有收官红盘。
一边，是强有力的市场补给，库存进一步缩减；另一边，第二批集中供地姗姗来迟，首批集中供地已现房企公开退地。
杭州楼市“供需失衡”矛盾，愈发显著。比如，现阶段城北的桃源、祥符，萧山的宁围等板块，前期出让的多宗涉宅用地，截至日前悉数售罄。
而杭州首批集中供地项目，参照各大房企间的工程进度，最快也得5-6个月，首批房源才符合领证需求。
按此节点推盘，5月出让的57宗涉宅用地，最快也要到四季度才有望上新。
以此类推，第二批集中供地项目，预计最快入市节点在明年一季度。而2022年，恰逢第19届亚运会将于杭州召开，届时各大工地免不了得停工。
换言之，下半年杭州楼市的可售库存，重点集中在今年1月及之前出让的涉宅用地中。
而此前出让的涉宅用地，多宗已宣告售罄，潜在供应量究竟还剩下多少？
02
据《层楼》不完全统计，当前杭州八区（不含富阳、临安）在售、待售新盘共计117个，产品规划已出的86个项目中，可售房源不足4.9万套。（注：统计数据不包含5月7日、8日集中供地项目）
就显性供应而言，主城区（含钱塘新区）房源量最多，约有1.8万套；余杭区（含临平区）次之，约不到1.7万套；萧山区最少，仅约1.4万套。
但由于最近一年，萧山远郊乡镇出让的涉宅用地颇多，加上大多还只有规划信息，产品尚未对外输出，实际可售房源量加一块超余杭、主城。
乍一看，约4.9万套住宅数量已是不少，后续挑选余地很大，实则不然。
杭州克而瑞数据显示，今年2-6月期间，杭州八区共网签住宅78501套，剔除5月份的集中放量，以及2月的过年月，平均每月网签量仍在1.2-1.3万套之间。
约4.9万套的可售库存量，按目前的去化速度，还能撑上4个月。届时，杭州首批集中供地房源，最快11、12月入市，正好无缝衔接。
2021年2-6月杭州八区住宅成交套数
数据来源于杭州克而瑞
但这只是理想状态，现实情况是：供应若集中开闸，按目前的购买力，只怕用不了4个月；而集中供地项目，工期若未能及时跟上，阶段性断供在所难免。
统计过程中，我就发现，现下杭州已有板块出现断供。
比如拱墅的桃源、祥符、铁路北，以及萧山的宁围，新房已经断供，最快也得等到年底才能上新。
这几大板块，此前一度不缺新房，更有甚者，同期3-4盘接连上新，购房者摇完A盘摇B盘。自去年下半年起，由于多个板块热度骤起，粉盘晋级红盘，开一次火一次。一溜烟儿，已是卖得一套不剩。
祥符、宁围还算好，首批集中供地均有新地块出让。量虽不大，也不在核心区内，但按照开发商内部开盘计划，年前有望上新。
桃源、铁路北，年内暂无。桃源今年底恰逢地铁4号线二期通车，原本还能助涨一波行情，如今看来，购房者只能到二手市场上挑挑笋盘了。
03
有的板块，虽说不缺供应，但短期内并无上新计划。比如大热门的江河汇、望江新城，以及九堡等。
江河汇，待售盘新鸿基平安江河汇综合体，在售盘凤起钱潮合院；
望江新城，待售盘滨江望江未来社区、新世界望江项目；
九堡：待售盘德信钱塘云庄、北辰聆潮府。
江河汇、望江新城为杭州高端豪宅大本营，待售新盘均规划有一定体量的住宅，但不论是工程进度，还是开发商计划的开盘节点，大概率要到明年。
这意味着，杭州6万+豪宅（住宅）短期内已“断供”。不少改善购买力，纷纷转移到大平层。
九堡两大新盘，拿地至今已有近3年，工程进度倒是符合领证标准，但何时入市仍是未知数。
还有部分板块，新房虽有余粮，但约等于无。比如热门的申花，华丰，田园半山，留下等。
申花，仅剩滨融府最后1幢，约102套，预计年底加推；
华丰，春和云境还剩最后2幢，约126套，预计7月底8月初开盘；
田园半山，上一次有地块出让，还是2017年9月，首开拿下的天青里地块，规划为多层跟合院；
留下，和家园臻园剩余少量洋房、排屋待售，具体开盘时间待定。
这些个板块，看似还有新房可售，实则约等于无，抢得人太多了。
滨融府6月底加推，155套房源，9821户登记，剩余超9600张房票悬而未决，可潜在供应仅剩100余套，只能满足1%购房者的需求。
春和云境4月底加推，248套房源，5983户登记，中签率4.15%。最后一期预计7月底、8月初推出，售罄毫无悬念。
接下去，华丰可售房源，就只剩5月7日保利拿下的华丰宅地，最快年底首开。
04
潜在供应量大的板块也有，比如钱江世纪城，在售、待售新盘加一块有5个（不含集中供地时融信拿下的傲世项目），可售房源超5000套；
未来科技城，在售、待售新盘同样有5个，可售房源超3600套；市中心，在售待售盘共4盘，可售房源超2000套。
还有勾庄、三墩北、运河新城，可售房源均在千套以上。
但那又如何，即使全盘推出，也就1.5万套左右，还是不够分啊。从刚需、改善到投资，无一不盯着。
1月初的红盘潮，杭州先后炸出7万多张有效房票，加上最近半年源源不断涌入的新增房票，全部打入限售圈不是没可能。
其他诸如城西蒋村、艮北、城东新城、崇贤、之江转塘、滨江、三塘、金沙湖等板块，虽不缺供应，可潜在库存量也就那么些，摇号人数逐次递增，结局殊途同归——售罄。
只是，相比其他已断供或接近断供板块，上述网红板块新房集中上市期间，免不了会对区域二手房造成一定冲击。
05
当然，杭州并没有疯狂到“是个房子就一堆人抢”的程度，还是有供应充足、且相对容易上车的板块。
比如萧山的南部新城、火车南站，临平的东湖新城，以及萧余的远郊板块。
火车南站，在售、待售新盘7个，分别为东原印江滨、彩虹天空之城、滨旭府、赞成翠悦半岛、绿城山澜桂语、招商花栖云境里、地铁新塘36号地块，可售房源超4500套；
南部新城，在售、待售新盘5个（不含集中供地的融信项目），分别为朝闻花城、兴耀青漫里、禹洲泊朗廷、万科樟宜翠湾、赞成漫杭，可售房源近2500套；
东湖新城，在售、待售新盘6个，分别为杭州第三城、新希望锦畔云汀、华城茶语华邸、绿城云栖燕庐、绿城咏荷郡、创智通成东湖项目，可售房源约3500套。
萧山的南部新城，临平的东湖新城等，虽说中奖难度与日俱增，但胜在板块挑选余地大，东家不中摇西家。
此外，最近两年萧山、余杭等远郊板块出让了不少涉宅用地，像是萧山的瓜沥、衙前、临浦等，供应不断。
加之地缘性因素影响，投资客相对减少。但正因新房上车容易，二手房看涨空间相对就会减弱。
06
杭州“库存告急”的消息，近几年来屡见不鲜。
我们时常会看到：XX板块最后一批新房领证，要买房的抓紧了。但很快，板块内又有纯新盘亮相。
一来，集中供地新政前，杭州几乎每月都有土地出让计划，只要板块内不是无地可出，事实上未来就不缺新增供应；二来，杭州还有一批拿地多年的“僵尸老盘”，迟迟未开盘，也能为板块填补有效供应。
眼下情形又大为不同。未来的杭州，或许依旧不缺新房，但短期内的“断供”，在所难免。
首先，每月供地调整为“一年三次”的集中供地。自5月首批集中供地至今，杭州第二批供地名单，迟迟未公布，在某种程度上，今年供地量多少受影响。
供地量受影响，连带后续市场供应也被波及。
其次，“僵尸老盘”数量逐年递减。现在的杭州楼市，不同于往年。往年，地囤的越久、利润可能越高；如今，开发速度才是王道，现实不允许开发商慢慢卖。
一年左右，从拿地到清盘的项目，比比皆是。
仔细观察会发现，7月上半月，杭州新房预售证速度明显放缓。即便出证，也多是临安、富阳两区的预售证，要不然就是萧山、余杭板块库存量大、热度一般的新盘。
超级热门板块的热门红盘，也在数次的“预计下月开盘”中，悄然无息。
显性库存骤减、后续供应乏力，在购房热情不减的当下，“减缓供应”不失为平抑楼市软着陆的一种方式。
减缓并不意味着暂停，当首批集中供地项目能续接上，供应端大增，于市场而言，同样能起到“降温”作用。
毕竟，不是所有房企拿地5-6个月就能开售，而“一年三次”的集中供地政策，短期内也不会取消。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 中旅归锦府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：125套 户型：95-125㎡ 登记方式：冻资无房无贷135万，其他270万 登记日期：7.23-7.25 |
| 伟业熙境府 | 19800 | 板块：塘栖 房源：106套 户型：89-120㎡ 登记方式：冻资首套50万，二套100万 登记日期：7.23-7.25 |
上坤华景川 云栖宸园 | 22000 | 板块：东湖新城 房源：140套 户型：89㎡ 登记方式：冻资无房无贷50万，其他100万 登记日期：7.23-7.25 |
| 枫丹雅居 | 14600 | 板块：钱塘新区 房源：106套 户型：96-116㎡ 登记方式：冻资首套20万，其他40万 登记日期：7.22-7.24 |
朝闻花城 | 29800 | 板块：南部新城 房源：323套 户型：96-118㎡ 登记方式：冻资无房无贷80万，二套150万，一次性250万 登记日期：7.22-7.24 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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