今年不买房，明年无房可摇？怎么可能，杭州4.6万套新房已箭在弦上
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
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一嗅到红盘气息，各大购房群瞬间活络开来。
冲上周话题榜NO.1的，莫过于“市中心的锦尚和品府与申花的天珏华庭，该摇哪个？”
两大5万+红盘，前后脚登记，错过了谁都分外可惜。
自打第二批集中供地大面积折戟后，“2022年杭州楼市即将断供”的传言，甚嚣尘上。不少亟待上车的购房者担忧，今年不多摇号，明年或将无房可摇。
“断供之说”言之凿凿，支撑其观点的理由有二：其一，亚运会前夕，杭州或停工数月；其二，集中供地减半，明年上半年供应大幅缩水。
前者尚能理解。2016年G20期间，仅两天会议，杭州停工大半个月；亚运会周期更长，停工时间只会更久。
后者不免夸大其词。二次供地数量虽减半，可参照最快速度，这批地块上市，起码也得明年一季度末、二季度。在此之前，杭州首批集中供地项目，已在排队候场。
再则，杭州供应“大小年”现象，并非首次。即使真的断供，也仅限少部分板块，整体供应不受影响。
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打嘴仗意义不大，最有效的回击，是摆数据、讲道理。
杭州楼市真实有效的房源供应，到底有多少？
新房供应分为两部分：一部分是集中供地前，也就是2021年5月前出让的涉宅用地；另一部分是5月7日集中工地后出让的涉宅用地。前者跨越周期长、房源分布零散；后者出让时间相近、供应更为集中。
先看集中供地前，杭州八区（不含临安、富阳）在售、待售新盘共83盘。
其中，在售60盘，已知的待售房源量超2.4万套，较4个月前的账面库存量，少了一半。大众熟知的“亚运四子”，蒋村、滨江现房盘，未科、勾庄等热点盘，自8月红盘潮后，先后从存量库中抹去。
数据截至10月25日，人工统计或存在失误，望指正
但这仅是暴露在外已知的显性库存，隐性库存其实不少。
最直观的，是待售的23盘，房源量不菲。他们当中，既有限价“天花板”的沿江豪宅，也有单价2万出头的刚需盘；既有两三百方的中式合院，也有八九十平的小三房。
主城区最多，占了一半。
万众瞩目的新鸿基平安江河汇综合体滨江望江未来社区、新世界望江商住地，市中心的滨江中豪望品、嘉里城、英蓝岫町华庭，三塘的九龙仓天御等，工程正有条不紊地推进中。
最快11月，丁桥新盘招商德信花芸春境府、萧山瓜沥的之彩城将迎来首开。
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集中供地后，供应数据更是一目了然。
杭州八区首批37宗涉宅地块中，34宗规划均已出炉、19宗发布案名。这19宗案名已公布地块，潜在库存量约2.2万套。
加上在售的显性库存，已知的可售房源量多达4.6万套。
首批集中供地，动辄封顶+自持，面对高昂的拿地价，开发商为快速回笼资金，必然主动加快供应节奏。这不，37宗涉宅用地，已知的就有三分之一计划年内入市。
速度最快的，上个月中已清盘。它就是大江东的兴耀枫漫小筑，5月7日拿地、10月11日领证，4幢住宅、362套房源一把清，前后用时不过5个月。
人工统计或存在失误，望指正
紧随而来的供应大户，是杭州东面的金沙湖一带，5月7日出让的4宗涉宅用地，计划本月首开，总供应量约3000套。
不仅开盘时间相近，4盘产品也十分雷同，主力面积集中在105-142㎡之间，当面锣、对面鼓的竞争。
想想都纠结，融创跟万科，该选谁？是摇界面更成熟，但限价37500元/㎡的杭臻源，还是界面一般，但限价仅需30000元/㎡的工业园区？
12月计划推盘的数量更多。之江转塘的新希望锦翠栖源府，102套大平层计划一把清；浦沿的金瀚滨玺云著，5幢可售高层同样计划一把清。
东湖新城的华景川科大湖沁宸园、萧山科技城的滨望雅庭等，目前的销售口径，均是12月首开。
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杭州集中供地还有两大显著特征：
第一，超级大盘不少，一出手就是几千套供应。
比如新余杭区，二次集中供地全军覆没，可光是首批集中供应的3宗涉宅用地，未来可售房源量就多达近6500套。
体量最大的是地铁勾庄综合体，据悉住宅量约有2400多套，大幅缓解勾庄供应短缺的现状；其次是华润绿汀路TOD，规划有22幢可售住宅，房源量超2000套；
再次是仁和的华元启航城，预计11月首开2幢高层，限价2万。
新临平区亦是如此，首批集中供应的4宗地块，除了塘栖的广宇塘颂体量略小外（仅200余套双拼合院），余下3宗均有大批量住宅供应。
临平新城的中骏鼎湖未来社区，规划有4个住宅地块，潜在房源量超3300套；东湖新城的湖沁宸园，20幢可售高层，房源量约1760套。
第二，限价从16400-67500元/㎡不等，囊括刚刚需、刚需、刚改、改善等多个需求端。
仅限价2万及以下的新盘，就有7盘之多，分布在大江东、仁和、萧山乡镇的区域。离城市核心区虽有一定距离，胜在价格优势，给不少新杭州人留下的机会。
改善家庭选择也不少。钱江新城2.0、钱江世纪城等公认的热门地段，都添了新供应。钱2滨江融信联合拿下的两宗地块，可售高层多达25幢；
钱江世纪城略少些，可傲世纪、SKP两宗地，加一块或有约500套新房供应。
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只要供地节奏不断，未来杭州就不愁新房供应。
据悉，原计划12月挂牌的杭州第三批集中供地，或提前到本月挂牌，这样赶得及在年底前拍卖。
出让时间提前，相应的入市周期也往前推进一个月。
这绝非空穴来风。此前，苏州、深圳相继发布第三批集中供地公告，杭州紧随其后发布并不意外。
截至目前，2021年杭州年度土地出让金额2367亿，虽超2000万大关，可相比去年同期，完成率才91%，未达原定计划。吸取了二次集中供地的教训，第三批集中供地多少会做些调整，目的只有一个：让房企尽可能多拿地。
杭州不比北上深，可供开发的区域一大堆。这就注定，未来数年内都将是一个以新房为主导的市场。
既如此，“断供之说”从根源上就立不住脚。退一万步，一早已踏入存量房市场的北京、上海，每年还有不定量的新地块供应。
以前，大家担心来年买不到新房，怕的不是真没新房可买，而是房子涨价。
现在，全是“双限”地块，未来两三年内新房的价格，一眼望穿。宇宙无尽头，可杭州房价“有尽头”，那就尽人事听天命，挨个摇呗。
也许，摇着摇着，杭州就从卖方市场变成了买方市场。那时，不是房挑你，而是你选房。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
德信 博宸君府 | 38300 | 板块：临平 房源：28套 户型：127-137㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：11.1-11.3 |
| 锦尚和品府 | 51430 - 52685 | 板块：文晖 房源：355套 户型：110-170㎡ 登记方式：首套冻资160万，二套320万，一次性500万 登记日期：10.31-11.2 |
九龙仓 天珏华庭 | 55134 - 62843 | 板块：申花 房源：125套 户型：138-287㎡ 登记方式：首套冻资230万，二套460万，一次性770万 登记日期：10.30-11.1 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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