【房事问答17】苏州改善需求咋办？

2016年，老杨在分答上回答了几百个粉丝的问题；2016年年底，微博也上线了微博问答，编辑邀我开通，至今也有近200个问答了。分答上是语音回复，微博问答上是文字回复。我想隔段时间，挑两个月之前的问答，供大家免费参考。最新的问答，则欢迎大家去分答上偷听和微博上偷看（皆为“杨红旭”实名）。

杨老师，您好！坐标苏州园区，湖东80平学区房一套现自住，现金150万。家庭成员：两大一小一老，属于首付50%的范围。现想在不卖掉该学区房的情况下再新购入一套三或四房用于改善，另小孩读书在三年后。 考虑两个地段： 1，依然在园区湖东，离现居住房子较近可步行，非学区，小区品质不错，单价3万左右，但是基本只能考虑100平左右的，居住环境改善有限，但方便孩子接送。 2，与园区接壤的尹山湖板块新楼盘两处，一处是建发独墅湾，毛坯，单价2万4，另一处是紧邻的阳光城愉景湾，精装2万3，拿房基本都在18年底，均近地铁，公园，附近有规划商业，离现住房车程15-20分钟，孩子接送较麻烦但可以接受。（独墅湾小区品质更好，体量更大，人车分流但总价略超预算；愉景湾高层只有7栋，与叠加分割管理，体量小，有湖景，总价无压力。） 请教杨老师：1，现在这个时点适合购入嘛？2，如果这个点不适合，您建议何时出手？3，两个地段哪个于我们更合适些？4，尹山湖这两个楼盘，您有何建议，哪个更值得购入？ 

1、2015年至2016年上半年，苏州市场房价暴涨，幅度之大，在当地史无前例。而苏州的土地供应量一直偏大，并不缺新房，同时苏州的城市地位相比南京，近几年此消彼长。因此，未来一两年，苏州市场降温的压力很大、房价下跌的空间也较为明显，预计二手房实际价格下跌二成左右。

2、就新房来说，苏州去年出让了很多高价地，当前多数被套牢。开发商将集体苦逼一两年。当前，政府对新盘价格有控制，但要比一线城市和南京、杭州等，并不算严格。因为即便是政府不控制，当前新房价格也涨不动了。

3、从购房时机来看，当前不合适。如果卖掉当前房子，则可以考虑当前就买进，一卖一买，对冲了大部分市场风险。如果新买一套，一年后再考虑吧。

4、你可以考虑卖掉当前房子，然后提高预算，买套房型较大的学区房，一步到位的解决改善与学区的问题，免去将来远距离接送小孩的麻烦。

5、尹山湖板块和湖东，都属长期升值潜力较大板块。当前来看，湖东的生活配套更齐全些。另外，从自住角度，还要考虑一下工作的方便性与学区的优质性。两个楼盘相邻，区位价值相同。多层高层，升值性强于别墅。至于自住，则可依个人喜好。

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【微信公众号：1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社】

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