可怕的华侨城“深耕深圳”战略：投资将超3000亿，货值超万亿！（华侨城拼命抢龙华地块续）

据地产号(wangfanghouse)初步统计，未来五年内（深圳十三五规划期内）在深圳投资至少在3000亿以上，货值过万亿！

来源：地产号（wangfanghouse) 作者：王方

昨日发文著《为什么华侨城拼了命也要抢下深圳龙华商业地块》，意犹未尽。今日再补充续集。

华侨城拼命抢深圳龙华商业地块除了：华侨城买的不仅是一块地，而是一个新城市中心；华侨城买的不仅是一公交站，而是全国高铁、深圳轨道枢纽中心，更重要的原因是：

华侨城在深圳开始发力，

旧改拿地都挡不住了。

我在一篇文章"2017年深圳万亿级旧改市场加速，开发商激烈竞争即将全面上演！“曾提到：

关于深圳城市更新的利益博弈不仅限于业主与政府、开发商之间，还有开发商与开发商之间，显得更激烈。

比如，华侨城开始发力了：

2016年12月8日，深华发的一纸公告，揭开了其控股股东中恒集团与万科、华侨城之间关于深圳城市更新的激烈斗争。深华发A公告称，公司控股股东武汉中恒集团与华侨城A旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，双方签署了《合作框架协议》，其中包含深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。

在这个公告中，中恒集团已与华侨城子公司深圳恒祥基签订了框架协议，合作开发深圳光明新区华发旧改项目。

据深圳万科内部称，对此提出了异议，认为中恒这一行为涉嫌“一地两卖”。“

在此之前，中恒集团已与深圳万科签署合作协议，共同开发这一旧改项目。而后因为中恒未能按时履约交地，深圳万科提起仲裁申请，要求中恒继续履行合同并承担违约责任。

就在仲裁过程中，过程中恒祥基突然杀入，与中恒签订框架协议，并发布公告。

其实，恒祥基是华侨城A旗下从事旧改项目的专业平台；而华侨城今年以来在深圳发展迅猛，尤其是在光明新区，已经布局了多个项目。

据估计，深圳两大巨头争夺的公明旧改规划批复可建设面积为45万平方米，其中可售面积价值按区域市场价估算约为220亿左右，而按照中恒和深华发在该项目中的权益比重，除去补交地价和建安成本，其收益预计至少达到80亿元。

尽管外界看到华侨城的野蛮介入，但其之前一度旧改的弱者。早在2007年，华侨城曾有意南山白石洲超级旧改项目，后者规划总建筑面积550万平方米，但项目被绿景抢走；2014年，与康佳争夺康佳总部旧改项目开发权，仅获得30%权益；2015年初，市场曾传言华侨城洽谈接盘佳兆业，但被融创抢了先，但最终最泡了汤。

直到2016年，华侨城近在深圳旧改动作开始放大。比如，2016年6月19日，华侨城发布公告称，以28亿元收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司，并借此获得6个旧改项目,首次清晰地对外表达：以收购旧改项目的方式获取优质土地资源。

公告透露，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司与深圳市花伴里投资股份有限公司签署了《股权转让与合作协议》等相关文件。根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，转让款为661.716万元。同时，华侨城地产公司将根据目标公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担目标公司的债务约5亿元。

最终，花伴里成为华侨城在旧改领域的合作方。花伴里主要集中在宝安、龙岗地区开发旧改项目，代表作包括横岗花伴里、龙华花伴里、珠光花伴里、翠山花伴里、鼎新大厦等。

近年，在拿地方面，华侨城除了联合招商蛇口310亿拿下154.3万平方米深圳宝安新会展中心的配套商业项目外，其它大部分精力都投入了旧改。

华侨城正凭借“文化+旅游+城镇化”概念进入旧改。比如，2016年以来华侨城先后签下深圳龙岗布吉的甘坑新镇、华侨城国际低碳城、东部坪山文化旅游带，大鹏半岛三个旅游项目，以及最新的光明新区光明小镇项目，计划总投资额约达2000亿元以上。目前，华侨城的恒祥基旗下四海锦园入市一年后已基本清盘，四海云亭项目目前计划入市；其它项目中，龙胜旧改项目位于热门的龙华新区，也于2014年3月份启动，总建筑面积39.2万平方米。

华侨城官网上，最近公布了华侨城集团及股份公司2016年十件大事显示：全力实施“深耕深圳”战略。其中，在龙华北站商务中心已有所准备。在2016年，华侨城官网透露，红山项目建设工作全面推进，已取得项目工程规划许可证，总包1标单位已进场，完成了基坑支护及土方工程、管桩基础工程。

更值得关注是，还有一个细节，在华侨城拍地的前一天，龙华区委书记余新国考察了华侨城参与的红山项目：

华侨城与招商已联手在龙华打造

将打造为海上世界与欢乐海岸“升级版”

据宝安日报报道，2月15日上午，龙华区委书记余新国率队到红山6979项目等调研，记者获悉，由招商与华侨城联手开发的红山6979预计2019年整体开业，将打造为海上世界与欢乐海岸“升级版”。据悉，目前，随着项目工程建设，招商工作正同步整体推进。项目计划2018年建成，2019年整体开业。

另外，华侨城集团及股份公司2017年十件大事则提出：2017年度集团利润突破百亿大关。我认为，地产仍将充当先军角色。

震憾的 华侨城“深耕深圳”十大战略

全力实施“深耕深圳”战略。响应深圳市政府“东进战略”和“大前海战略”，先后布局并启动滨海华侨城、甘坑新镇、国际低碳示范城、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、西丽“水源三村”、深圳国际会展中心、龙华红山文化商业项目等十大重点项目。据地产号(wangfanghouse)初步统计，未来五年内（深圳十三五规划期内）在深圳投资至少在3000亿以上，货值过万亿！

以下是华侨城集团的“深耕深圳”战略内容（基本每个项目资金都在300亿以上）：

●  积极推动宝安滨海华侨城项目。5月份项目可研报告得到政府认可，各项前期准备工作进展顺利，华侨城方面表示要以最快的进度来推进项目建设。

● “华侨城甘坑新镇”项目签约仪式在第十二届文博会分会场深圳龙岗区甘坑小镇举行，这标志着华侨城“文化+旅游+城镇化”战略正式落地。该项目将通过政府与社会资本以PPP模式合作开发，大力发展新型文化创意产业，总投资额300亿元人民币。

● 在第四届深圳国际低碳城论坛开幕式上，华侨城集团与深圳龙岗区政府签订“华侨城国际低碳示范城”项目开发合作协议，拟投资500亿元人民币，打造一座占地5-6平方公里的世界级低碳产业示范园区。

● 深圳大鹏新区管理委员会与华侨城集团签署文化旅游战略合作框架协议。华侨城将投资300亿元，推进大鹏新区历史文化景区、旅游文创产业、公共文化设施等建设，促进大鹏新区向世界级滨海生态旅游度假区发展。

● 华侨城集团与深圳市坪山新区管理委员会签署战略合作协议。根据协议，华侨城集团将投资300亿元人民币，以“文化+旅游+城镇化”发展战略，打造东部坪山文化旅游带，逐步将坪山新区建设成为充满活力、特色鲜明、产城融合、多元文化的“现代田园都市”。

● 集团与深圳市宝安区政府签订凤凰文化小镇战略合作框架协议。双方将通过新型城镇化、“文化+旅游+城镇化”等多元模式将凤凰文化小镇片区打造成“深圳生态旅游新名片，中国复合式城市更新范本”。

● 华侨城集团与深圳市光明新区管理委员会签署战略合作框架协议。根据协议，华侨城集团将在新区投资建设光明小镇项目，项目规划范围面积约11平方公里。华侨城将以“文化+旅游+城镇化”战略为主线，采用合作开发等灵活市场化运作模式，将光明小镇建设成集生态观光、度假休闲、文化体验、科技创意于一体的高品质生态文化旅游特色小镇。

● 华侨城集团与深圳市南山区政府签订“西丽水源三村保护与发展”项目战略合作框架协议。

● 深圳华侨城股份有限公司和招商蛇口工业区控股股份有限公司组成的联合体以总价310亿获取了本项目的配套商业用地使用权及建设运营权。9月，深圳国际会展中心正式开工。

● 红山项目建设工作全面推进，已取得项目工程规划许可证，总包1标单位已进场，完成了基坑支护及土方工程、管桩基础工程。(华侨城官网）

龙华商地A811-0322宗地情况

资料显示，此次拍卖的龙华商业用地宗地编号为A811-0322，位于龙华新区民治办事处，土地面积为16030.57平方米，建筑面积为160250平方米，土地使用年限为40年，该宗地履约保证金7.944亿元，出让起始价未公布，竞价阶梯为500万元。

宗地图

关于该宗地的土地利用要求如下

（一）建筑容积率：≤10

（二）建筑覆盖率：≤65%

（三）建筑间距：满足日照及消防间距要求

（四）建筑高度或层数：≤200米

（五）计入容积率的总建筑面积不超过160250平方米, 其中：办公≥104200平方米，商业≤10000平方米，商务公寓≤42200平方米，附建式公交首末站（含站务用房）3500平方米，物业服务用房350平方米。

地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率。

（六）总体布局及相关建设要求

1、总体布局以规划国土部门审定的总平面图为准；

2、建筑物退红线：一级建筑退线≥6米，二级建筑退线≥9米；

3、建筑覆盖率：一级建筑覆盖率≤65%，二级建筑覆盖率≤50%；

4、绿化覆盖率：≥30%；

5、机动车泊位数≥1000辆，需按停车位数量不少于30%配建充电桩，剩余停车位应全部预留充电设施建设安装条件；

6、附建式公交首末站场地面积不少于3500平方米（含站务用房建筑面积150平方米），原则上设置于地下一层空间，其方案设计时需取得交通主管部门同意意见；

7、本地块内需配建自行车位≥480辆；

8、10-07地块地下负二层临白松路预留与地下环路对接的地下通道接口；

9、本地块内须集中设置占地面积不少于1600平方米的广场型公共开放空间，并须24小时无条件供公众使用；

10、本地块须建设面积不少于500平方米的公共连廊，连廊层需提供不少于1000平方米的公共开放空间，由竞得人按照深圳北站商务中心区公共连廊建设技术要求统一开发建设，设计方案及建设时需取得连廊相关主管部门同意意见；

11、本地块位于地质灾害中易发区，用地单位须按危险性评估报告的结论采取相应的地质灾害防治措施；

12、本地块应满足城市设计导则、公共连廊实施管控导则、所在片区地下空间规划设计等相关要求，须符合国家、省、市及龙华区有关绿色建筑的相关规定，其他未标注事项也应满足《深圳市城市规划标准与准则》及相关技术规范的要求；

来源：地产号（wangfanghouse)

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