45.8亿物超所值，华侨城早就对宝安中心区在必得！

来源：地产号（wangfanghouse) 作者：王方

据最新消息：最新华侨城总价45.8亿夺宝安“升级版欢乐海岸” 。符合地产号的预测。

2016年12月，宝安“欢乐海岸”已经拿出来招拍卖，当时三家开发商报价显示：鸿荣源：33.02亿；招商：25亿；华侨城开了个35亿的最高报价，但还是低于底价。结果，全部流拍了！

去年地产号分析《招商、鸿荣源、华侨城，严重低了宝安中心区的城市价值》合理报价应该在“41亿-48亿”！

但本次报价明显提高：鸿荣源报价47.06亿。万科报价45.5亿。华侨城45.8亿。招商44.86亿（底价是44.1亿）。华侨城技术标满分，商务标第二。

但另外一件事，别忽视了

华侨城“深耕深圳”十大战略：对宝安志在必得！

华侨城内部正全力实施“深耕深圳”战略。响应深圳市政府“东进战略”和“大前海战略”，先后布局并启动滨海华侨城、甘坑新镇、国际低碳示范城、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、西丽“水源三村”、深圳国际会展中心、龙华红山文化商业项目等十大重点项目。据地产号(wangfanghouse)初步统计，未来五年内（深圳十三五规划期内）在深圳投资至少在3000亿以上，货值过万亿！

华侨城集团的“深耕深圳”战略内容早在其官网上公司：

“积极推动宝安滨海华侨城项目。5月份项目可研报告得到政府认可，各项前期准备工作进展顺利，华侨城方面表示要以最快的进度来推进项目建设。”

当时对于本地块情况，我的分析是：

合理报价该是41亿-48亿

如果问价值，价格最少要向深圳新会展中心的成交来参考：8月29日，深圳新会展中心（一期）配套商业用地，最终以招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标。据了解此次出让的11宗土地为深圳新国际会展中心的商业配建，总面积共计52.8万平方米，总建筑面积不超过154.3万平方米；其中酒店25万平方米，商业办公26.16万平方米，地上商业用房22.8万平方米，地下商业9.2万平方米，商务公寓69.7万平方米，公共服务配套用房1.4万平方米，土地使用权期限40年。算下来，新会展中心的土地拍卖楼面价为2万。如果用在宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，也是2万的楼面价的话，按16.7万平米建筑面积算，至少在32-33左右亿以上，这里面鸿荣源报价较为合适，招商报价太低、华侨城较为理想。而这些显然都不是政府要想的价格。

另外：很多人拿深圳湾超级总部基地来比较，其实，其楼面价不到2万：招商银行以底价59.5亿购得T207-0251号宗地，楼面价为19256元/平；天音通信以底价18.91亿购得T207-0050号宗地，楼面价为19698元/平。

那么，我们把目光投向前海。

12月5日下午，位于前海片区九单元01街坊的T102-0264地块以及位于桂湾片区四单元04街坊T201-0094地块在福田区土地房产交易中心成功拍卖出让，创维集团有限公司以16.70亿元成功夺下T102-0264地块；深圳华强集团有限公司以17.45亿元成功夺下T201-0094地块。两块商地的楼面价分别为29821元/平方米、26625元/平方米。

前海的楼面地价最低已到了26625元/平方米，如果宝安中心取2.5万，那么，宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，至少要拍出41亿，如果以2.9万的楼面价，最高48亿才能符合“大前海+宝安中心“的规划预想。

相关新闻：

土拍

    深圳土地房产交易中心2月24日发布公告称，4月7日将以公开招标方式出让宝安中心区滨海文化公园（一期）建设用地的土地使用权和中央海滨文化公园的设计建设运营权。

  该地块就是备受关注的“欢乐海岸PLUS”，据项目方案设计任务书，该项目将建设为“国际化滨海城市新坐标、世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。

△来源：深圳土地房产交易中心

△航拍图

鸿荣源报价47.06亿。万科报价45.5亿。华侨城45.8亿。招商44.86亿（底价是44.1亿）。华侨城技术标满分，商务标第二。

图片来源：腾讯房产深圳站

PS土地信息

宝安中心区滨海文化公园（一期）位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积38.14万平方米，包含本次出让的4宗建设用地及中央海滨文化公园用地两部分。

其中中央海滨文化公园土地使用权归政府，由深圳市宝安区城市管理局代为持有。

宝安中心区滨海文化公园（一期）建设用地包括A002-0056、A002-0057、A004-0161、A004-0162共4宗地，其中：

• A002-0056宗地土地用途为文化设施用地；

• A002-0057、A004-0161宗地土地用途为游乐设施用地；

• A004-0162宗地土地用途为商业服务业设施用地，出让宗地总用地面积共计10.5万平方米，规定总建筑面积约16.7万平方米，包括商业、商业性办公、酒店、剧院、游乐设施及相关配套等分项功能建筑，土地使用年期40年。

投标资格的限制性条件并不多：投标人或其全资子公司须在广东省内注册且具备房地产壹级开发资质。 本次招标不接受联合投标。

不过，从此前的一系列信息推断，该次出让地块很可能最终花落华侨城。

2014年底，华侨城集团到宝安洽谈滨海华侨城项目，意在宝安中心区打造华侨城第五代旅游产品——升级版欢乐海岸。

当时计划该项目将由都市文化娱乐区、滨海休闲观光区、现代商务办公区三大板块构成，利用天然临海优势，打造包含水岸音乐喷泉、生态步道、滨水栈道的滨海公园。

早在2012年时，华侨城和宝安区就已传出绯闻，当年计划给18万平方米宝中用地打造欢乐海岸；并且华侨城关于该项目的宣传视频早已出街。

相关规划

根据《深圳市宝安片区土地利用总体规划（2010~2020年）有条件建设区使用方案（宝安中心区滨海文化公园）》，19568平方米用地用于建设宝安中心区滨海文化公园。公园位于深圳市宝安中心区滨海片区南部，沿前海湾北侧岸线，项目面积20641平方米，该项目又称欢乐海岸升级版或4.0版。

据悉，项目实施方华侨城集团已就滨海华侨城项目的设计深化进行探讨，就滨海公园的人流动线、文化商业的业态布局，以及演艺中心、湿地博物馆、摩天轮等关键性旅游设施设备的选型定位，开展深化设计，确保健康运营。华侨城公司团队已考察了项目用地的地形地貌，并已邀请专业单位选择点位开始地形勘探。目前，勘探方案已获批复。

项目共分为三期，其中一二期位于宝安中心区范围内，三期位于大铲湾港区的前海湾区内侧。

一期

中央海滨文化公园、演艺中心和商业服务与游乐设施，即依托演艺中心项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园；

二期

海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术中心，湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术中心主要功能有七星级主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术中心，现代化办公等；

三期

海港乐活公园，含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。

腾讯科技城规划

按照计划，拟将“滨海文化公园”项目打造成为“国际化滨海城市新坐标，世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。 

周边房价

数据来源：深圳中原

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