金地集团宣布回款率80%！未来的主阵在二线城市【大方观察】
【大方观察】2019年8月27日晚间，金地集团披露半年报显示，上半年实现营业收入224.83亿元，同比增长48.78%；结算面积136.88万平方米，同比增长8.96%。报告期内，盈利能力继续提升。净利润同比增长51.65%，ROE达到7.6%，创近5年同期新高。房地产业务毛利率为40.37%，较上年同期增加2.13个百分点。与此同时，负债率与融资成本均处在行业低位。
随着调控的深入，后期如何发展，金地集团半年报在房地产行业情况分析认为：房地产市场、土地市场局部已出现分化。 从商品住宅成交量来看，行业成交面积和成交金额增速出现下滑。2019年上半年全国商品住宅成交面积为6.62亿平方米，同比下降1.0%，增速较2018年同期下降4.2个百分点；成交金额为6.13 万亿元，同比增长8.4%，增速较2018年同期下降6.4个百分点。各城市市场情况继续保持分化态势， 一线城市住宅成交量同比2018年上半年有所上升，二线和三四线城市成交量则有所下降。5月以来，随着融资收紧，宏观经济不确定性增加，市场预期下降，土地市场局部已出现分化。公司在2019年初即启动销售激励行动，抓住市场窗口，在2019年上半年实现了较好的销售业绩。财报显示：金地的销售回款率超过80%。另外，上半年，金地土地总投资额约554亿元，新增了约675万平方米的总土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及核心二线城市，一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。意味着金地未来的主阵在二线城市！
金地集团半年报：房地产行业情况分析
房地产行业情况分析 2019年上半年，受贸易摩擦、地缘政治不确定性因素影响，IMF半年内三次下调全球经济增 速预期，全球制造业PMI持续下降，自2012年12月来首次跌破荣枯线，经济增速下行或难避免。与此同时，中国经济在转型过程中面临严峻挑战，经济增长面临较大的下行压力。2019上半 年GDP增速降至6.3%，较去年同期小幅回落0.5个百分点，规模以上工业增加值累计同比增速为 6.0%，较2018年同期下降0.7个百分点，生产端增速小幅放缓。需求端的投资、消费增速也有一定 程度放缓：房地产投资、基建和制造业投资依然低迷；消费受就业压力大、收入下行、股市房市 财富效应较弱、居民杠杆率高的影响而回落。受全球经济回落和贸易摩擦升级的拖累，2019年1-6 月出口累计同比增速仅0.1%，较2018年全年增速下滑9.8个百分点。金融环境方面，货币供应增速 出现一定回升，2019年6月M2同比增速上升至8.5%，M1同比增速4.4%，较2018年12月分别回升0.4 和2.9个百分点，6月社融规模存量213.26万亿元，同比增长10.9%，较2018年12月上升1.1个百分点， 延续企稳回升趋势。金融数据体现了央行坚持稳健的货币政策、保持政策的力度松紧适度，金融对实体经济支持力度在加大。
从房地产行业政策来看，随着春节后部分热点城市住宅销售市场回暖、土地市场热度回升， 2019年4月，政治局会议重申“房住不炒”，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。4-6 月，热点城市调控进一步升级，同时收紧房地产融资。7月，年中政治局会议更进一步强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。短期来看，房地产行业政策难言大幅放松，后续政策将根据经济 运行态势及房地产行业自身运行情况进行结构性微调，预计大体将维持稳定，延续“一城一策” 的方针，即各城市地产政策可能会根据该城市市场运行情况而实时调整。从货币政策来看，2018年四季度以来，央行逆周期调节政策持续发力，四次定向降准，货币 政策从宽货币转向宽信用，流动性保持合理充裕，2019年上半年新增社融13.23万亿元，比2018年 同期多增3.18万亿元。当前宏观经济下行压力仍较大，预计央行将保持流动性大体稳定，保持社 融增速稳定在合理水平，并引导融资利率下行，从行业资金面看，中央提出防止房地产业过度金融化、防止经济过度依赖房地产，房地产融资呈收紧态势。从房地产行业开发投资指标来看，今年上半年，全国房屋新开工面积为10.55亿平方米，同比 增长10.11%；全国房地产开发累计投资额为6.16万亿元，同比增长10.94%。虽然新开工面积及开 发投资额继续增长，但增速有所放缓，企业开工及投资意愿较去年同期有所降温。从商品住宅成交量来看，行业成交面积和成交金额增速出现下滑。2019年上半年全国商品住宅成交面积为6.62亿平方米，同比下降1.0%，增速较2018年同期下降4.2个百分点；成交金额为6.13 万亿元，同比增长8.4%，增速较2018年同期下降6.4个百分点。各城市市场情况继续保持分化态势， 一线城市住宅成交量同比2018年上半年有所上升，二线和三四线城市成交量则有所下降。
从成交价格来看，2019年春节后，销售市场成交量有所恢复，但价格整体保持平稳，5月后行 业整体量价反弹动能已有所减弱。6月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨10.8%，较 2018年12月微涨0.2个百分点，其中，一线城市价格同比上涨4.4%，较2018年12月上升1.6个百分 点，二三线城市价格同比分别上涨11.4%和10.9%，与2018年12月基本持平。土地市场方面，2019年上半年土地市场存在一定波动，1-2月基本延续2018年四季度较低的土 地市场热度，3-4月，土地市场热度迅速升温并全面蔓延，成交地价明显抬升，5月以来，随着融资收紧，宏观经济不确定性增加，市场预期下降，土地市场局部已出现分化。整体来看，2019年上半年房地产市场量价运行相对平稳，行业调控政策预计将整体保持稳定。在因城施策的背景下，部分城市将根据市场运行状态，对调控政策进行实时调整，减少市场的过度波动，维持行业的整体平稳运行态势。
公司经营情况分析
报告期内，公司提出“精益管理、协同共进”的经营导向，通过城市深耕和不断拓展新城市， 进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局。集团各职能部门和各 子公司根据集团发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，使公司继续保持了稳健发 展的良好态势，实现了规模和效益的协同增长。2019年上半年，公司累计实现签约面积428.0万平方米，同比增长13.97%，实现签约金额855.7 亿元，同比增长35.68%。面对严峻复杂的市场环境，公司加强年度经营规划的制定，秉持“分城 施策”和“一城一策”的方针，通过制定合理的销售策略，开展销售行动。同时，公司加强计划系统的落地，通过多层级的信息共享，实时掌握项目进度，保证按计划时间或尽可能提早供货。公司在2019年初即启动销售激励行动，抓住市场窗口，在2019年上半年实现了较好的销售业绩。报告期内，公司在一二线城市的销售占比约70%，深耕城市销售保持稳定。其中，华东区域销售 占比27%，南京、上海的销售额均超过60亿元，东南区域销售占比24%，杭州单城市销售接近70 亿元。从具体项目看，南京翡翠尚居项目单盘销售额超过30亿元，南京锦承苑、北京亦庄等项目 销售额超过20亿元，杭州白马湖乐虹湾、北京兴韵雅苑、温州峯汇里、沈阳樾檀山、西安中心风 华、嘉兴风雅熹园等项目销售额超过10亿元。投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2019年上半年，公司通过坚持对宏观经济和市场 状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，控制地价水平，利用多元化投资方式、通过广泛参与获取土地46宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略 纵深，新进入贵阳、廊坊、鄂州、台州四个新城市。上半年，公司土地总投资额约554亿元，新增了约675万平方米的总土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及核心二线城市，一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。
截止报告期末，公司已进入了全国54个城市，总土地储备约4,760万平方米，权益土地储备约2,550 万平方米，其中，一二线城市占总土地储备比重约80%。2019年上半年，公司实现营业收入224.83亿元，同比上升48.78%，公司房地产项目结算面积 136.88万平方米，同比上升8.96%；结算收入200.33亿元，同比上升54.04%。营业收入上升主要是 由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入增加。报告期内，公司实现归属于上市公司 股东的净利润36.32亿元，同比增长51.65%。报告期内，公司的房地产业务毛利率为40.37%，较上 年同期增加2.13个百分点。公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。
报告期内，公司销售回款率超过80%。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报 告期末，公司持有货币资金人民币395.30亿元。公司持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、保 持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA 级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为 BB、Ba2。报告期内，公 司完成 30 亿元超短期融资券、14 亿元资产支持票据、5.5 亿美元境外债券的发行。公司始终将负 债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司债务融资余额为 932.19 亿元，债务融资加权平均成本为 4.87%，资产负债率为 77.86%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际 资产负债率为 69.56%，净负债率为 78.01%。
公司在产品研发上不断创新迭代。产品系列方面，峯汇系列在多个城市落地并衍生出子系列 “峯范系列”，该系列定位于满足日渐增多的年轻中高端客群的改善需求，已在杭州祥符、合肥包河项目落地。公司从2014年开始全面加强住宅精细化设计产品研发，至今年上半年，公司针对首置首改客户的二星定制化精装套餐已完成研发并在项目落地，满足客户对精装修风格及材料选 择的多样化需求。为进一步提升产品附加值，金地自主研发的精装修定制部品也在孵化中。公司 持续推进科技与住宅结合方面的研发，如智能化研发5G技术与社区智能化的创新结合等。与此同 时，各城市标准单体研发不断深化细化，以满足客户不断提升的居住功能升级需求。项目标准单体应用率持续保持在90%以上，极大提高了项目设计效率，支持了项目开发进度。在品控管理方 面，公司采取图纸质量抽查及定期巡检，及时发现问题并纠偏。
2019年上半年，公司持有型物业租金收入保持平稳增长，上海九亭金地广场、南京新尧金地 广场两个筹开项目招商工作均超预期达成，商业项目定位、策划、招商、经营等综合管理能力持 续增强。产业地产方面，公司积极拓展项目资源，运营规模稳步增长，目前已在运营八个项目， 可租赁面积超过60万平米，嘉定智造园三期、松江安洋项目还将在年内陆续交付运营，与此同时， 公司还锁定了上海闵行、金山、杭州拱墅等区域的四个项目。借助国际化产业基金平台，公司继 续与国内外具影响力的产业资源进行合作，公司在产业园投资、招商、运营等方面的体系建设日 趋完善。轻资产业务方面，在保持上海“八号桥”项目稳健运营的基础上，上海首个以体育运动 为主题的创意园区--三邻桥项目成功开业运营，并在南京、杭州、上海等城市锁定了多个优质轻 资产项目。金融业务方面，公司旗下稳盛投资致力于为不同投资需求的投资人提供更加多元化的产品， 努力打造出有国际竞争力的房地产金融品牌。
2019年上半年，稳盛投资继续发挥在房地产领域的 投资和管理优势，协同集团专业代建能力，通过股权合作与中小开发商形成资源互补。在创新业 务方面，稳盛投资积极推进金地商置火花公寓储架式ABS产品发行；完成核心增值基金的结构搭 建，同步推进项目落地及公募REITs的探索。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，与多家资金方达成战略合作伙伴关系。在 2019“倍速成长 科技铸能”的年度主题指导下，金地物业管理规模扩张提速，与河北昌 泰集团、辽宁兴达集团、广隆集团等展开战略合作，截至 2019 上半年末合同管理面积近 2 亿平方 米。
金地物业自2018 年推出商业服务品牌——金地商服以来，进一步加快非住宅业态拓展力度， 并与香港品质保证局等国际专业机构一起搭建了完善的商业资产管理、各种业态类型的产业园、 企业总部服务的管理体系和服务流程标准，稳步推进商业项目外拓工作，拓展的物业类型包括文 化创意产业园、生物科技产业园、高校、企业总部等，并先后加入物业管理（高校）企业联盟、 物业管理（产业园区）企业联盟。与此同时，物业公司信息系统建设多线发力，享系列平台迭代 至 3.1 版本，享家认证用户突破 100 万人。2019 年上半年，金地物业客户满意度持续保持领先， 荣获 2019 中国物业服务百强服务质量领先企业等荣誉。
金地集团中报业绩发布 净利润同比增51.65%
2019年8月27日晚间，金地集团披露半年报，上半年实现营业收入224.83亿元，同比增长48.78%；结算面积136.88万平方米，同比增长8.96%。
报告期内，盈利能力继续提升。净利润同比增长51.65%，ROE达到7.6%，创近5年同期新高。房地产业务毛利率为40.37%，较上年同期增加2.13个百分点。与此同时，负债率与融资成本均处在行业低位。
销售额855.7亿元创同期新高盈利能力进一步增强
报告期内，金地集团盈利能力进一步增强。实现营业收入224.83亿元，同比增长48.78%；实现净利润36.32亿元，同比增长51.65%。上半年ROE达到7.6%，创近5年同期新高；房地产业务毛利率为40.37%，较上年同期增长2.13个百分点。
上半年销售额855.7亿元，同比增长35.68%，创同期新高。合约销售面积428万平方米，同比增长13.97%。
公司继续聚焦一二线，深耕重点城市。一、二线城市销售占比达到约70%，其中华东区域销售占比27%，南京、上海的销售额均超过60亿元；东南区域销售占比24%，杭州单城市销售接近70亿元。
具体项目上，南京翡翠尚居项目单盘销售额超过30亿元，南京锦承苑、北京亦庄等项目销售额超过20亿元，杭州白马湖乐虹湾、北京兴韵雅苑、温州峯汇里、沈阳樾檀山、西安中心风华、嘉兴风雅熹园等项目销售额超过10亿元。
在拿地方面，上半年获取土地46宗，总投资554亿元，新增约675万平方米的土地储备，深耕一线城市及核心二线城市，其中一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。
截至报告期末，金地集团已进入全国54个城市，总土地储备约4760万平方米，权益土地储备约2550万平方米。其中，一二线城市占总土地储备比重约80%。
债务结构稳健融资成本、负债率均处行业低位
截至报告期末，金地集团债务融资余额为932.19亿元，债务融资加权平均成本为4.87%，资产负债率为77.86%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为69.56%，净负债率为78.01%。均处在行业低位。
上半年公司销售回款率超过80%。截至报告期末，货币资金达到人民币395.30亿元，而公司短期借款加一年内到期的非流动负债总额为109.12亿元，现金充裕。
在地产行业融资环境趋紧的大环境下，公司利用多种渠道融资以较低利率完成30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债券的发行。债务融资加权平均成本仅为4.87%，上半年一笔超短期融资券利率仅3.2%。融资成本在行业中处在较低的水平。
金地集团主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，标准普尔、穆迪维持给予的长期信用评级分别为BB、Ba2。
租金收入快速增长24.25%物业管理面积增长33%
金地集团目前有三大业务板块：住宅地产开发、商业地产及产业地产开发运营、房地产金融及物业管理服务。
上半年房地产开发业务、物业管理、物业出租分别实现营业收入200.33亿元、11.13亿元、4.5亿元。除地产开发达到54.04%的增速外，出租收入增速也达到了24.25%。
在商业运营方面，2019年上半年，公司持有型物业租金收入保持平稳增长，上海九亭金地广场、南京新尧金地广场两个筹开项目招商工作均超预期达成。在产业地产方面，公司积极拓展项目资源，运营规模稳步增长，目前已在运营八个项目，可租赁面积超过60万平米，嘉定智造园三期、松江安洋项目还将在年内陆续交付运营，与此同时，公司还锁定了上海闵行、金山、杭州拱墅等区域的四个项目。
在轻资产业务方面，在保持上海“八号桥”项目稳健运营的基础上，上海首个以体育运动为主题的创意园区--三邻桥项目成功开业运营，并在南京、杭州、上海等城市锁定了多个优质轻资产项目。
在金融业务方面，公司旗下稳盛投资，通过股权合作与中小开发商形成资源互补。在创新业务方面，推进金地商置火花公寓储架式ABS产品发行，完成核心增值基金的结构搭建，同步推进项目落地及公募REITs的探索。与多家资金方达成战略合作伙伴关系。
在物业服务管理方面，金地物业管理规模扩张提速，与河北昌泰集团、辽宁兴达集团、广隆集团等展开战略合作，截至2019上半年末合同管理面积近2亿平方米，相较去年底的破1.5亿平方米，增长了33%。
来源: 新浪财经
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