央行再点名：房地产还稳，不需要刺激！【每周地产评论】
11月16日，中国人民银行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》（以下简称“报告”，在给出下一阶段货币政策思路的同时，还回应了市场关切的通胀上升、中国央行资产负债表减少等热点问题。
值得注意的是：该报告指出按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
与此同时，随着CPI在10月冲高至3.8%，央行在下一阶段货币政策中强调，要“防止通胀预期发散”。尽管在11月5日，央行发布公告称，当天开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。这是自2018年4月以来，首次调降1年期MLF利率。央行突然"降息"，投放4000亿流动性，被外界理解为"宽松”！
但事实上呢？
央行专门通过专栏“正确看待央行资产负债表规模变化”给出了解释。央行强调，当前，中国仍实施常态货币政策，法定准备金率是使用的主要政策工具之一。虽然中国人民银行资产规模增长放缓甚至可能下降，但降准放松了流动性约束，增大了货币创造能力， 与国外央行量化宽松结束后一度进行的“缩表”有本质区别。因此，不能简单套 用国际经验通过央行资产负债表规模来判断货币政策取向，短期要看超额准备金率的变化，长期关键要看法定准备金率对银行货币创造能力约束的变化。专栏称，美联储扩表是放松，缩表是收紧，而现阶段中国人民银行扩表是“收紧”，缩表是“放松”。
央行报告在行业分析中，特别对房地产进行了判断：房地产行业第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。 房价上涨城市数量有所下降。
首先新房上涨城市数量又降了10个：2019 年 9 月，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 53 个，比 6 月份减少 10 个；同比上涨的城市有 69 个，比 6 月份减少 1 个。
二手房上涨城市又减了9个：二手住宅价格环 比上涨的城市有 40 个，比 6 月份减少 5 个；同比上涨的城市有 59 个，比 6 月份减少 9 个。 商品房销售额略有回升。前三季度，全国商品房销售额为 11.15 万亿元，同比增长 7.1%，增速较上半年提高 1.5 个百分点。
商品房销售面积为 11.92 亿平方米，同比下降 0.1%，降幅有所收窄。其中， 商品住宅销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的 87.8% 和 87.4%。 房地产开发投资与新开工面积增速平稳回落。
前三季度，全国房地产开发投资累计完成 9.8 万亿元，同比增长 10.5%，增速较上半年 下降 0.4 个百分点。全国房屋新开工面积 16.6 亿平方米，累计同比 增长 8.6%，增速较上半年下降 1.5 个百分点。全国房屋施工面积 83.4 亿平方米，累计同比增长 8.7%；竣工面积 4.7 亿平方米，累计同比下降 8.6%。 房地产贷款增速平稳回落。9 月末，全国主要金融机构（含外资） 房地产贷款余额为 43.3 万亿元，同比增长 15.6%，增速较上半年下 降 1.5 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.9%。
其中， 个人住房贷款余额为 29.05 万亿元，同比增长 16.8%，增速较上半年下降 0.5 个百分点；住房开发贷款余额为 8.33 万亿元，同比增长 17.3%，增速较上半年下降 3.4 个百分点；地产开发贷款余额为 1.36 万亿元，同比下降 6.4%，降幅较上半年扩大 0.4 个百分点。
综合以上看，央行对房地产的看法总体平稳，在此背景下不会“短期刺激经济”，是有道理的。同时，随着通胀的上升，又让货币不可能重演“大水漫灌”。
事实上，各地方正传出楼市放松消息，如深圳宣布大幅提高豪宅线，144平以下住宅不用缴豪宅税！房地产调控的”因城施策“，其也正在可应对”不能大涨，也不能大跌“的调控逻辑。比如近日马鞍山宣布：商品房销售价格降幅不得低于备案价10%。面而这也是央行不能做刺激的理由。
当然，中国经济也有外部环境影响。全球央行启动降息潮，全球金融脆弱性继续累积，金融市场避险情绪有所上升。第三季度以来，美联储已三次降息，停止缩表时间从 2019 年 10 月提前至 8 月，重启正回购和短期国债购买。 欧央行 9 月会议下调存款便利利率 10 个基点至-0.50%，为自 2016 年 以来首次降息，并宣布重启资产购买计划。日本、英国央行则维持现 有宽松立场不变。包括澳大利亚、新西兰、印度、韩国、俄罗 斯、土耳其在内的将近 40 多家发达和新兴市场经济体央行 2019 年 以来已因经济增长动能减弱或为实现通胀目标而选择降息。
中国会跟上吗？
央行报告比较肯定的说，下一阶段，中国人民银行将全面贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕服务实体 经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，实施好稳健的货币政 策。继续保持定力，把握好政策力度和节奏，加强逆周期调节，加强 结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，保持广义货币 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速相匹配。
综合言之，在内有通胀，外有降息潮，房地产仍有地方政府”保稳“之势，房地产将不会有短期刺激经济了！
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