央行银保监会宣布：2021把房贷集中管起来，炒房大限已到【每周地产评论】
2020年最后一天，中国金融部门终于出手了！
2020年12月31日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确规定：根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%，中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
尽管这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。这意味着，2021年，房贷政策将大变，对房地产市场将产生重要的影响！可以直接说：央行放水，流动性泛滥流入房地产的基础逻辑没有了，炒房大限已到！
这一文件到底意味着什么？
据中国人民银行 银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时称：根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
实际上，2020年以来，监管多次发声强调，要坚持房住不炒的主线，严格管控防止银行流入房市的贷款规模及占比。甚至为房企划出“三条红线”，降负债已成行业主流！对此，万科郁亮宣称：房地产‘三条红线’后，所有的东西归零！“活下去”为行业敲警钟（房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1）
官方也多方发声：央行行长易纲称：尽可能长时间实施正常货币政策，不让老百姓手中的票子变"毛"了！一旦出现重大金融风险苗头，果断决策。值得注意的是，与欧美日主要经济体不同的是，中国国央行一直采取稳健中性适度的货币政策，宣布不搞“大水灌溉”。从资产负债表的角度看：截至6月末，中国央行资产负债表总规模为36.4万亿，相比去年末收缩约7200亿。我国央行的资产负债表相对于去年“不增反减”。
中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清称：坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
在2020中国国际金融年度论坛上，银保监会副主席周亮表示，金融机构应该严格遵循房住不炒的定位，防止房地产市场过度金融化；2020年9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤发言称，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制等。
综上所述，在疫情下，为刺激经济，全球各大央行放水，宽松的货币环境，让很多人对投机炒房有了依据。如果不对贷款加以调控，不对流动性进行疏导，后果将极其严重，不仅不利于经济的均衡发展，也不利于银行的风险管控，更对实体无益。
为此，笔者认为《通知》的出台，意味着房地产贷款集中度管理已进入精准金融调控时代，炒房大限已至！
最后，特别提一下，调控房价企稳，除了金融额度比例控制外，仍需加大供应。
比如深圳2020年全市居住用地计划供应293.2公顷，较2019年计划150公顷增加了近一倍，截至2020年12月17日实际供应357.03公顷，完成计划的121.77%。其中新供应196公顷，更新整备供应140.49公顷，棚户区改造供应9.28公顷，其他（含工改保）供应11.26公顷。2020年居住用地的计划供应量和实际供应量均为历年最高。
数据来源：深圳房地产信息网
而深圳官方透露：2020年截止12月31日，开工1200万平米，2021年不低于销售供应850万平米。这意味将比2016年供应翻一番，力度可谓很大，而2020年新房供应也不是45384套，成交面积448.8634万平方米，尽管是新房住宅成交量为近5年以来的新高。
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