房地产再次变天！监管部门再出手，12家房企降债进入倒计时！【每周地产评论】

房地产“三条红线”后，引发了房地产市场的高度关注！

最新卷入的是重组风波的恒大集团，在9月24日晚紧急发表声明称，近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

接着的是，9月25日下午，在万科媒体交流会上，针对当前国内房地产发展的现状，万科董事会主席郁亮表示，以“三条红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。当前，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。郁亮认为，当前的经济背景下，金融资源过多被房地产占用不是好事情。在新的监管政策下，所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有的东西归零。

紧接着，9月26日，据财联社披露，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，融资“三条红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据媒体披露，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

可以说，监管部门出手房地产“三条红线”，将再一次让房地产天变天，意义重大。

首先，地产号认为监管部门收紧房地产融资是基于金融安全。比如，近两年银保监会主席郭树清频频对房地产发声：过度依赖房地产最终会付出沉重代价、房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制。事实上，监管部门已出手：近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

其次，疫情后，全球央行大放水，资产泡沫及通胀预期笼罩着经济。但中国央行采取与众不同的方式，并未采取“大水漫灌”、“不以房地产刺激经济短期发展”为目标，进行中国式金融调控是有必要的，否则，中国房价仍难说。正如郭树清表示，为应对疫情所采取的一系列宏观对冲政策十分必要，执行中如遇新的异常情况还可能进一步加大力度。但也不能不看到，在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务。利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫。一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。信用较差的借款人可能借延期还款等优惠政策恶意逃废债务，结构复杂的高风险影子银行也容易卷土重来。

中国在疫情，既要为稳经济，宽金融，又要对过热的房地产进行逆周期管理才是符合大势。

第三、在“房住不炒”的目标下，房地产调控应该是全方位的。前两年多集中于需求端，今年开始加大土地供应。针对房地产开发主体开发商的融资乱象的监管才刚刚开始。这个信号正在变强。正如郁亮所说，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去！

房地产再次变天，12家房企降债只是开始，房地产市场将进入一个理性时代！炒房要凉了，高负债开发房地产也要凉！殷鉴不完，泰禾债务重组期限临近，万科郁亮仍担心：不希望行业出现恶性事件；万达在负债4205亿后,王健林一夜之间跌下首富！

亡羊补牢，为时未晚！

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