原创 | 深圳购房再出新规！未署名配偶可以这么做

作者：杜芹家族律师团队

执笔：杜芹、朱楚欣

时间：2021年1月22日

一、购房新政引热议

2021年1月19日，深圳市住建局针对购房限购又出新规（详见后附新规全文），其中“居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”引发热议。

二、未署名配偶的隐患 

原本，婚内购房属于夫妻共同财产，因购房资格原因却只登记在一人名下，导致实际产权所有权人与登记所有权人不一致，这会造成该房产利益处置上的重大安全隐患。因为，根据物权公示原则，该登记产权人会被当然地认为是产权唯一所有人，其有权独立办理该房产的交易过户、抵押等操作。若其操作是为私利未告知配偶或虽然告知但未经同意一意孤行，无疑会对配偶，这个也是实际产权人却未登记署名的一方，造成重大利益损失。

虽然，未署名方可以通过事后救济，如主张合同无效、撤销买卖抵押、要求损害赔偿等，进行维权，但这些做法显然与夫妻关系、子女关系、家庭矛盾处理等纠缠在一起，操作起来难度系数非常大。有没有什么方式，可以事前预防和避免，未署名配偶的这种被动局面发生呢？

三、全款购房，用神器“居住权”

有一款神器，可以用来破局，它就是——《民法典》新增的“居住权”。

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条第一款：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所。由此，居住权，已经不是常规意义理解的“居住的权利”，它具有更强大的法律保障性。它已经被上升为是一项“物权”，一项必须被公示、可以被所有人获知、对所有人负有“禁止侵害义务”的物权。

到不动产登记中心，对房产设立了居住权登记，该居住权就会显示在不动产权登记信息单中。因此，任何想就该房产进行交易、抵押等操作的相对方都会看到。谁会购买一个设定了居住权，即，虽享有产权却无法入住的房产呢？居住使用权是房产最重要的价值之一，被他人设有居住权的房产价值，显然会大大折扣。谁又会愿意按照原房产价值办理抵押呢？由此，事实上就保证了产权登记方如果想进行买卖、抵押等操作，就必须取消居住权，也就是必须征得居住权人，这个未署名产权方的同意。由此，就解决了前述配偶维权难题。

当然，这种操作，在一次性付清房款购房时，可以直接操作设立。但对于贷款买房的情况，贷款银行肯定不会同意设定居住权的，那怎么办呢？

四、贷款购房，认清银行同盟军

此时，请相信银行，它为了保障产权登记方的还款能力，一定会拉上配偶这个未署名产权人，让其一起参与到贷款抵押合同中来，或者作为共同贷款人，或者作为还款保证人。将来，针对这个设有抵押的房产，无论是要进行产权变更，还是想再抵押操作，都需要对原贷款抵押合同进行处理。而此时，绕不开未登记产权但参与抵押贷款配偶的配合。未署名配偶的利益，由此间接受到了保护。

尤其在购房新政下，银行自会更加千方百计、充分重视购房人的婚姻状况和配偶参与度。由此，银行事实上就成为非产权登记配偶的强大同盟军了，所以，贷款购房情况下，未署名方应该密切联系银行哦。

五、夫妻房产约定提示多

实践中也存在另一种情况，基于某种特殊原因，夫妻之间达成《夫妻财产约定》，将一方名下房产（可能是一方个人所有的房产，也可能是夫妻共有的房产）约定为对方所有，或者双方按确定的某个比例按份共有。此新政出台，这部分人中也可能因购房资格问题，而无法办理产权过户。那又该怎么办呢？

当然，设定居住权，也是一种可以限制对方进行过户、抵押等操作的方式，但并不能解决实质的产权权属问题。此时，建议夫妻再做一件事，将达成的《夫妻财产约定》拿去做公证。一方面，公证的赠与不能被撤销，另一方面也确保夫妻财产约定的自愿有效。当然，关于权属、过户等条款需要重新编排设计，也不可大意。

祝不慌不忙安居乐业

家事无小事，学习法律知识，应对财产管理新政策新局面，智慧做好事前防范，创新处理好家务事，才能家和万事兴。杜芹家族律师团队，伴您房产新政下，不慌不忙安居乐业。附：深圳购房新政    

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杜芹家族律师团队

杜芹家族律师团队，深圳地区第一支只办理家事业务的律师团队。专注家事和家族财富管理研究逾10年，承办家事案件和项目超过1000宗，多宗案例为业界首例、获评典型示范案例、经典维权案例。团队创始人和首席律师杜芹，是深圳市律师协会民事法律专业委员会主任、盈科律所全球总部合伙人、盈科全国婚姻家庭专业委员会主任、盈科深圳家族法律事务中心主任、幸福加遗嘱库创始人、深广电《第一现场》常驻点评嘉宾。团队办案风格刚柔并济、情理法交融，超强斡旋谈判能力，深谙家企财错综关系，洞见争端根源，前瞻家族隐忧，为客户提供一站式婚姻、继承等跨境家族法律服务。

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