香港兴业国际：城市更新的长期主义，兼顾经济收益和城市美好
TIME：2021.07.02
LOCATION：上海
INTERVIEWEE：查懋成 香港兴业国际集团执行主席
INTERVIEWER：葉春曦 设计宇宙，嫩鸟计划创始人
“城市更新项目应该在融合城市本身历史文化气质的基础上，深挖土地价值、盘活地块资源，激发区域活力、丰富市民物质和精神文化生活，带动区域甚至是城市的产业升级。”
——香港兴业国际集团执行主席查懋成
引言：查懋成先生是香港兴业国际集团执行主席，同时为香港艺术节及香港贸易发展局香港－日本经济合作委员会主席，身兼香港明天更好基金信托人委员会委员、查氏基金会董事会成员、求是科技基金会执行委员、桑麻基金会受托人，以及名力集团控股有限公司的非执行董事。查先生于房地产发展积累逾四十年经验，带领集团成为发展及管理创新生活空间的先驱，重点项目包括位于香港的愉景湾及上海的兴业太古汇。香港兴业国际集团已发展为大型综合企业，业务遍及香港、中国内地和亚洲，涵盖房地产发展及投资、物业管理、交通运输、酒店管理、医疗保健服务及其他投资业务等领域。
▲香港愉景湾，历经四十余年发展，还在持续开发中
▲香港愉景湾，现拥有2万名常住人口
葉春曦：您在房地产开发领域积累逾四十年经验，作为香港兴业国际执行主席，负责为公司整体发展方向提供意见，以及推进公司的新业务发展。在您看来，香港兴业国际集团最大的竞争力是什么？
查懋成：大型项目开发能力和项目长期运营能力，是香港兴业国际两大核心竞争力。
香港兴业国际在香港的旗舰项目——愉景湾，自上世纪70年代末开发至今，从不通不平、远离市区的小渔村，到如今成为集住宅、商业、休闲度假于一体、且仍在持续发展的综合性社区，被称为是亚洲环保小镇典范。1977年，这片香港面积最大的私人开发土地还是一片荒地、零星的人家、没有道路、没有水电，甚至连码头都没有。整个项目开山劈石、从无到有，是现代版的“愚公移山”。香港兴业国际在此自建水库、码头、人造沙滩、隧道等几乎全部生活所需的基础设施，还建造了高尔夫球场，大屿山游艇会，愉景湾酒店和国际学校，并运营多条区内外巴士线路、往返中环码头的轮渡。区内设施及物业亦由集团旗下团队运营和管理，从中积累了丰富的开发和管理大规模优质综合项目的经验。
之后，香港兴业国际也将这种经验带到了上海兴业太古汇的开发建设中。当然，我们还遇到了很多不一样的难题。比如兴业太古汇作为一个TOD地铁上盖物业，建造时面临地铁与项目同时施工，以及整体安全性和可操作性等难题。经过多方请教和多个团队配合，最终为大中里地基工程与13号线地下开发工程制定“同步设计、同步施工、同步竣工”的“三同步”方案，达成了13号线南京西路站与兴业太古汇在多个地下位置无缝连接的成果，完美实现兴业太古汇“地铁上盖”的开发优势。
直至今日，愉景湾项目已持续开发了40多年，完成18期项目，但容积率仅为0.16，还有大片土地可供进一步开发。而香港兴业国际还为愉景湾区内来自50多个国家和地区的约2万名常住人口，营造了丰富的社区活动，让这里真正成为人与城市、自然、文化和谐共处的有机社区。执业界牛耳，创生活空间是我们的愿景，秉持『PRI2DE』核心价值观，香港兴业国际始终以匠心精神对待每一个项目。尤其是“尊人重土”，这要求我们不仅要了解土地上的“人”，更要珍惜“土地”本身的文化传承，对每个项目的规划设计都别出心裁，根据不同地方的特点注入创新元素，在业务上追求每个项目长远的生命力。只有对工程品质精益求精，才能持续打造出高品质的项目，为消费者“创造品味生活”。
▲上海兴业太古汇，位于延安路高架和南北高架的交汇点左上方，连通周边所有道路
▲上海兴业太古汇，从2002年到2017年历经十五年的开发周期，为TOD项目
葉春曦：上海兴业太古汇这个地铁上盖综合体项目，已成为城市更新样本，被诸如上海新地标、城市更新典范等关键词所定义。其从2002年到2017年历经15年漫长的开发周期，这个过程中，你们遇到的最大难题是什么？
查懋成：项目开发过程中遇到了非常多的难题，譬如前期的动迁和开发准备过程中，大中里项目接连遇到亚洲金融风暴、“非典”，以及上海房地产市场动荡的多次影响。但这些事情也让我们能沉下心去思考，花多一点的时间把项目细节想得更清楚，最终才能提出“站位高一点，眼光放远一点”的理念，改变部分土地性质，完全放弃原本开发住宅楼的计划，改为建设开发更为复杂、回报周期更久的全商业综合体，以释放该地块的最大价值，方便周边居民娱乐、购物、社交，同时优化该区块的人居环境，提升该区域的商业能级，实现更长远的社会和经济利益。
对企业而言，放弃快速回笼资金的选择的确需要一点勇气和决心，但在商言商，企业的最大职能是为投资者创造财富，为社会创造职位，让大家生活美好，这里也包含着社会职能。因此对香港兴业国际来说，做这一决定也是顺理成章的。正因为有了这样的责任感和决心，才能最终将原大中里地块打造成为如今受到大家认可与喜爱的兴业太古汇。
作为TOD项目，与地铁13号线的共建，以及与2号线的交叉施工与运营也是项目难点。当时地铁公司为13号线提出的多个规划方案，都会大大影响项目的建设速度，还可能在施工期间出现问题。为此，集团请教了多位地铁工程的专家，最终做出了一版能让地铁沿着地块一侧转出去的方案，在基本保证项目设计不变的情况下，大大降低施工的技术风险；而地铁2号线从大中里地块下面横穿而过，地铁隧道到地面覆土深度只有9米，在大中里作业过程中很可能影响到2号线的通行和安全。最终集团和施工单位利用一个“小题大做”的解决方案，将建筑部分的荷载通过50多米深的立桩传导到大地深处，避开地铁隧道，还在做建筑部分之前预先铺设厚度10厘米左右的PVC板，用来吸收地铁震动对建筑本身的影响，最终安全完成施工工作。
▲改造前的大中里（上海兴业太古汇）
▲2002年大中里地块签约仪式
▲兴业太古汇与地铁13号线共建
▲项目开发过程中，为不影响道路通行，石门一路经历两次翻交
▲兴业太古汇区位示意
葉春曦：兴业太古汇的开发有许多亮点让人印象深刻，例如，独具品味的轻奢和潮流风格，众多的旗舰店和“首店”，给白领消费者带来了新鲜有趣的丰富组合，以及全球第二家、中国首家星巴克臻选烘焙工坊的导入。与此反差的是，上海素凯泰和镛舍这两家酒店为极简风格，以低调感性的方式营造家的体验。对于这样一个多业态综合体，其定位是如何制定并最终贯彻到整个项目里？
查懋成：在决定将项目改为纯大型商业综合体后，香港兴业国际联手太古地产，以50:50的形式共同开发，希望能为项目带来“一加一大于二”的协同效应。经过大家集思广益之后，我们共同制定了大中里项目新的规划蓝图：商业综合体包括一座大型购物中心、两幢超甲级写字楼、三个酒店及公寓式酒店，大小商业建筑遍布整个地块。目前，兴业太古汇拥有10万平方米的购物中心、两幢合共17万平方米的高端办公楼、三家合共5万平方米的酒店和公寓式酒店、一栋百年老宅查公馆和一条地铁廊。在建筑设计方面，我们邀请香港知名的王欧阳建筑设计事务所加入，给出了一个能够呼应历史与未来、融汇中西文化内涵的开放思路。
购物中心的核心部分则是一个贯通地块南北、气势恢宏的中轴商场，在沿街部分辅以切分为多幢2至3层楼高、低密度的沿街小型建筑；写字楼、酒店等塔楼或立于购物中心之上、或通过连廊相通。这样的布置令周边道路视野开阔，并回应了南京西路、吴江路传统逛街购物的商业街氛围；在汇集多种业态的项目综合体中，人流可以在不同风格的建筑、街区和开放空间之间穿行，好似旧日大中里的居民在弄堂中穿梭一般，四通八达、移步换景。购物中心的外观参考了欧洲古典风格，商场主动线上方的设计采用了具有现代感的玻璃天幕，通透明亮；整个地块的沿街立面又巧妙结合了石库门元素，与周围的历史风貌浑然一体。项目采用了动感的S形曲线设计，消费者可以沿着动线由北广场进入购物中心一路探索行至南花园，通过这种独特的空间设计，将购物体验与“压马路”相混搭的感觉从室外带到室内，又从室內带到室外，随着动线的变化，营造一种立体3D高低错落感，形成了整个商业体的联动。
这样，以长达450米的购物中心为“轴”，零售、写字楼及酒店建筑群由南至北聚合成三个商业“节点”，整个项目体就以建筑群和设计风格构建出“一轴三节”的组织形态。这也巧妙地呼应了老上海里弄中的“前厅”、“中庭”和“后花园”的格局，以及石库门建筑群中常见的“北旺南静”状态，能连绵不绝地激发顾客的好奇心和探索欲。
兴业太古汇的地理位置和历史渊源都非常特殊，所以在设计与定位方面，我们强调在重塑海派建筑特色、石库门里弄情怀的同时，还坚持它能以新的形态丰富上海市民的生活，延续土地厚重的历史价值，为周围居民带来更良好的生活居住环境。
▲兴业太古汇购物中心外景
▲兴业太古汇购物中心内景
▲全球第二家、中国首家星巴克臻选烘焙工坊，于2018年盛大开业
▲上海素凯泰酒店，为极简风格，以低调感性的方式营造家的体验
▲上海镛舍，是简洁意式、儒雅中式与精致美学的融合
葉春曦：香港兴业国际作为开发者，其对历史的尊重以及对文化的保护和传承，在查公馆的平移中体现得淋漓尽致。而古建保护在城市更新项目中已经成为十分重要的着力点。古建保护该如何做才称得上是合格的？
查懋成：中国是一个拥有悠久历史的大国，也有着无数优秀的古建筑，每一所古建筑背后都有着一段时代的故事。因此在古建筑保护的过程中，怎样在保护和利用之间取得平衡，让它们“祛病延年”外，还能焕发新生机、留住建筑文脉，是需要着重考虑的事情。香港兴业国际在集团发展过程中一直秉持“尊人重土”的理念，即尊重土地上的每一个人，以及土地本身所蕴含的历史、文化、经济价值。基于这一点，集团向来非常注重对本地历史文化的保护。因此，对于查公馆这座百年老宅，我们在前期投入8个月时间进行规划，用了13天时间，将这座3,300吨的建筑整体平移57米，又花费了8年的时间对它进行修缮保护，期间不计成本地去投入维护，希望它能够焕发新的生命。
在修缮保护过程中，我们坚持“修旧如旧，灿烂如新”的原则和理念。“修旧如旧”就是“恢复原貌”，用原始材料通过各种方法将老建筑的外立面和内部装饰恢复到初建时的状况，比如室内的马赛克地砖、彩色玻璃拼嵌的门板、石膏吊顶经过近百年的使用，都有不同程度的损毁，工人们就用小铲子、小刀，伏在地上、爬在顶上，一点点小心地铲掉损坏的部分，再用专门定制的、用传统工艺完成的配件去铺设、拼接到原来的地方，尽量完全还原当年室内的景致。“灿烂如新”就是清洗、加固、增加现代化设施的方式，使查公馆的结构像新建筑那样的结实，以及能如新建房屋那样的符合现代生活标准使用。我们在查公馆内部增设了一处辅助性楼梯及两部电梯，还在二三楼层增设了卫生间。
修缮工作完成后，我们也不希望它只是一栋好看的“空楼”，希望能为它注入更多新的内容和生命力。所以在2018年我们策划了“济世为民”查公馆揭幕展，展览的一楼是香港兴业国际集团创始人査济民先生的个人生平展，二楼则主要讲述了兴业太古汇所处的大中里地块过去几十年来的历史变迁。这么做是为了“用历史建筑讲历史故事”，希望能够将査济民先生的爱国主义精神、创业精神以及地块内的人文历史精神传承下去，也使老建筑焕发新光彩。除了人文内容之外，查公馆内也举办了多种文化展览或创新零售案例，比如爱马仕旗下香水Twilly d’Hermès在这里开出上海首家快闪店、Diptyque在这里举办了香氛艺术展，把历史建筑的艺术和商业价值在这里完美融合。
▲2010年查公馆平移
▲恢复风貌外立面的查公馆
▲修缮后的查公馆内景
▲查公馆内景
▲2018年 “济世为民”查公馆揭幕展
葉春曦：香港的愉景湾是香港兴业国际另一个旗舰项目，多年来被业界明察暗访作为案例研究。其前瞻的规划和设计理念，特别在创新生活空间引领方面，都很好地体现了开发的长期主义。愉景湾项目最大的亮点是什么？
查懋成：香港愉景湾是亚洲首个环保城，连续多年在香港“资本杰出发展商大奖”中荣获“城市设计及总体规划”及“环保绿化发展”奖项，是典型的绿色发展项目的代表。这正是香港愉景湾最大的亮点——前瞻的规划和定位，以及始终坚持的可持续发展的开发理念。自1970年代末，香港兴业国际接手大屿山愉景湾土地以来，经过多方考察学习，集团决定要把愉景湾建构成当时香港从未出现的绿色综合住宅社区，并确立了坚持可持续发展、绿色造镇的开发理念。截止到如今，香港兴业国际已对香港愉景湾进行了长达四十余年的持续性开发，并且还在持续开发中。
这个度假式综合住宅项目占地650公顷，相当于香港岛面积的8%，社区内建有花园别墅丶低座洋房丶中座及高座物业。这四十多年中，每开发一期，集团都会做全盘的考量和规划，顾全大局，确保不同时期的建筑能充分配合原有的自然、生态、建筑环境，融为一体。愉景湾还拥有完善的娱乐服务设施，创造了全新的生活方式：酒店、沙滩、公园、广场、美食、会所、学校、教堂、临海露天美食区D’Deck、高尔夫球会、大屿山游艇会，还有最新开业的愉景湾溜冰场……已经成为一个结合南法生活韵味和旅游休闲的好去处，成为品味生活方式的代表。
▲香港愉景湾全景
▲香港愉景湾开发前
▲香港愉景湾开发中
▲香港愉景湾自建水库新旧对比
▲香港愉景湾溜冰场，为香港最新的国际级溜冰场
葉春曦：在香港，中染大厦也是城市更新的成功案例。请谈一谈这个项目。
查懋成：中染大厦位于香港荃湾，由约72万平方尺办公大楼及约27万平方尺的商场部分组成。经过城市更新改造后，由工业厂房、楼宇蜕变成为一所现代化的商业综合体，设有8咪半购物中心及写字楼。为支持香港政府推出的“青年共享空间计划”，香港兴业国际还以三分一市值租金将中染大厦20,000平方尺的办公室空间租赁予香港数码港管理有限公司（“数码港”），设立其首个园区外的共享工作间Smart-Space 8，推动科技发展及鼓励青年创业。Smart-Space 8为青年创业家提供全方位培育计划及支持配套，积极鼓励他们持续创新并扩展业务。除了中染大厦外，另一位处位于香港荔枝角的工厦西港都会中心，也已完成活化翻新工程，从工业项目改为商业物业的转型，目前正在招租中。
葉春曦：一个好的城市更新项目是什么样的？
查懋成：城市如同一个生命，是个密切关联、和谐共处的有机整体，因此城市更新项目的任何一项举措都不是孤立的。对开发商而言，策划城市更新项目时，一定要把“在地”精神放在第一位，在空间上深入了解所处地块的历史文化环境，在时间上承接历史、面向未来。城市更新项目的特殊性，要求我们必须遵从城市有机体内在的逻辑和规律，顺应既有城市肌理和城市文脉，在可持续发展的基础上，谨慎细致、循序渐进地展开城市更新的改造。因此，一个好的城市更新项目应该能够在融合城市本身历史文化气质的基础上，深挖土地价值、盘活土地资源，激发区域活力、带动区域甚至是城市的产业升级。简言之，它必须兼顾“看得见的经济收益”和“看不见的城市美好”两方面，为项目、为片区、甚至为城市赋予更多生命力。
▲兴业太古汇，以“Dare for More爱混敢嗲”为slogan，衍生全年活动主题
▲兴业太古汇全年不断的活动提振了南西商圈的商业量级
▲兴业太古汇独立市集品牌“敢·集”
▲香港愉景湾拥有丰富多彩的社区活动
葉春曦：在内地，上海等城市已经进入以存量更新为主的发展时代，很多开发者已经或着手挤入城市更新赛道。近期，上海城市更新基金正式成立，总规模约800亿元，其为中国落地规模最大的城市更新基金，体现了上海在城市更新方面的资金实力和改造动力。对此，您的看法是什么？这一趋势给香港兴业国际带来的机遇和挑战是什么？
查懋成：城市更新行动已经被列入了“十四五”规划纲要。上海作为一线城市发展起步很早，早期很多建筑与配套设施和现在百姓的生活需求、精神需求不一致，也已经逐步转入存量更新为主的发展阶段。对开发者而言，比起大拆大建，城市更新项目更考验企业的能力，对现金流的要求更高，当然，也能够更好释放老城区的价值与活力，提升当地百姓的生活品质。上海城市更新基金的成立，证明了上海在城市更新方面的决心和支持。相信未来也会有更多有志之士加入城市更新项目，为上海的城市焕新带来更多创想、对上海百姓的生活环境带来更好的品质提升。
香港兴业国际在香港、在内地，都有完成过优秀、成功的城市更新项目，已经积攒了不少城市更新项目的经验和能力。我们也在密切关注上海的城市更新进展，积极物色合适的发展机会。
葉春曦：香港兴业国际在中国内地、香港和亚洲国家地区均有布局。请您谈一谈香港兴业国际未来的发展计划。
查懋成：集团近期在香港制定了新的5年发展计划：在地产开发方面，我们希望能够达到1个超大项目；2个大型项目；3个中型项目；4个小型项目；在5年内完成上述指标。在项目层面，从工业大厦活化为商业项目的西港都会中心将马上开始招租；愉景湾的商业扩展部分接近完成，增设室内商场，商场里还附设香港大型的国际标准溜冰场，为消费者带来不同程度的新鲜消费体验。
在内地，我们也将继续强化“深耕长三角，以上海为核心，辐射全中国”的发展策略。首先我们依然在不断提升兴业太古汇的零售业态，引入更多一线品牌，提升租金收益；同时，也会继续聚焦长三角，打造以低密度优质地块为主的优质住宅，为当地消费者“创造品味生活”；此外，也会研究商业+住宅的混合模式项目。
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本文图片由香港兴业国际集团提供
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