城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版）
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一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计
二、交易方案设计及税筹分析
（一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿
（二）方案二：股权转让
（三）方案三：资产转让
（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权
（五）方案五：企业分立后转让股权
（六）方案六：企业合并（合并目标企业）
（七）方案七：境外股权转让
三、操作模式及税费对比
笔者按
为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。
一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计
城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。
与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。
笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。（备注：股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【2000】687号文）
值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。
二、交易方案设计及税筹分析
根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下：
（一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿
1.税费分析
（1）被拆迁方/被搬迁方纳税分析
a）增值税及附加：免征（但北京、湖北等个别区域需征缴）
b）土地增值税：免征
c）企业所得税：符合政策性搬迁规定情形的，递延五年纳税
d）个人所得税：免征
e）契税：重新承受土地、房屋权属的成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的免征契税，超出部分按规定缴纳
f）印花税：不需缴纳
（2）拆迁方（开发商）纳税分析
并购过程无需缴纳税费，完成更新改造后回迁房屋按视同销售处理。
2.核心操作要点及注意事项
（1）拆迁安置补偿在税收层面的经济性可直接降低交易成本，并拉低交易总价，但该模式在对产权控制方面存在明显的硬伤，也即在资产不过户的情况下被拆迁方的再次转让或者抵押等处分行为将直接导致拆迁方（开发商）开发权利的落空。因此在实务中拆补的交易方案一般都会配套抵押、监管等风控措施。
（2）拆迁安置补偿的博弈平衡点在于原产权证的注销，因此开发商需尽量取得产证注销的授权委托，同时注意产证注销前的风险防控。
（3）对于开发商而言，货币补偿和提供返迁物业到底孰优孰劣，从土地增值税汇算清缴等方面的处理来看，货币补偿的操作空间更为灵活，对于开发商而言会更为有利一些，但开发商前期要承担较大的资金压力。
（二）方案二：股权转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）增值税及附加：无
b）土地增值税：无（国税函【2000】687号与国税函[2011]415号均属个案批复，一般来说股权转让无需缴纳土地增值税）
c）企业所得税：按25%缴纳
d）个人所得税：按20%缴纳
d）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：按万分之五缴纳。
2.核心操作要点及注意事项
（1）股权转让涉及高额的溢价问题，在城市更新项目的并购实践中，一般都会将交易价款拆分为股权转让款和包干的拆迁清场费用，具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划》。
（2）股权转让的难点在于除目标资产以外的债权债务的清理，其中债权或其他资产的清理存在视同销售的税务风险，潜在负债和或有负债的问题需设置相应的风控措施（如设置尾款、保证金等）。
（3）标的公司的尽调需充分，收购方各专业线（投资、法务、财务、工程等）人员须充分介入，其中需特别关注土地或房产权属问题、历史遗留问题等。
（三）方案三：资产转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）增值税及附加：不动产老项目按5%，新项目按11%计征
b）土地增值税：按超率累进税率计征，深圳这边上世纪八九十年代的建筑物转让时增值率预计为60%以上
c）企业所得税：按25%缴纳
d）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
a）契税：一般按3%计征
b）印花税：按万分之五缴纳
2.核心操作要点及注意事项
（1）资产直接过户的交易方式交易周期较短（一般一个月左右），但如果项目建成时间较早，则土地增值税层面溢价率高，综合税费可能达到交易总价的30%至50%左右。
（2）实务中经常会遇到交易合同与过户用的合同作阴阳合同处理的情形，过户用的合同版本将交易价做低，过户的交易价同时跟评估价挂钩，该评估价可想办法尽量做低。
特别提示：阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（3）如转让方在合规方面要求较高，则转让方承担的税负较重，其中增值税、土地增值税基本无筹划空间，该交易成本如最终转嫁给受让方，则交易价款无法降低，也即收购方的收购成本肯定会提高。
（4）建议：
a）综合评估整体的税务经济性，如后续完成更新改造后销售的税费主要依赖于历史成本的取值，则可优先考虑资产并购。
b）如综合评估后确认资产转让的税负过重，则尽量采用其他各方可接受的交易方案降低总体税负，以达到拉低交易价款的目标。
（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权
1.操作模式
转让方以房产（如现有的工业厂房）出资入股的形式将房产注入到该转让方全资设立的子公司，转让方随后将其全资持有的子公司的股权转让给收购方。另外，出资入股时需找评估机构出具评估报告，以评估报告确认的价值签订《出资入股协议书》后办理核税和过户手续。
2.出资入股阶段的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费分析
a）增值税及附加：营改增后出资入股按视同销售的逻辑缴纳增值税，老项目按5%计征，新项目按11%计征；
b）土地增值税：出资入股至非房地产开发企业可暂免征收土地增值税，因此该税费可通过筹划免缴，但各地税务局执法标准不一致，有一定的风险；
c）企业所得税：按评估价减去历史成本和税金等计算转让所得，并按25%缴纳企业所得税；如果适用特殊税务处理则至少有12个月不改变原资产实际经营现状的等待期。
d）印花税：按万分之五缴纳。
（2）转让方之全资子公司需缴纳的税费分析
a）契税：同一控制下的出资入股，即出资入股方100%控股子公司的情况下，契税可减免；
b）印花税：按万分之五缴纳。
3.股权转让阶段的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：按万分之五缴纳
4、核心操作要点及注意事项
（1）以房产出资入股后转让股权可通过筹划手段避开土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为3个月左右。
（2）本交易方案出资入股过程涉及到增值税、企业所得税、印花税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价。前文提到的阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理）表面上虽能避开股权转让的高溢价引起的转让方较高的企业所得税问题，但实际上仍然存在较大的合规瑕疵。
特别提示：阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（3）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如本项目涉及城市更新），股权转让的溢价款可通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。
（4）需特别注意的是，国内不少地区的税局和国土部门（或规土部门）实现了信息联动，以净地出资入股为例，不少地区的国土部门（或规土部门）会以投资额未达25%而禁止产权转移或出资入股的操作。另外，即使是成熟物业的过户，部分地区的国土部门（或规土部门）会视各具体项目的情况决定是否作同步审核，审核的内容为先前出让合同的权利义务是否已经全部履行，权属是否清晰，是否存在违建等。
（五）方案五：企业分立后转让股权
1.操作模式及可行性分析
转让方采用存续分立的方式将目标资产（如工业厂房）及与之相关的债权债务整体剥离至分立后新设的企业里，分立过程中，可通过该税筹方案避开增值税、土地增值税以及契税的缴纳，如采用特殊性税务处理，则分立过程可以暂不缴纳企业所得税。另外，办理企业分立时需找评估机构出具评估报告，必要时需尽量做低评估价。
值得注意的是，自2015年以来，国内各地税务部门对加工制造类企业采用分立形式剥离资产并从事或转让地产开发业务一直采取消极的态度，尤其是2016年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的态势。根据“实质重于形式”的原则，分立行为必须具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的，因此，分立事宜需向税务机关进行合理性解释并获得税局的认可。
2.转让方办理存续分立的纳税分析
（1）存续企业（转让方）需缴纳的税费分析
a）增值税及附加：无需缴纳
b）土地增值税：新分立企业非为房地产开发企业时暂免缴纳
c）所得税：如为一般性税务处理，则需就评估引起的资产转让所得缴纳企业所得税，税率同上；适用特殊性税务处理时，暂时不需缴纳企业所得税，但一年内不得转股
e）契税：免
d）印花税：按万分之五缴纳（备注：以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花）
3.转让方转让分立后新公司股权的税费分析
（1）转让方需缴纳的税费
a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳的税费
印花税：按万分之五缴纳
4、核心操作要点及注意事项
（1）以企业分立形式剥离资产后转让股权可通过筹划手段避开增值税、土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为6个月左右（含30天的债权公告期）。
（2）如转让方同意分立方案并拟适用特殊性税务处理以推迟所得税的缴纳，则新分立的企业在分立后一年内不得转股，此种情况下交易方案需作相应调整（如股权质押、代持等交易安排）。
（3）分立过程涉及到企业所得税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价，但如果转让方无法配合做阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理），则该股权转让的高溢价仍会引起转让方较高的企业所得税问题。
特别提示：阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。
（4）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如项目涉及城市更新则更好），股权转让的溢价款也可以通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。
（六）方案六：企业合并（合并目标企业）
1.收购方（合并企业）的纳税分析
a）契税：免
b）企业所得税：
一般税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础以公允价值确定，被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
特殊税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
c）印花税：以合并方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花
2.转让方（被合并企业）的纳税分析
a）增值税及附加：不征收
b）土地增值税： 免征
c）所得税：按清算进行所得税处理
3. 被合并企业股东涉及的税种——所得税
一般税务处理：按清算进行所得税处理；
特殊税务处理：被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
4、核心操作要点及注意事项
与企业分立后转让股权的操作类似，核心点也在于因公允价值引起的清算所得，或者被合并方股东再次转让股权的溢价所得所引起的所得税的处理。
（七）方案七：境外股权转让
对于境外企业直接持有目标资产，或境外企业通过在境内设立外商投资企业持有目标资产的情形，如转让方（以外商投资企业为例）除目标资产（如工业厂房）以外的主要资产、债权债务可顺利剥离，且转让方的境外母公司名下亦无其他核心资产（股权投资/土地/厂房/其他不动产等），则收购方可在香港受让其母公司的股权。香港公司的股权转让需缴纳印花税（按交易价款的千分之二计收），且一般不需缴纳利得税（但做股权变更前需核数并提交审计报告）。
值得注意的是，如转让方的境外母公司无实际经营业务，有可能被大陆认定为导管公司，否定中间体，认定是直接转让境内企业股权，在此种情况下，转让方需按大陆税法规定按公允价值确认转让所得并缴纳所得税，且此种情况下转让方仍有在中国大陆缴税义务。除此之外，目前外汇的管制较紧，资金出境方面也有一定障碍。
三、操作模式及税费对比
主要操作方案及税费比对如下：
特别说明：因业务存在复杂性，以上的交易方案以及税筹分析仅为笔者的个人经验总结，如有不当之处，欢迎批评指正。
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