地产基金实操系列（二）：基金公司与地产公司之投资框架协议的谈判核心与撰写要点
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一、框架协议首先应论述各方是否同意继续履行备忘录
二、框架协议可约定股权转让或者发放借款的先决条件
三、框架协议应就项目公司及/或还款人的公司治理进行约定
四、框架协议应将“各方的声明及承诺”作为协议的附件同时，协议应约定在项目方违反声明及承诺时，视为违约，该情况下，基金方将有权追究项目方的违约责任
五、框架协议应约定违约情形及救济措施
笔者于2017年10月23日在本公众号“西政资本”发布《地产基金实操系列（一）：基金公司与地产公司（融资方）的谈判要点及融资备忘录的签订技巧》后，不少读者问到基金层面的产品结构与投资端架构的衔接问题。为便于读者对地产基金的投融资谈判及业务推进流程有更深入的了解，笔者以框架协议的谈判和撰写为例，重点介绍以上所述的衔接问题。
根据系列（一）的文章所述，在尽调结束后，如基金公司确定对项目进行投资的，有些情况下基金公司会与项目方直接签订投资协议，但也经常碰到在该阶段不适合签署投资协议的情况（如因结构化产品的优先级投资人还不确定，投资人内部还没完成资金审批等），在该种情况下一般就是在尽调结束后基金公司和项目方先行签订一份投资框架协议。
投资框架协议的撰写要点具体如下:
一、框架协议首先应论述各方是否同意继续履行备忘录
该条款经常在鉴于部分进行描述。此外，鉴于部分也应对双方已履行的义务、工作进行阐述。如股权是否已过户、尽调是否完成、款项是否部分支付等。
二、框架协议可约定股权转让或者发放借款的先决条件
如签订框架协议后，涉及到办理股权转让或发放借款的，则框架协议应约定在满足全部先决条件后，才可进行股权转让或发放借款。常见的先决条件包括:
1、股权转让协议及/或借款协议、框架协议已签署。
2、各方已完成交易的内部审批手续，取得股东会、董事会的同意。
3、各方没有违反框架协议附件所列的声明及承诺（备忘录中的陈述和保证条款已在前文有所描述。在尽调已完成时，基金公司对项目情况比一开始签署备忘录时更为了解。故作为框架协议附件的声明及承诺应根据尽调情况，比签署备忘录时更为详细的罗列。具体要点将在下文分析）。
4、目标公司的章程已通过合法程序修改。
5、目标公司没有发生重大不利的情况（包括没有发生大额诉讼、仲裁，没有发生重大资产处置、购买情况等，净资产没有发生明显减少等）。
需特别说明的是，深圳的工商登记主管部门不允许有限合伙企业直接持有其他公司100%的股权。因此如果有限合伙企业（基金）的注册地在深圳，且交易结构中有“基金方须对项目公司100%持股”的安排的，则有限合伙企业（基金）一般只能持有项目公司99%的股权，剩余1%股权基金公司一般都安排由其他主体持有。
三、框架协议应就项目公司及/或还款人的公司治理进行约定
公司治理的内容包括：
1、基金公司将对项目公司及/或还款人委派几名董事。
2、董事长、法人、总经理由谁担任，财务负责人由谁担任。
3、这里经常容易被忽略的是董事会的议事规则，对此，框架协议应在董事会的议事规则中明确，董事会有几名董事参加才为有效会议，决议由多少董事通过才为有效决议。一般情况下，还应在项目公司及/或还款人的公司章程约定，对于经营中的特定事项必须经过基金公司委派的董事同意。
四、框架协议应将“各方的声明及承诺”作为协议的附件。同时，协议应约定在项目方违反声明及承诺时，视为违约。该情况下，基金方将有权追究项目方的违约责任。
项目公司、项目公司的原股东、还款人、项目方的实际控制人、担保人均应各自签署相关声明及承诺。同时，框架协议应约定在项目方违反声明及承诺时，将构成违约。可见，该等声明及承诺是框架协议尤为重要的部分，是重要的风控措施。
对于声明人为公司时，常见的声明和承诺内容包括:
1、声明人应如实披露其基本情况:
（1）包括公司成立时间。
（2）股东名称及持股份额。
（3）股东承诺对股权享有全部完整权益，同时承诺公司的股权不存在任何股权质押、股权查封、委托持股或者股权纠纷的情形。
（4）公司对年检情况的声明。
（5）公司承诺不存在任何形式的超范围经营、违规经营。
（6）公司应披露其子公司，分支机构，联营公司的情况。
（7）需特别指出的是，公司应声明是否曾向特定人士给予过特别授权（如授权范围为签订某项合同，处分公司财产等）。
2、声明人应如实披露其名下土地及房产情况。
3、声明人应如实披露其债权债务、融资、担保情况
对此，声明人应分别填写其应收款及应付款明细，而且应承诺保证其真实性。
4、声明人应如实披露其重大合同情况:
对此，声明和承诺内应定义重大合同的概念。比如标的多少金额以上的为重大合同。
5、声明人应如实披露税务、行政处罚的情况。
6、声明人应如实披露诉讼及仲裁的情况。
对于声明人为自然人时，常见的声明和承诺内容包括:
房产、债务、担保、股权、诉讼及仲裁等方面情况。
此外，如前所述，如基金结构涉及到债，则基金产品一般会设置向基金履行还款义务的还款人（下称“还款人”）。一般情况下，金融机构对还款人的财务报表，尤其对净资产有所要求。所以，在金融机构作为基金的投资人时，基金公司应要求项目方作出特定承诺，以使还款人的报表大致符合金融机构的要求。如项目方实际控制人投资的其他主体对还款人有往来债权的，基金方有时会要求该作为债权人的主体作出“在基金的投资款没有回收前，不得向还款人主张债权”的承诺。
五、框架协议应约定违约情形及救济措施
首先，违约情形可以延用备忘录的表述。同时，结合尽调结果补充更为详细的违约情形及责任承担问题。需注意的是，项目方违反框架协议附件的声明及承诺，也应作为违约情形。
在触发违约情形时，建议赋予基金方违约救济措施的选择权。具体撰写要点详见《地产基金实操系列（一）：基金公司与地产公司（融资方）的谈判要点及融资备忘录的签订技巧》一文。
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