房地产清算特殊业务财税处理——无偿移交配建房；法拍项目成本扣除；司法解除合同退税处理
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2、城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版）
一、关于无偿配建房的税务分析
（一）关于无偿配建房的三种税费处理方式
（二）上海、深圳税务处理口径
二、司法解除、撤销合同之退税分析
（一）司法解除、撤销合同过程中的增值税
（二）司法解除、撤销合同过程中的土地增值税
（三）司法解除、撤销合同过程中的契税
（四）司法解除、撤销合同过程中的印花税
三、司法拍卖中代卖方承担的税款扣除
（一）司法拍卖规定
（二）土地增值税
（三）企业所得税
一、关于无偿配建房的税务分析
（一）关于无偿配建房的三种税费处理方式
1.按拆迁补偿处理或者土地对价处理
依据财税[2016]140号第七条关于“征地和拆迁补偿费用”：增值税可视同销售，同时可以作为增值税的进项抵扣；根据国税函[2010]220号第六条 关于：“安置用房视同销售”：土地增值税可视同销售收入，同时作为开发成本，并能加计扣除；根据国税发[2009]31号第七条关于“捐赠、……换取非货币性资产”：企业所得税可视同销售收入，同时作税前扣除；根据财税[2004]134号第一条：契税中组成土地成本的一部分。
关于无偿配建房按拆迁或者土地对价处理的难点在于：对无偿移交的配建能否开具土地出让金收据，并在土地出让合同中约定抵减地价款。
2.按照公共配套处理
依据国税发[2006]187号第四条第三项：“非营利性社会公共事业”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和国税总局公告2016年18号第五条：增值税可直接作开发成本，不视同销售；土地增值税可按公共配套，成本在其他可售产品中分摊，不享受视同销售的加计扣除；企业所得税可不视同销售，成本按公共配套处理；契税不需要调整。
关于无偿配建房按公共配套处理的难点在于：项目是否属于公共配套？是属于大市政配套，还是小区公共配套？
3.按公益性捐赠处理
依据财税[2016]36号第14条：“公益事业或者以社会公众为对象的除外”以及《关于进一步明确公益性社会组织申领公益事业捐赠票据有关问题的通知》：增值税不视同销售；土地增值税视同销售；企业所得税可在税前比例扣除；契税：不调整土地成本。
关于无偿配建房按公益性处理存在捐赠票据，难以证明公益目的的问题。
（二）上海、深圳税务处理口径
1.上海
2.深圳
二、司法解除、撤销合同之退税分析
（一）司法解除、撤销合同过程中的增值税
（二）司法解除、撤销合同过程中的土地增值税
（三）司法解除、撤销合同过程中的契税
（四）司法解除、撤销合同过程中的印花税
三、司法拍卖中代卖方承担的税款扣除
（一）司法拍卖规定
以《京东拍卖深圳罗湖某区商业不动产拍卖公告》为例：
第十条：拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等；与本次过户相关的转让双方的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。上述一切税、费、应补地价、土地使用费的具体金额由竞买人自行向相关主管部门咨询。拍卖标的所涉及的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未受法律保护的债务及事项均由买受人承担。
（二）土地增值税
具体规定如下：
《土地增值税征管工作规程（试行）》 （深圳市地方税务局公告 2015 年第 1 号）第 53 条：“房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目，具体包括：税收法律法规明确可扣除项目，以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖成交确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。对已经作为扣除项目的凭证应当加盖已抵扣章。
（三）企业所得税
具体规定如下：
《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）：第二条 “ 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。 ”
第四条 “税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性。 ”
第十四条“企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：
（一）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；
（二）相关业务活动的合同或者协议；
（三）采用非现金方式支付的付款凭证；
（四）货物运输的证明资料；
（五）货物入库、出库内部凭证；
（六）企业会计核算记录以及其他资料。
前款第一项至第三项为必备资料。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务
联系人：刘宝琴
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