深圳房地产销售去化限制政策暨地产融资之还款来源影响因素分析
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一、住宅类融资项目
（一）限价政策
（二）限法人购房
（三）限售政策
（四）限离婚政策
二、商业与办公类融资项目
（一）注意建筑设计要求对业态的限制
（二）注意对小面积用房（小户型）比例的限制
（三）注意商务公寓只租不售政策
（四）工改商办类项目土地成本问题
三、深圳工改相关限制政策
（一）工业楼宇购买方受限问题
（二）分割销售最小单元面积要求
（三）地价补缴要求
（四）自持及捆绑销售要求
四、预售政策
（一）注意预售条件的限制
（二）明确预售款项监管及利用预售款还款的可行性
在做地产投融资时，相对于成功投放资金，投资款项能到期安全收回实则最为重要。按照一般的融资套路，为了保障还款来源的可靠性，除了要求融资主体提供差额补足、集团流动性支持、其他项目的收益增信等担保措施外，依托于项目本身的去化作为第一还款才是每个资金方需重点考虑的因素。西政投资集团立足于对大湾区地产项目的投融资，对此，笔者将结合大湾区几个核心城市的地产政策，站在投融资视角，为各位同业人士梳理大湾区核心城市的一些限贷、限购、限售、限价、限企业购房、限离婚、限落户、限未成年购房、预售要求、自持要求等政策。
一、住宅类融资项目
资金方一般都倾向于承做项目业态以住宅类为主的项目，比如要求住宅占比不低于70%、80%。住宅类融资项目除要考虑当地GDP情况，人口流入情况、配套设施情况、存量市场情况、周边竞品去化等情况外，建议进一步考虑当地是否存在限价、限法人购房、限离婚购房等影响项目去化的政策。以深圳为例，相关限制政策包括但不限于：
（一）限价政策
关于住宅类融资项目最终销售价还需考虑相关备案价的限制。但开发商通常会通过拆分为装修款或升级服务费等方式实现对备案价的突破。在提供相关融资时需注意是否有限价的要求，以免影响最终的销售利润，并以此核算整体的授信额度。
（二）限法人购房
2018年7月31日施行的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9 号，即731政策）明确要求暂停法人单位购买商品住房。
（三）限售政策
居民家庭新购商品住房，3年内禁止转让。
（四）限离婚政策
二、商业与办公类融资项目
若融资项目系商办类业态，由于商业办公具有集聚的效应，除非地理位置十分优越的项目，否则去化存在一定的难度。对于商办类项目，经常听到一些项目方在申请融资时提出可以将商办类项目做成LOFT形式销售或者强调可以分割为小面积销售，对于该类诉求，建议资金方充分评估并谨慎甄别。
另外，对于存在商务公寓的项目，还需考虑商务公寓限售等相关政策。就深圳而言，由于工改商办的项目相对于工改工项目，其在地价补缴上并不存在优势，商办类项目成本较高的问题在提供融资时亦值得重视。对于深圳商办类融资项目而言，建议重点关注如下几个影响项目去化、还款来源的因素：
（一）注意建筑设计要求对业态的限制
2017年5月12日施行的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土规〔2017〕1号）规定“商业、办公、研发用房……建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”，即若改为具有住宅套型式设计的LOFT存在难度。对于融资项目，若提出项目建成后可改造为LOFT等物业形态，则建议充分评估并谨慎甄别，毕竟这是影响项目去化的一大因素。
此外，该文件规定：“办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一”。即对于办公建筑而言，同一楼层最多三分之一的办公用房可在套内设有专用卫生间、茶水间，对于配有专用卫生间、茶水间的办公用房而言，则存在打擦边球的可能，也即存在改造为类公寓产品的空间。
（二）注意对小面积用房（小户型）比例的限制
《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》规定“单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%，研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米”。在满足规定的前提下，将物业分割成小面积销售在去化上存在一定的优势。但是，在提供项目融资时，需谨慎甄别小面积用房的比例与去化问题。
（三）注意商务公寓只租不售政策
731政策明确“各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售且不得改变用途，对外出租单次租期原则上不超过10年”。原本打算依托于商务公寓销售获取收益的项目因商务公寓只租不售政策出台后利润空间大大压缩，这个也为该类项目的融资带来难度。
（四）工改商办类项目土地成本问题
由于工改工与工改商办的地价补缴标准不同，一般来说，若项目方因自行开发或拟收购某一工改的项目，工改工的补缴地价成本一般低于工改商办类项目的补缴地价成本。除非工改商办项目位置十分优越，不然单纯从地价成本来看，大多数资金方相对来说对工改工项目更为青睐。关于工改相关土地成本问题可参见下文。
三、深圳工改项目相关限制政策
（一）工业楼宇购买方受限问题
2018年8月2日施行的《工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）对一级工业区块线内用地及地上工业楼宇分割转让的受让方提出了具体要求：
（1）具备3年以上合法纳税记录或其投资方有合法纳税记录；
（2）企业性质为从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业；
（3）各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见。
该规定大大限制了工业楼宇的受让方范围，也影响了工业楼宇的再次转让。
（二）分割销售最小单元面积要求
《工业区块线管理办法》同样限制了分割销售的最小单元面积，一般厂房即同一楼层厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米，研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米。一般而言，小面积户型的销售去化优于大面积户型。《工业区块线管理办法》将研发用房单套套内建筑面积从250平米修改为300平米，这一规定大大影响了工改M0项目未来的去化问题。
（三）地价补缴要求
对于工改类项目，工改工与工改商办的补缴地价标准不一样。就工改工项目而言，要判断改造后是自用还是整体转让或分割转让其补缴地价不同。如果存在分割转让的，改造后为工业用房或新型产业用房的，按照工业与办公基准地价的平均值的1倍补缴地价，即（工业基准地价+办公基准地价）/2*1，对于配套的宿舍等配套设施，按照基准地价的5倍来缴纳。
对于工改商办类的项目，区分改造后的业态，如果改造后为办公、公寓业态的，已经移交了保障性住房或者人才公寓的，按照基准地价的3.2倍补缴地价，如果未移交保障性住房或人才公寓的，按照基准地价的4倍补缴地价；如果是酒店功能的，按照基准地价的3倍补缴地价；如果是商业功能的，按照基准地价的5倍补缴地价。
综合而言，若项目方因自行开发或拟收购某一工改的项目，工改工的地价成本一般低于工改商办类项目的地价成本。同时考虑到即将出台的《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》对工业楼宇及配套设施转让的相关限制，即只允许65%的部分分割转让，其余部分不得转让以及对于配套部分捆绑销售等限制，这些都将大大压缩工改项目的利润空间。
（四）自持及捆绑销售要求
1.工业楼宇自持及分割转让的限制
《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（征求意见稿）对分割转让及自持做了限制性要求：
（1）工业楼宇建筑面积（不含按规定移交政府的创新型产业用房）不超过65%的部分可分割转让，其余部分不得转让，但宗地内的配套设施可以全部分割转让：即自持35%，可分割转让65%。
（2）以宗地为单位进行整体转让；
（3）以宗地为单位不得转让。
虽然《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》尚未施行，但是，广东省自然资源厅发布《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）则明确规定“分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%......”由此可见，分割转让及自持比例限制已是大势所趋。
2.捆绑销售限制
《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（征求意见稿）明确工业配套宿舍的受让人应与工业楼宇受让人捆绑，若该政策正式实施，则对配套宿舍单独转让产生重大的冲击。故此，资金方再对工改项目存在配套宿舍部分的融资，亦需充分评估该可能影响项目未来收益的政策。
四、预售政策
（一）注意预售条件的限制
在提供项目融资前，需充分核查当地对项目预售条件的限制，预估项目现状与预期达到预售状态的时间，合理估算融资期限以锁定还款来源。以深圳为例，《深圳市房地产市场监管办法》（修订草案征求意见稿）明确的房产预售的条件如下：
（二）明确预售款项监管及利用预售款还款的可行性
通常而言，预售资金只能用于指定用途，如《深圳市房地产市场监管办法》（修订草案征求意见稿）的规定，“在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用”。在项目方提出可以以预售款项回款时，建议充分评估项目方的相关施工方、建筑商的配合度问题以及可行性问题。
另外，如果项目前期已经引入了银行等金融机构低成本的开发贷资金，通常金融机构会要求监管相关预售款监管户（如提供开发贷的银行要求开发商在本行开立商品房预售收款的监管账户）。所以，后手其他资金方若拟对开发商提供融资，则需充分评估再次监管相关预售款监管户的可操作性问题。
以上系对深圳地产融资项目还款限制性政策和操作的一些简要总结，不足之处望同业人士补充、指正，亦欢迎同业人士一起沟通交流大湾区范围内项目融资、拓展事宜。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务
联系人：刘宝琴
电话：0755-26652505
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