房企低成本前融资金——来自上游供应商的订单融资与信用贷款

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目录

一、订单信用贷融资要素

二、订单信用贷融资模式

三、订单信用贷的升级版——材料供应商对开发商的前融业务

（一）融资架构

（二）融资操作说明

笔者按：　

在新冠肺炎疫情的影响下，地产前融成本水涨船高，尽管如此，大部分资金机构对今年楼市的销售去化和接下去的融资业务还保持着观望态度。

自2019年下半年以来，房地产销售市场的地区分化没能改变楼市整体下行的压力，再加上新冠肺炎的疫情影响，房地产企业的上游企业更是大受影响。截止当前，越来越多的总包单位、材料供应商、各类服务机构等面临开发商的欠款、诉讼等问题，也越来越多的地产上游企业挣扎在生死线上。尽管如此，市场上的一些优质供应商利用自己的平台和授信、融资优势，在逆市中一枝独秀，积极地向开发商提供低成本信用资金（属前融资金，通常在年化成本12%以下），由此在新冠肺炎疫情背景下催生了引人注目的订单信用贷融资模式。

一、订单信用贷融资要素

为便于说明，以下根据西政财富中心存量LP中的板材供应商的订单融资业务操作模式进行举例说明。

1. 融资主体：百强开发商或地产龙头房企

2. 放款主体：地产上游企业——板材供应商

3. 融资金额：具体根据匹配的板材业务提供纯信用借款1亿-3亿，资金用途不严格监管，可用于土地竞拍保证金、土地出让金或其他前融用途。具体授信额度可根据匹配的订单业务而调整。

4. 融资成本：一般在年化12%以下

5. 融资期限：2年以内

6. 放款方式：通过旗下保理或融资租赁公司放款

7. 合作条件：在合作期内，开发商向板材供应商提供融资金额双倍金额订单业务量，可直接购买其板材类产品、家具或提供精装修业务

8. 融资特点：材料供应商以低成本的信用融资换取开发商的材料采购业务，操作手法上类似于施工总承包单位为了提前锁定总包工程而向开发商提供前融资金或总包垫资，具体参见西政资本公众号2019年12月9日发布的《那些帮开发商融资的总包单位》一文。

二、订单信用贷融资模式

以上述板材供应商的订单信用贷融资为例，主要融资操作流程如下：

1. 板材供应商向开发商提供借款X亿元，并通过旗下保理或融资租赁公司放款，借款利率不超过年化12%（具体成本根据开发商的排名及综合实力以及订单金额大小确定，原则上订单金额越大则利率越低），期限2年以内，一般为纯信用借款。

需特别说明的是：板材供应商向开发商提供融资的目的在于换取板材订单业务。若开发商资质相对较弱但可提供补充抵押物或认可的足值抵押，并提供相应板材订单业务的，亦可提供相应比例的融资。

2. 开发商与板材供应商签订《采购协议》，对于供应商认可的企业，亦可接受开发商支付货款时可以用3个月、6个月期限的电子商业承兑汇票、现金以及银行存款等方式进行支付。如开具电子商业承兑票据，当开票主体的市场认可程度较低，贴现成本较高时，开发商还需按照开具商票金额的8%-10%向板材供应商提供补贴。

3. 板材供应商与开发商之间的账期业务，视具体情况由板材供应商指定的关联方或合作方提供供应链金融服务。

三、订单信用贷的升级版——材料供应商对开发商的前融业务

根据西政财富中心的统计，在近半年完成募集的产品中，越来越多的地产上游企业（如总包单位、代建单位、材料供应商、包销单位、智能停车服务商等）选择直接作为投资方认购地产企业融资产品的份额，并通过这种方式提前锁定总包施工、材料供应等合作业务，在开发商的前融业务中这类现象最为明显。

（一）融资架构

以下为“房企上游企业认购优先级+开发商认购劣后级”的常见的融资架构：

（二）融资操作说明

1. 由西政资本/西政财富指定的材料供应商、总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等以现金认购优先级出资，开发商以债权、股权、土地或现金认购劣后级出资，其中开发商的劣后级现金出资亦可由西政资本指定的第三方提供。

2. 优先与劣后级出资完成后资金注入SPV（或合伙企业），SPV（或合伙企业）以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司（母公司），区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地款。

3. 优先级由材料供应商、总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的，目标项目相关的材料供应、总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位。

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西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务


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