疫情下小开发商如何通过融资代建走出困境

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目录

一、小开发商优劣势分析

（一）优势

（二）劣势

二、小开发商的出路：融资、代建的组合模式

（一）纯融资+代建

（二）小股+融资+代建

（三）融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金

（四）纯代建模式

三、小开发商融资、代建合作落地操作流程

（一）拿地阶段

（二）拿地后阶段

（三）开发完成后融资、代建的退出

笔者按：　

受新冠肺炎疫情影响，房地产企业营销中心暂时关闭，房地产销售数据急速下滑，开发商上半年普遍面临着较大的现金流压力。中小房企因自身抗风险能力、开发能力、销售能力无法和大型房企相抗衡，由此导致了房企集中度的增强。随着疫情逐步得到控制，全国慢慢进入复工的经济建设，大型房企在疫情结束后势必加大销售力度、加快融资步伐及工程进度，并全方位开展融资等一系列保现金流的工作。与此相反，中小房企的融资资源、消费客群的空间将被大力挤压，中小房企的生存空间也将越来越小。针对这种困境，中小房企要想在夹缝中生存下去，那就不得不考虑发挥自己的优势，通过一定的合作方式利用大型房企的优势，扬长避短，保现金流、保生存、保利润。

一、小开发商优劣势分析

（一）优势

小开发商一般是当地成长和发展起来的，大概来源有以下几种：一是从产业转型过来，前期储备的土地比较多；二是主业非房地产，主攻产业的同时配套住宅用地进行开发；三是利用本地资源介入旧改、城改，通过一二级联动，或者一级锁定二级等储备土地资源。他们的优势是拿地的先天条件较好、地价较低、土地位置不错。

（二）劣势

小房企的劣势也很明显：

1. 资金短缺

房地产行业是资金密集型行业，需要投入的资金量大，一般的小企业主体、征信较差，自有资金有限，融资能力弱，很容易因为资金问题陷入民间借贷、项目烂尾的境地。勉强开发完成后，发现项目的利润大部分都让融资成本吃掉了。

2. 项目操盘能力差

由于小房企的开发经验少，导致了前期申报审批拖拉、开发进度缓慢、项目强排不合理、户型设计差、成本造价较高、销售回款进度慢、品牌美誉度不足等问题，每一个问题都对项目来说是不小的打击，如果涉及到致命性的错误，则会拖垮整个项目。

二、小开发商的出路：融资、代建的组合模式

结合上述小开发商的优劣势，在受疫情影响严重的2020年，开发商快速开发、快速回笼现金流是当务之急，对于小开发商来说，有选择地和大开发商合作，采用融资、代建的不同组合模式，优势互补，在当前的经济形势下或许是最好的选择。以下根据我们财富中心处理的融资代建项目案例做相关介绍和说明。

（一）纯融资+代建

该方式一般采用明股实债的模式，适用客户为具有一定资金实力的小房企，自己可以出到总投入的30%左右，剩下的资金由我们提供前融解决，前融成本一般在年化15%-18%之间，我们同时引入品牌开发商代建。项目符合432的条件后，向银行申请开发贷解决资金。

（二）小股+融资+代建

此种模式中的真股比例需要各方就实际情况进行磋商，适用客户是有土地资源，但资金比较匮乏的小企业主，自己只能出资一小部分，剩下的资金一般是合作企业作价入股、前期融资等途径解决，其中前融成本一般在年化15%-18%之间，项目符合432的条件后，向银行申请开发贷解决开发资金。

（三）融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金

该方式适用土地价格低、区位好、具有明显竞争优势的项目合作，在保证合作大房企的安全边际的前提下，可以置换项目前期投入形成的负债，也可以融出一部分供业主自由使用的资金。我们提供的前融成本一般在年化15%-18%之间，项目符合432的条件后，银行申请开发贷解决开发资金。

（四）纯代建模式

纯代建模式一般分为带品牌代建和不带品牌代建两大类。业主自己资金相对比较宽裕，缺乏的是专业的操盘团队以及项目的品牌，一般头部房企都有代建的轻资产业务，可选择的范围比较多。当然若使用代建方的品牌，则代建方还需另行收取品牌使用费。

三、小开发商融资、代建合作落地操作流程

（一）拿地阶段

小房企确定有明确的土地资源后，在综合评估自身的资金、开发能力、品牌等实力的基础上，确定采用以上四种模式的哪一种，其中主要的关键点：选定意向合作开发商、进行业务对接磋商、拿地路径的设计（对大开发商专业意见的咨询和指导）、搭建项目公司的股权结构、进行融资代建（或纯代建）的审批、合同的起草及签订、准备前期拿地的相关手续、顺利拿到土地签订土地合同等。 

需要注意的问题：融资杠杆的使用和融资成本的确定是相互促进的，小开发商可以通过后期的资金置换降低项目的财务成本；拿地的项目公司股权的搭建要考虑到合作、融资、税务、股东权益等问题；拿地路径需要设计好，涉及到土地资源是通过哪种方式取得的，比如旧改、城改、产业勾地等，不同的方式有不同的拿地操作，需要多听取合作方的专业指导和协助；融资和代建怎么组合的方式，需要根据自己的资金实力进行判断，切不可没有合作的胸襟，不让渡利益，导致后期自己的资金压力和合作违约。

（二）拿地后阶段

缴交地价、签订土地出让合同后，进入开发阶段，引入大房地产公司专业的项目开发团队，成立项目管治委员会，对项目的议事规则、审批流程、营销定位、成本核算、开发节点控制等进行细化，拿出具体的节点操作方案，严控成本、争取进度，尽快达到预售条件，进入销售环节，缓解资金压力和降低财务成本。在开发阶段要注意的是开发贷的尽快落地，如果采用明股实债的方式，开发贷申请既可以项目公司自身条件申请开发贷，也可以协调使用合作大房企的征信取得开发贷，一般使用合作房企征信的方式，需要额外收取融资额2%以上的额度使用费用，在项目取得土地证以后，不满足开发贷条件的情况下，还可以用合作房企的征信走其他的融资途径，如信托等渠道，对前期高成本资金进行置换。

（三）开发完成后融资、代建的退出

前期高成本融资通过其他途径置换一部分或大部分，剩余融资资金、代建费用、品牌使用费用等在项目销售阶段可以逐步退出，项目竣工验收后且融资本金、费用等全部结清后，代建方可以全部退出。原业主自己进行税费的汇算清缴工作。

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