大湾区地产项目前融总结（深圳东莞篇）
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4. 201909：城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点
5. 201908：房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点
一、各类资金机构操作大湾区项目的情况
二、深圳地产项目的前融总结
（一）深圳城市更新项目的前融
（二）地产项目的并购贷
（三）更新项目土地款、招拍挂项目土地款融资及其他前融
三、东莞地产项目的前融总结
（一）东莞城市更新项目的前融
（二）地产项目的并购贷
（三）土地保证金融资、拿地配资与其他前融
新冠肺炎疫情加速了行业整合和房企优胜劣汰的过程，房企的集中度势头越发明显，在疫情影响下部分企业现金流非常紧张，相反对于负债率低或能够加杠杆的开发商来说却又是难得的市场机会。根据我们摸底的情况，部分低杠杆的头部房企和地方龙头房企均表示今年将大力拿地，尤其是重点抢占一季度的拿地机会，另外从总体来看，2020年的房地产市场可能会突破预期地乐观。
从疫情对区域的影响来看，长三角、粤港澳、京津翼、长江中游、成渝五大城市群中，长江中游城市群（尤其是湖北）受到的冲击尤为明显，除粤港澳大湾区以外，长三角、京津翼、成渝的经济和市场受到的震荡也不容小觑，从2020年整体经济任务来看，通过粤港澳大湾区来拉升今年的经济指标有很大的可能性。根据我们的判断，疫情过后的货币政策与财政政策宽松，加上粤港澳大湾区区域规划政策以及基建投资的全面发力，2020年大湾区经济增长极将变得不可取代。
从开发商和资金机构最近的动向来看，进军粤港澳大湾区变得势在必行，而在银行和信托难以提供拿地前融资金的背景下，大湾区的拿地前融成为了掣肘开发商发展的关键所在。
以下根据我们在大湾区各城市操作前融业务的情况并结合其他资金机构的前融业务做相关总结，以供同业人士参考。
一、各类资金机构操作大湾区项目的情况
从整体来看，受银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》的影响，目前银行可操作的地产融资产品主要是并购贷、更新贷（旧改贷或拆迁贷）、432开发贷以及按揭贷款四类。信托主要可操作的产品是432开发贷或满足432条件项目的资产收益权产品（此产品主要是为了出表），还有就是2020年1月监管层允许的城市更新方向的融资，但尚未步入正轨。地产私募因只能投真股或大股小债的产品，目前市场上的存量还有待到期消化，新增比较有限。剩下的就是一些财富类、资管类、金控平台、小贷、担保、保理、融租等类型的前融机构，产品灵活、操作多样，从真股、股加债、明股实债类结构到金交所收益权产品、股交所可转债产品、保理与融资租赁产品等等，不一而足。
大湾区的利好无需多说，这也是这几年以来资金机构和开发商一直试图大力进入或扎堆大湾区的现实理由。在大湾区城市更新项目的更新贷方面，银行和前融机构主导着资金的输入，信托在以前有对更新项目大量输血，但因23号文的发布以及一些信托机构在更新项目中的折戟导致缩量和停滞，疫情结束后随着监管态度的转变预计将大量复苏。在并购贷方面，不少银行在2020年将其作为主攻融资方向，信托略微乏力，但前融机构却一向都给予大力支持。在开发贷方面，银行和信托仍是主导，但受白名单制的影响，很多无法取得银行或信托机构开发贷的开发商会转向前融机构求助。另外在土地保证金和拿地配资方面，因银行、信托无法介入，因此成为前融机构的主战场。
需要说明的是，因本次疫情属于突发事件，未改变房地产行业的大趋势，且疫情过后的地产复苏信心非常坚挺，因此国家层面的信贷政策不会有本质性的调整。除此之外，2020年2月21日北京银保监局公布了一份对中信银行的处罚信息公开表，针对中信银行19项涉及房地产的违规融资事项，责令其改正并给予合计2020万元罚款的行政处罚。此次银保监会及其派出机构公开的处罚案例在监管层面表明了姿态，也即对房地产融资高压政策不放松。另外从公开市场融资的情况来看，开发商通过发债、资产证券化等方式补充融资性现金流的情况有明显上升势头，其中境外发行364天的美元债更是不少开发商的首选（由于目前发改委主要审批中长期贷款，境内企业在境外发行不满足365天的美元债目前无需发改委审批），不过因公开市场融资主要是针对房企主体资信的整体融资，一般不与具体项目前融挂钩，因此不在本文的讨论范畴。
二、深圳地产项目的前融总结
（一）深圳城市更新项目的前融
从当前融资需求的角度来说，城市更新项目的收并购和开发主要有四个方面的融资需求，一是并购贷款，二是拆迁贷款，三是土地款融资，四是开发贷款。
1. 城市更新项目的并购贷
在目前监管政策下，银行并购贷和信托并购贷操作空间很小，而且城市更新项目前期没有抵押物，只有股权过户或质押，机构接受度不高（因项目太前期，因此项目估值也非常低）。需注意的是，个别银行还是可以通过表外操作更新项目的并购贷业务，不过业态必须要有住宅，另外城市更新项目前期没有抵押物，所以要全控项目公司股权。该类产品银行非标成本在年化7.5-7.8%左右，对外一般是8-9%左右，不过银行此举更多是为了在前端提前锁定项目之后在后端介入拆迁贷和开发贷，所以须全控项目公司股权，期限目前一般是1+1年，不过还是要视具体项目而定。
2. 更新贷/拆迁贷
因去年底大型银行涉房业务已大面积暂停，因此深圳当地城商行或股份制银行比较有操作空间，但额度上仍然有限制，比如按照拆迁总金额的5-6成提供资金。信托方面因23号文的影响，对更新项目的放款已急剧减少，加上先前不少信托机构在深圳城市更新项目的折戟，目前的复苏情况尚待观察。
3. 城市更新项目土地款融资
补交地价款在目前的监管环境下，银行、信托是肯定不能操作的，我们在处理放款时一般都是通过项目池或资金池的形式通过保理、融租、合伙企业股加债等方式解决土地款需求，当然实务中有一些金融机构通过做大拆迁贷的融资金额从而解决后端补交地价的情况也是存在的。
除上述以外，更多关于深圳城市更新项目前融操作的细节可参见我们2019年9月9日发布的《201909：城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点》一文相关内容。
（二）地产项目的并购贷
银行并购贷方面，目前主要是两种操作模式，一种是真实的项目并购贷，不过目前很多银行要不就是准入门槛非常高，比如只操作前30或50强房企的项目，要不就是额度非常小，无法满足开发商需求，因此目前市面上只有一些股份制银行、城商行和村镇银行的操作比较灵活，整体而言还是无法满足开发商的并购融资需求。另一种是作为放款通道，据西政财富中心同事反馈，春节前有不少开发商尝试通过其他项目的并购贷款来为拿地配资的项目提供资金，当然该方式合规性不在本文讨论范围，因此不做详细展开。
信托并购贷跟上述银行并购贷的情况差不多，在此不做赘述。私募基金、金交所和股交所产品、国企或地方金控的明股实债或股加债类产品等操作并购贷非常灵活，因此可以成为开发商的并购融资首选。
另外，基于疫情影响很多中小型开发商现金流跟不上导致今年会出现大量的并购机会，一些国企资金或单一资金的金控平台今年开始新增或加大“并购融资”业务模式，只操作并购项目，一般要求百强开发商，配资比例在50-70%之间，成本在年化12%-16%之间，主要看城市和融资主体而定。
（三）更新项目土地款、招拍挂项目土地款融资及其他前融
前文有提到，因银行、信托无法提供土地款类融资（私募其实也很难介入），因此基本上都是前融机构在主导操作这类业务。具体操作方面读者可参阅我们2019年9月20日与11月11日发布的《招拍挂项目拿地架构、融资架构设计与税务筹划》、《201911：最新房地产项目前融（含拿地配资）方案》文章内容。
三、东莞地产项目的前融总结
（一）东莞城市更新项目的前融
东莞城市更新项目采取的是“前期服务商+单一主体挂牌招商”的模式，前期服务商方面，个别银行可对镇属企业、国企背景的前期服务商提供贷款，信托机构基本无操作空间，私募及其他前融机构一般需视是否有抵押物、是否已提前收购或锁定物业以及是否可以做成其他产品而定，但个别股东背景强的私募基金也可以针对政府平台公司参与的城市更新/棚改/旧改项目的前融或一级开发提供融资，政府平台一般要求AA或以上评级，作为融资主体或担保主体均可，但由于私募基金成本较高，跟政府平台公司能接受的成本相差不小，实操中要特别注意。单一主体挂牌招商方面，如已竞得资格，拆迁签约比例达到规定要求（如90%以上）且更新实施方案已通过，则银行、信托都可以操作更新贷或拆迁贷，私募及其他前融机构也可以介入。至于后期的土地款缴纳和432之前的前融需求，则基本上只能找私募、金控平台等前融机构解决。
以东莞当地银行操作东莞城市更新项目的贷款为例，目前主要有两类产品：一是前期服务商贷款，适用于镇属企业、国企背景的前期服务商，但不放开对民营机构的前期服务商提供融资，不过2020年可能尝试在前50强、100强提供担保的情况下对前期服务商提供融资。二是更新贷或拆迁类贷款，90%以上拆迁率完成后即可进入。需注意的是，目前东莞只有个别银行有相关城市更新产品已经研发出来推广，其他大部分银行都还在摸索阶段。
（二）地产项目的并购贷
前文提到过，银行和信托操作并购贷款一般要求总投25%以上，受23号文的影响，银行今年在并购贷款方向的发力估计会更为明显，当然前融机构对并购贷则更加开放。值得一提的是，前两年有不少银行通过表外给开发商做“并购贷+更新贷+开发贷”的产品，受监管影响，目前可操作的空间比较有限，且大部分都偏后端标准化的贷款产品，另外因支行、分行审批权限收归总行以及涉房额度等问题，目前大部分银行操作涉房产品还是比较被动。
（三）土地保证金融资、拿地配资与其他前融
与深圳的情况一样，因银行、信托无法提供土地款类融资（私募其实也很难介入），因此基本上都是前融机构在主导操作这类业务。另外我们 2019年08月30日与9月23日发布的《201908：房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点》、《房地产项目前融实操分享（921会议整理稿）》两篇推文已对各类资金机构的前融业务操作细节做了详细介绍，请读者自行参阅，在此不做赘述。
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