民生银行南水工业村回迁安置项目收益权转让背后的疑虑解答与后续操作路径简析
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1. 深圳工业类/工改项目何去何从（暨新版《管理办法》后开发商的应对策略）
一、民生银行安置项目收益权转让事项重大事件一览
二、收益权转让背后疑虑的参考解答与后续可能的操作路径简析
三、深圳“回迁安置变为货币补偿”政策规定及案例举例
四、总结与思考
2020年2月28日，深圳联合产权交易所发布《深圳市南山区南水工业村城市更新单元之回迁安置项目收益权成交公告》（以下简称“《收益权成交公告》”），至此，中国民生银行股份有限公司持有的深圳市南山区南水工业村城市更新单元之回迁安置项目收益权转让项目最终成交，成交价格高达75700万元，成交人编号为HRR703，据相关报道可能为FN公司。
而奇怪的是，本次拍卖的转让标的，为何是收益权而非房屋所有权？本次转让的对象回迁房，其登记价究竟对这次转让有哪些影响？FN公司作为南水工业村城市更新项目的实施主体，为何要参与此次拍卖？拍卖最后，为何FN公司知道价格已高于周边市场价仍势在必得？成交后后续收益权的转让具体方式，是回购还是其他方式？后续可能的操作路径又是怎样？众多疑虑之下，笔者试结合本次收益权转让事宜及深圳以往相关案例，简要分析相关疑虑与后续可能存在的操作路径，谨供同业人士参考。
一、民生银行安置项目收益权转让事项重大事件一览
通过查询深圳联合产权交易所的相关公告及政府相关部门的公告，笔者对本次民生银行安置项目收益权转让事项过程中的重大时间梳理如下：
20104月19日
南水工业村更新单元项目被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，项目拟拆除重建用地面积为41500平方米；
20126月12日
FN公司与民生银行及深圳市蛇口南水实业股份有限公司签订了《关于实施深圳市南水工业村城市更新单元项目的合作协议书》，就房屋回迁补偿概况等进行了明确约定；
20145月5日
深圳市规划和国土资源委员会发布《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，南水工业村城市更新单元（范围调整）项目范围增补了5156.6平方米用地（即为民生银行用地）；
20161月11日
深圳市规划和国土资源委员会向南山区城中村（旧村）改造办公室核发了规划批准文件《南山区蛇口街道南水工业村城市更新单元规划》【深规土〔2016〕19号文件】；
20164月7日
南山区城中村（旧村）改造办公室发布《关于南水工业村更新单元实施主体的公示》，内容该项目涉及民生银行所有的K407-0005地块，该地块占地5156.6㎡，地上建筑8807.51平方米；
20176月9日
南山区城中村（旧村）改造办公室正式发布批复，确认南水工业村城市更新单元项目实施主体为FN公司；
20184月24日
南水工业村城市更新单元项目核发了《建设用地规划许可证》，随后 2018年7月27日，FN公司作为受让人签订了《土地使用权出让合同》；
20197月
FN公司与民生银行签订了《关于实施深圳市南水工业村城市更新单元项目的合作协议书的补充协议书》，就回迁物业交付时间、登记价格及税费等内容进行了补充约定；
20198月1日
深圳联合产权交易所发布《深圳市南山区南水工业村城市更新单元之回迁安置项目收益权转让公告》；
20202月28日
深圳联合产权交易所发布《深圳市南山区南水工业村城市更新单元之回迁安置项目收益权成交公告》。
二、收益权转让背后疑虑的参考解答与后续可能的操作路径简析
开门见山，笔者首先从个人观点出发，对于本次收益权转让背后的疑虑一一进行简要解答，供大家参考，同时亦尝试预测后续可能存在的操作路径。
（一）为何要转让收益权而非转让房屋所有权？
简答的回答，这是因为房屋尚未竣工，尚未办理相关权属证明，导致尚未达到可转让房屋所有权的条件，所以只能选择转让收益权。
按深圳联交所官网公示的《深圳产权拍卖有限责任公司拍卖业务规则》第4、5条：委托人有委托拍卖物品及财产的权利，委托人应当提供身份证明和拍卖标的的所有权证明或依法可以处置拍卖标的的证明，以及拍卖人要求提供的其他证明材料。拍卖人应对委托人提供的有效文件资料进行核实。按该规定及实际情况，民生银行无法提供该回迁安置项目的所有权证明，自然本次可转让或曰可拍卖的，也就只能是收益权而已。
笔者此前接触过一个广州的三旧改造的拍卖项目，也是存在尚未办理权属证书的问题，当时成交双方签订的《资产交易合同》中即明确：“乙方需在本次挂牌成交之日起180天内到XXXX中心平台完成挂牌转让手续（下称再挂牌转让）”，这也再次印证，未办理权属证书，一般即无法进行所有权转让的拍卖。所以，本次民生银行进行拍卖的，只能是收益权，而不能是房屋所有权。
（二）回迁房的登记价及再转让的税费问题
深圳联合产权交易所于2019年8月1日发布的《深圳市南山区南水工业村城市更新单元之回迁安置项目收益权转让公告》（以下简称“《收益权转让公告》）中，“其它需要披露的事项”部分第3小节明确（详见红框部分）：
同时，“其它需要披露的事项”部分第10小节“税费承担”中明确：
如第三方来参与拍卖，可能会有一个疑惑，既然FN公司已承诺为民生银行将每套回迁房屋的登记价定为政府销售备案均价（即市场价），那民生银行再次转让的时候（假如同样按市场价转让），因增值额不大，相关的增值税及附加、土地增值税、所得税等仍然会很高吗？回迁房的登记价，政策如何规定，实操中如何确定的呢？
1.关于回迁房的登记价
关于回迁房的登记价，官方政策上目前并无相关明确规定，应属一个空白区，国家税务总局深圳市税务局在2018年12月5日发布的《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业》虽有相关说明，但其主要针对开发商增值税纳税而言，仅供参考。
实操中，一般是两种选择：
如果拆迁人和被拆迁人签订的《搬迁补偿安置协议》中对此有明确约定且搬迁人向被搬迁人按该约定金额开具相关增值税发票，或虽无明确约定但搬迁人向被搬迁人按高于建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）的金额开具相关增值税发票的，不动产登记中心一般按发票金额对回迁房的登记价进行登记；
如《搬迁补偿安置协议》中对此没有约定，同时，搬迁人未向被搬迁人开具相关增值税发票或搬迁人向被搬迁人按低于建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）的金额开具相关增值税发票的，则不动产登记中心则一般按建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）作为登记价格，对回迁房的登记价进行登记。
2.关于回迁房再转让的税费
回迁房登记完成后发生再转让情形时，其税费亦分个人和企业两种情形略有不同：
针对个人作为被搬迁人，再转让过程中转让方应缴纳的增值税及附加，一般按再转让后新的登记价与原登记价的差额作为增值额来计算应纳税额，这样原登记价的高低会直接决定再转让过程中增值税及附加的多少；而土地增值税及个人所得税方面，因个人可选择核定征收，原登记价的高低影响不大，如个人选择核实征收的，因目前税务环境下一般暂无法核查到个人房产原始的计税成本，实操中税务部门亦多是按再转让后新的登记价与原登记价的差额作为增值额来计算应纳税额的，这时，原登记价的高低同样也会直接决定再转让过程中土地增值税及个人所得税的多少。综合而言，对个人作为被搬迁人来说，一个较高的回迁房的登记价，应是有再转让需求的被搬迁人必须重视的问题。
针对企业作为被搬迁人，增值税及附加层面与个人操作方式相似，但土地增值税及企业所得税层面，目前的税务环境基本可核查到企业房产原始的计税成本，回迁房登记价在此处影响不大，因回迁房再转让的市场价格高，而企业房产原始的计税成本普遍非常低，企业作为被搬迁人获取的回迁房再转让的土地增值税及企业所得税普遍都非常高。
因而，民生银行收益权转让项目，如将来采用回购方式，即房屋建成验收后先回迁至民生银行名下，然后由民生银行做二手房转让卖给FN公司，无论是哪方参与本次竞拍，作为受让方不仅需要考虑竞价部分应付出的资金，还需重点考虑将来回迁房再转让的税费成本。
（三）为何FN公司要参与本次竞拍，而非找关联第三方参与？
确实如FN公司选择要参与本次竞拍，因涉及回购问题，考虑到自身的复杂关系及可能存在的购房资格等问题，FN公司完全可选择其他第三方主体来参与。
但是，为何FN公司一定要自身来参与本次竞拍呢？
笔者预估，正是因为FN公司此前已和民生银行签订相关拆迁补偿协议及补充协议书，已有相关沟通基础，如最终FN公司成功成交，则本次拍卖后相关收益权转让手续也是由两方自行办理，那两方对于相关收益权转让协议，甚至此前相关拆迁补偿协议及补充协议书的内容的变更，都会更加便捷，有效避免了加入第三方后需补充相关手续及沟通的问题。
（四）为何FN公司在竞拍价高于市场价之后仍加价而势在必得
按相关报道，本次竞拍最后阶段主要是两家公司（竞买账号RJZ427以及HRR703）参与，在68700万元报价后，两家竞相加价，最终HRR703（即FN公司）以势在必得的形势，最终以75700万元报价竞得。
按此前《收益权转让公告》中显示的产权登记房屋建筑面积8807.51平方米。竞买账号RJZ427给出报价74700万元时，该商品房获取价格已达约合8.5万元/平米。再加上回迁房再转让的税费成本，假如按30%的综合税负率（按第3点分析可知回迁房再转让的税费普遍较高，此处按较低水平假设）来测算回迁房再转让的税费成本，则如采用回购方式，竞买账号RJZ427付出的综合成本将达约合11万元/平米，已明显高于目前周边住宅的市场价格。那为何FN公司再竞买账号RJZ427给出高于市场价的74700万元时，仍继续加价而势在必得呢？
笔者分析，FN公司或许是对本身项目的看好，给市场打强行针。但或许还有另外的原因，即存在另外的方式，即后续交易不采取回购而是其他方式。这种方式下，FN公司无需考虑回迁房再转让的税费成本；同时，这样的方式还能保障转让方民生银行获取利益不减损。那是否还有其他方式可供FN公司选择呢？
（五）收益权转让的具体方式
通过查看《收益权转让公告》及《收益权成交公告》的相关内容，我们发现关于收益权转让的具体方式方面，并无明确说明。《收益权转让公告》中仅说明：收益权转让后，后续的产权变更手续，交易双方应相互配合，共同办理。《收益权成交公告》亦仅披露：现交易双方已经签署交易合同，特予以公告。其实，具体的收益权转让的方式，我们目前是无法得知的。
1.一种可能的收益权转让方式
或许，存在这样一种可能，FN公司与民生银行签订相关收益权转让的《成交确认书》后，双方另外协商按本次成交价格75700万元作为货币补偿，签订了一份新的《关于实施深圳市南水工业村城市更新单元项目的合作协议书的补充协议书2》（预想名称，以下简称“《补充协议书2》”），将原拆补方式由回迁安置变更为货币补偿。
2. “回迁安置变为货币补偿”的优点与操作可行性
这样一来，民生银行方面，本次收益权转让过程中产生的企业所得税，即变为货币补偿的企业所得税，需要缴纳的税费并无多大变化，而且还可按《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局2012年第40号公告）的规定递延五年纳税；
FN公司方面，则在花同样现金的前提下，至少有三大好处：
首先，因无需回购，自然省去了回迁房再转让过程中的相关税费（含回迁房再转让过程中卖方及买方应承担的所有税负）；
其次，在整个南水工业村项目税务方面，货币补偿金额，在计算增值税及附加时，按《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）的规定，可全额作为“取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用”，从而“允许在计算销售额时扣除”；在计算企业所得税时，按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，可全额作为“土地征用费及拆迁补偿费”中的“拆迁补偿支出”在企业所得税税前进行扣除；在计算土地增值税时，按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）中“货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费”的规定，可全额计入“拆迁补偿费”，在计算土地增值税过程中加计扣除；
最后，此种货币补偿的价格是经过第三方平台公开竞价的，符合市场水平，后期税务成本扣除方面，也无需再向税务部门解释该金额是否过高。
而至于“回迁安置变为货币补偿”的操作可行性方面，上述第2-4点已有分析，是FN公司而非关联第三方参与本次拍卖，同时，FN公司也在“充分考虑”回迁房转让税费的前提下，以势在必得的形势成功成交。
（六）预估安置项目收益权转让的后续操作路径
一方面，被搬迁人民生银行方面，按上述推理，与FN公司签订关于“回迁安置变为货币补偿”事项的《补充协议书2》后，因涉及银行重大资产的变化，如按银行监管的相关规定需披露的，可能会在上交所和港交所（民生银行属于A+H股上市公司）上公示本次变更的相关内容。
另一方面，搬迁人FN公司方面，与民生银行签订关于“回迁安置变为货币补偿”事项的《补充协议书2》后，FN公司可能会将《补充协议书2》及民生银行的相关公示文件补充递交到南山区城市更新和土地整备局，作为原拆迁补偿手续的一个补充。后期项目销售及清算过程中，该笔“货币补偿”即会成为FN公司开发成本中的，在项目公司缴纳增值税及附加时作为“取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用”，在计算销售额时扣除；在缴纳企业所得税时作为“拆迁补偿支出”，在税前进行扣除；在缴纳土地增值税时作为“拆迁补偿费”，加计扣除。
三、深圳“回迁安置变为货币补偿”政策规定及案例举例
通过具体查看深圳市及南山区的相关政策，笔者发现对于实施主体确认后原拆迁补偿协议内容及主体发生变更的情形，是否可以变更以及如何变更等，均无相关具体规定。实操中，FN公司如后续选择“回迁安置变为货币补偿”该类方式是否有先例，笔者查找了相关案例供大家参考。
（一）龙岗区平湖街道旧墟镇片区GX01城市更新单元
1.项目概况
70个历史遗留项目，2010年作为各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目立项，2018年三期确认实施主体。
2.案例评析
针对权属人未发生变更，仅是补偿方式进行了变更（三期回迁安置住宅17.91平方米变更为货币补偿），虽《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2 号）、《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序》（深龙城更〔2018〕119 号）等对此类情形并无明确规定，龙岗区城市更新和土地整备局也做了相关内容公示。
（二）光明区玉塘街道元昇厂片区城市更新项目
1.项目概况
2015年立项，2016年一、二、三期确认实施主体。
2.案例评析
针对权属人未发生变更，仅是补偿方式进行了变更（两个原权利人的回迁安置住宅变更为货币补偿），虽《深圳市光明区城市更新实施办法》（深光府规〔2018〕1 号）等对此类情形没有具体规定，但与龙岗区城市更新和土地整备局一样，光明区住房和建设局（城市更新局）也做了相关内容公示。
（三）南山区沙河街道鹤塘小区-沙河商城城市更新项目
1.项目概况
2010年立项的8个旧居住小区之一，2014年确认实施主体。
2.案例评析
针对权属人未发生变更，仅是补偿方式进行了变更（安置回迁变更为货币补偿），因为是关联交易而由被拆迁人沙河实业股份有限公司在2018年11月20日进行了公示和补充说明，同时，《南山区城市更新暂行办法》（深南更新整备〔2019〕77号）等对此类情形没有具体规定，截止日前，南山区城市更新和土地整备局暂未进行相关公示。
（四）龙岗区龙岗街道第二工业区城市更新单元
1.项目概况
70个历史遗留项目，2010年作为各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目立项，2015年一期确认实施主体。
2.案例评析
针对权属人因继承问题发生变更，虽《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2 号）、《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序》（深龙城更〔2018〕119 号）等对此类情形并无明确规定，基于原实施主体确认确认公示时基本内容（原权属人属于基本内容）已发生变更，龙岗区城市更新和土地整备局按相关原则做了相关内容公示。
其他案例本处限于篇幅不再一一列举，从上述案例来看，无论是深圳市还是南山区都存在较多的“回迁安置变为货币补偿”的先例可供FN公司参考。
四、总结与思考
城市更新项目的实际操作，是一个历久弥新、随时变化的东西。究其层次而言，城市更新实操可分为三个明显不同的阶段,最低阶段，当属对于政策的理解和熟悉；稍微高一个阶段，则是对已有项目或案例的统计分析与研究；更高的阶段，则是在具体项目、具体问题的实际分析和解决，将各项政策、已有案例的操作经验用在项目这把刀刃上。我们在进行城市更新项目实操过程中，应努力把各项政策、已有案例的操作经验用于具体项目操作过程中，做到最好的层次。
2020年已进入深圳城市更新新的十年，新的阶段，具体城市更新项目的各项实操，西政资本将伴您同行，共同进步。
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