商品房买卖合同解析与风险防范（三）——新冠疫情下商品房买卖合同补充协议拟定注意事项与风险防范

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目录

一、新冠疫情下补充协议中建议可以增加的表述

二、补充协议中其他建议可以增加的表述

三、补充协议中建议谨慎使用的表述

四、开发商作为卖方拟定商品房买卖合同的要点总结

笔者按：　

2020年1月底以来，新冠疫情肆虐全国，3月底后亦逐步在全球其他地区爆发。本次新冠疫情对于各行各业，尤其是作为国民经济重要支柱的房地产行业产生了巨大影响。因疫情限制群众聚集，现场看房、销售、相关政府部门手续办理等都受到不同程度的影响，房地产销售首当其冲受到疫情冲击。在此背景下，原商品房买卖合同示范文本一般针对通行项目，无法针对新冠疫情以及开发商具体项目的具体情况进行专门约定。消费者在签订相关《商品房买卖合同》过程中会发现，发展商一般都会针对项目所处的阶段、项目的自身特点，拟定一份适用于本阶段、本集团、本公司甚至本项目的专门的《补充协议》。

作为本系列文章的最后一篇，本文主要从新冠疫情下补充协议中建议增加的表述、补充协议中其他建议增加的表述、补充协议中建议谨慎使用的表述、开发商作为卖方拟定商品房买卖合同的要点总结等四个方面出发，对新冠疫情下商品房买卖合同补充协议拟定注意事项与风险防范进行解析。对本文不足之处，亦希望读者多多提出建议，完善相关内容。

一、新冠疫情下补充协议中建议可以增加的表述

1. 买受人主张不可抗力延迟支付购房款或要求免除逾期付款责任的，买受人须提供受管控的医学证明文件及其他相关证明疫情导致无法按时支付购房款的文件供出卖人参考，出卖人认可的，双方可另行协商并签订相关补充协议。

2. 因疫情影响导致出卖人无法按本合同约定办理合同网签备案、预告登记手续的，属不可抗力在出卖人后期公示相关政府部门公告、通知等证据后可相应免除出卖人的违约责任，待政府部门恢复办理相关业务后，出卖人须第一时间办理合同网签备案、预告登记手续。

3. 因疫情影响导致出卖人无法按本合同约定交付房屋的，属不可抗力在出卖人后期公示相关政府部门公告、通知等证据后可相应免除出卖人的相关违约责任，具体交付时间以出卖人另行通知的时间为准。

4. 因疫情影响导致出卖人按本合同约定履行保修义务造成实质性障碍的，属不可抗力在出卖人后期公示相关政府部门公告、通知等证据后可相应免除出卖人的相关违约责任，买受人应采取先行处理等相关措施以避免扩大损失。

二、补充协议中其他建议可以增加的表述

1. 购房总价款不包括下列费用：与本房地产买卖有关的保险费、公证费、税费和各项设施开通所需缴纳的费用、应由买受人缴纳的专项维修基金以及交付和办证涉及的相关费用。除法律规定或买卖双方另有约定之外，上述费用由买受人负担。

2. 本项目《前期物业管理服务合同》中关于买受人交纳的物业服务费的时间、标准和方式等内容，均以出卖人公示的《前期物业管理服务合同》的约定为准。本项目的物业管理区域范围为本项目范围内。

3. 当事人之间的联系方式以本合同载明的联系方式为准，双方应对其真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后三日内书面通知对方。如任何一方拒绝签收、地址发生变化而未通知另一方或因其他不可归责于对方的原因而无法签收，后果由责任方自行承担。

本合同及补充协议中，“书面通知”的送达方式为挂号信或特快专递或项目所在地《XXX报》和/或《XX商报》公告送达；

采用上述方式通知的送达时间为：

（1）挂号信或特快专递：所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达；所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；

（2）或公告见报当日即视为送达。

4. 买受人或出卖人按照本合同及本补充协议约定有权单方解除本合同的，应在知道或应当知道解除事由之日起15日内作出决定并书面通知对方，否则视为同意继续履行本合同。

5. 本合同签订后，不论本合同因何种原因被解除、撤销或者被确认无效，买受人应配合出卖人完成注销本合同备案登记、并且买受人和按揭银行解除按揭合同（如有）并注销抵押登记。否则，出卖人有权延迟履行相应义务。造成出卖人损失的，买受人还应负责赔偿。房屋交付后，不论本合同因何种原因被解除、撤销或者被确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照使用期间同地段同类房屋的租金标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋实际交还给出卖人之日，出卖人可从应返还给买受人的房款中直接扣除该费用，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起七日内补足。

6. 本合同及合同附件代替买卖双方在此之前一切书面和/或口头协议、承诺、保证等，如在此之前一切书面和/或口头协议、承诺、保证等与本合同及合同附件不一致的，均以本合同及合同附件约定为准。

三、补充协议中建议谨慎使用的表述

（一）双方权利义务明显不对等的情况

举例：

范例1：

范例2：

范例3：

（二）卖方享有屋顶、外墙等部位的全部权益情况

举例：

范例1：

范例2：

范例3：

四、开发商作为卖方拟定商品房买卖合同的要点总结

（一）一·一个中心

商品房买卖合同，其主要用于规范商品房买卖合同双方（开发商作为卖方+新业主作为买方）间的权利义务。从开发商角度而言，其实质其实主要是为了快速、可行、规避风险的去化掉自己的产品。因而，拟定商品房买卖合同，从开发商角度，其最为重要的一个中心，应该在于销售商品房，收回相应对价。

从销售商品房这个中心点出发，就要去开发商作为卖方在拟定商品房买卖合同时需注意：

第一，合同是为了保障交易成功，而非为了规避交易过程中发生的风险或是从某些条款中获取某些虚无的“利益”，因而，合同应注意简明扼要并以销售产品为中心；

第二，为促成交易，必要时可灵活机动修订相关合同条款，此前相关开发商在项目销售现场设置合同专员，笔者认为是可多多借鉴的；

第三，提高成交率，避免在合同解释和修改上花过多时间，这就要开发商作为卖方积极履行相应的提示义务，相关合同条款、内容等应预先展示并做好解释工作。

（二）二·两个基本点

如上所述，商品房买卖合同主要规范买卖双方间的权利义务，这就要求商品房买卖合同必须以卖方、买方两方作为两个基本点。开发商作为卖方，当然也需要着重注意这两个基本点。

从卖方这个基本点而言，需要努力做到：第一，保障已方的权利，主要就是商品名买卖合同价款收款、业主自行办理按揭手续这些要规范好；第二，明确已方的义务，包括房屋交付义务、开票义务、办证义务、后期物业管理义务等；第三，规避一些不必要的风险，比如不利因素的明确提示、相关合同条款及规章制度等的说明等。

而从买方这个基本点而言，则是通常很容易被开发商们忽视的。合同应是双方的合意，也就是说，应该是基于双方各自不同的需求而达成的一致意见，这就要求必须从双方利益出发，而非单单仅考虑某一方（比如开发商作为卖方）的利益。这就需要开发商多考虑双方权利义务的对等，合同上虽可以做相关倾向于卖方甚至是完全保障已方权利限制对方义务的约定，但从法理、情理及最终相关案例的判决结果来看，开发商出具的商品房买卖合同中因为明显权利义务不对等约定条款而发生争议的，法院或者说是社会会更倾向于保护业主这个弱势群体。因而，相关条款务必注意权利义务对等。

（三）三·需着重考虑的三个因素

商品房买卖合同从类型上来说，也属于买卖合同的一种。买卖合同实际是各类型合同的起源性的基础，《合同法》分则中约束的15种合同，买卖合同属于第一种，法律行业内也称买卖合同这一章是合同法分则的小总则，可见买卖合同的常见性和重要性。作为买卖合同，最需着重考虑的三个因素，也是经常被提及——产品+服务+品牌。

产品端，是商品房买卖合同针对的标的物。在房地产行业进入白银时代、巨头时代的今天，销售额、规模是地产商看重的，但是达到一定的天花板后，地产商们逐渐开始关注到房子本身，他们都非常迫切的做出拿得出手的产品。中国金茂的府系产品贯通北京豪宅销售的三个周期，融创、阳光城、雅居乐等五十强房企纷纷举行各自的产品发布会、品牌发布会等，都充分说明在房地产企业高周转、冲规模横行的今天，行业内也越来越注重自己的产品力。任何一个开发商，想要快速去化、同时规避商品房买卖合同中的风险，首要考虑的因素，当然是做出一个本身品质强，同时适应市场需求的产品。

服务端，则是产品端的一个外溢，商品房买卖合同签订或者说商品房营销的整个过程，本身就是一种服务的体现。不管是阳光服务也好、贴心服务也罢，落在纸面上、宣传标语中的所谓服务，自然是不如开发商们的实际行动和对每个细节的把握。从规避商品房买卖合同中风险这个目标出发，更为完善和注重细节的服务，确实是必不可少的，营销案场的现场提会、销售人员的对客话术、后期的跟踪和交房后的物业服务等，开发商们都应引起足够重视。

品牌端，则是一个常说常新的话题。一流的企业做标准，二流的企业做品牌，三流的企业做产品，足可见品牌的重要性。绿城、万科、龙湖等，靠地产项目代建都可以赚取巨额的利润就充分说明，品牌的市场价值是一个无价的东西，能给开发商们带来无限的遐想。归结到商品房买卖合同的拟定和签署，则就需要开发商们预先做好产品，做好服务，通过一个项目树立好品牌，而后，给企业带来的价值则是无限的。鹏瑞因在后海的深圳湾一号而成为“豪宅专家”、京基因在罗湖蔡屋围的京基100而成为“关内旧改王”等，就是品牌效应带来的结果。

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二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务


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