外资机构的抵押贷与信用贷
本文为西政资本原创，转载需经授权
目录
一、外资机构针对在建工程抵押贷款的准入要求及融资要素
二、外资机构的经营性物业贷款业务
三、外资机构对上市房企的纯信用融资
四、融资保函及备用信用证融资模式
五、房企海外发债的认购
自6月份以来，美元兑人民币从7.15附近持续下跌，7月9日一度逼近6.98。人民币汇率止跌回升的同时，因全球主要央行大举量化宽松，市场流动性整体宽裕，驱动风险资产持续反弹，目前国际资本在不断增持人民币资产，外资机构对境内企业的抵押贷和信用贷业务也开始变得火热起来，其中房地产企业和项目受到热捧。
一、外资机构针对在建工程抵押贷款的准入要求及融资要素
外资机构对中国境内不动产的偏好由来已久，近些年大量的外资不动产基金在境内大举买楼就是个很好的例子。受全球新冠疫情背景下中国的出彩表现的影响，不少外资机构对中国境内资产的热衷逐渐延伸到对土地、在建工程类资产的重视，其中外资机构针对土地、在建工程等的抵押贷款就是个典型的例子。以下根据我们财富中心配合外资操作抵押贷款业务的相关情况进行详细说明。
在缴完土地款或取得土地使用权证后的前融中（指“432”开发贷之前的融资），目前信托和私募的真股投资是主流，其他前融机构要么在土地保证金与土地款融资阶段就已介入，要么因开发商拿地后融资成本谈不下来导致无法介入，而外资机构对开发商的在建工程融资就很好地补足了这个空档，其中年化融资成本基本可以控制在年化12%-13%以下。
外资机构的抵押贷款一般都对合规有较高的要求，以偏好在建工程抵押融资的一些外资机构为例，他们一般都通过市县一级城商行、农商行委托放款，有需要时亦考虑通过与信托、券商合作实现放款，因此在风控方面的一些要求一般都比较严格。以抵押的在建工程和质押的项目公司股权为例，原则上必须同时做资产评估和股权价值评估，其中委托的评估公司需有省一级财政厅颁发的资产评估资质、入围政府采购资质、持有CFA资质的评估师。另外需注意的是，借款主体和用款主体必须为同一家企业，也即需保证借款的专款专用（账户需监管），不过可以接受错位抵押（也即抵贷不一）。对于借款人资质相对一般，项目区位风险较高的，若要求委贷行和按揭行为同一家银行且对回款账户进行监管作为还款来源的，则回款的资金中借款人在满足政府监管资金要求的基础上盈余资金的自由提款原则上不得高于一定比例（如40-50%）。
在外资机构的内部工作流程上，开发商可参考如下的业务推进程序：（1）初步接洽；（2）融资项目初审；（3）面谈；（4）整理资料二次上会；（5）签署投融资协议；（6）补充完善抵质押物价值评估报告；（7）现场核实，走访相关部门并收集资料；（8）第三次上会（终审）；（9）签署借款合同、保证合同、抵质押合同等公证手续；（10）办理抵质押手续；（11）放款；（12）贷后管理。关于项目贷款涉及的基本风控措施，则主要是上述提及的资产抵押（其中抵押率不超过 50%）、股权质押、实控人无限连带责任担保、投资资金账户监管（确保专款专用）等等。
二、外资机构的经营性物业贷款业务
中国境内一二线城市核心区域的优质经营性物业（如综合性商业、甲级写字楼）对外资有天然的吸引力，不少外资也都乐于就经营性物业提供授信支持，以下就具体业务操作进行说明：
（一）放款要求
融资方需搭建跨境架构，比如先在香港设立一家SPV，香港SPV在大陆设立WFOE，WFOE继续持有那些拥有优质经营性物业的项目公司的股权。经营性物业打包归集到WFOE后，境外资金机构对香港的SPV提供授信并发放信用贷款，但不要求办理资产抵押，只是香港SPV持有WFOE的股权需要过户或质押一定比例给外资机构境外主体。
（二）融资成本
上述融资方需搭建的跨境架构与红筹架构有相似的地方，对于境外上市的准备来说也是必不可少的动作。不过对于未上市的企业来说，优质的经营性物业通过搭建上述架构后在境外取得融资的成本很低，以我们近两个月处理的同类项目为例，境外放款的年化利息基本在6%-10%左右。
需说明的是，这些偏好经营性物业的外资机构主要看中物业或项目本身的优质程度，对融资方的主体征信没有严格准入要求，另外因境外放款时对境内物业是否办理抵押没有强制性的要求，因此即使境内已办理抵押融资，在项目或物业非常优质的情况下，该融资方式仍然很值得尝试，基础的逻辑就是外资对成熟优质的经营性物业有天然的偏好。
三、外资机构对上市房企的纯信用融资
在我们财富端近期对接外资机构的过程中，外资机构对上市房企的信用贷融资业务的喜好超出了我们的预料。比如境外的一些投资管理或财务顾问类的基金公司，一早就在国内拿了QFII、QFLP以及基金管理人的资格，在对上市房企（境内和境外上市均可）的信用类借款业务中，他们主要看中主体的评级（具体为穆迪、标普、惠誉任意机构评级高于或等于B级），另外原则上要求上市公司提供覆盖本息的表外担保。在具体的融资要素层面，开发商的授信规模可以在15亿至30亿人民币之间，期限一般为1+1年，综合成本可控制在年化13%左右，放款方面可选择境内人民币或境外的美元，另外资金用途可不受监管，对于地方政府有外币类招商引资需求的，可通过FDI等方式直接配合解决。从市场的接受度来看，上述信用贷还是很受市场的欢迎。
四、融资保函及备用信用证融资模式
根据我们财富中心同事的反馈，在存量的境外资金机构中，大部分都热衷于融资保函或备用信用证的融资方式（主要是因为银行的背书功能），操作的核心就是融资方委托境内银行向境外基金公司的接证行开具融资保函或备用信用证。因融资保函和备用信用证的强大背书功能，在我们已完成募集的地产前融项目中，境外基金公司可在境内以人民币放款或在境外直接以美元放款，其中资金用途没有明确限制，也即可投资于1个或多个项目，甚至初次合作的开发商综合授信就可以在30亿人民币以上，并可投放于经认可的项目池。
在交易架构和放款方式层面，以地产前融项目为例，开发商在拥有20%-25%自有资金或银行授信的基础上，境外基金按土地款总金额或土地评估价值的75%-80%提供配资，具体由基金方在项目当地设立SPV公司后由SPV公司持有项目公司股权（股权比例双方协商确定，另外剩余股权需质押给SPV），并由SPV公司提供股东借款后收取固定收益。另外融资成本方面，在融资保函或备用信用证的融资模式下，开发商的前融项目所需承担的资金成本可以控制在年化10%上下（指境内的资金成本），相较境内动辄年化15%以上的拿地前融成本来说具有明显的优势。以下介绍一下该类融资模式的具体操作流程：
1. 开发商接受境外基金公司进行项目投资合作的董事会决议；
2. 双方签订《投资合作协议》及《项目股权质押融资协议》（为抽屉协议）；
3. 开发商与境外基金公司的合作机构签订《投融资合作协议》；
4. 开发商委托银行向境外基金公司的接证行开具融资保函、备用信用证或资金锁定函（开发商根据自身情况选择其中一种，开证费用由境外基金公司承担）；
5. 其他事宜：为确保交易安全，开发商可以要求开证行根据坐标查询境外基金公司的账户信息；境外基金公司在7个工作日内将票据对应的95%资金汇入协议指定企业帐户（如需兑付100%资金，须先行与境外基金公司在《投资合作协议》中约定）；此后基金公司分三个月并每月将剩余投资款等额汇入开发商账户（外管局备案手续由境外基金公司负责完成）。
五、房企海外发债的认购
除以上常规的融资产品外，外资机构认购房企海外发行的债券也应充分重视，毕竟相比复杂的产品架构，直接认购收益相当的海外债对外资机构来说可能是更好的选择。以境外的主权基金为例，该类基金大部分都对房企的海外债券兴致勃勃，不过在具体交易方面，这类主权基金对中国的文化吃得相当透彻，比如在买入房企海外债券的时候基本都在综合年化成本（如12%）以内额外收取财务顾问费用。以下以我们熟悉的一些主权基金在海外购买债券的交易方式进行详细说明：
1. 综合成本
海外主权基金按照年化综合成本（一般都在10%-12%左右）购买XXXX的券面量。
2. 交易方式
（1）在二级市场上当天按净价XX元交易XX亿的券面量。
（2）发行人或指定关联公司在境外向购券方指定主体另行一次性支付财务顾问费用XX万美元/人民币。
3. 交易流程
（1）T-1日：购券方与发行人签订财顾协议。
（2）T日：二级交易XX亿XX债券券面，由购券方或指定主体/账户按照净价xx元买入。
（3）T+5日：发行人支付财务顾问费用。
更多融资项目的交流和合作欢迎联系西政财富和西政资本。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。
业务联系人：刘宝琴电话：0755-86556896手机：13751178868（微信同号）邮箱：xizhengtouzi@163.com转载请联系微信：XZ-ziben西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟