外资机构境内地产前融业务实操总结
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目录
一、外资资金对境内房企的土地保证金及土地款融资的偏好
二、外资资金如何入境
三、外资资金结售汇的办理
四、外资机构参与境内投资时的相关税费问题及筹划
五、外资资金参与房地产业务还本付息要求及增信担保措施的设置
六、外资资金如何出境
受疫情及国内外形势的叠加影响，7月份境外机构投资者净买入2464亿元债券，环比增长144%，其中房企债券占最大比例，与此同时，外资入境投资房地产项目的资金体量也有大幅上升。在我们与外资LP的合作过程中，我们感受到了外资机构工作的严谨性，合作的沟通也往往需经历漫长的过程。对此，我们特总结了与外资LP合作房地产投融资业务时外资机构关注的问题要点，以供各位同业人士参考。
一、外资资金对境内房企的土地保证金及土地款融资的偏好
关于外资资金是否能投资房地产项目，并且结汇后用于缴纳土地保证金或土地款的问题，目前外商投资行业准入限制主要适用于《外商投资准入特别管理措施（负面清单）2020版》（下称“负面清单”），其中房地产行业并非负面清单之内的领域。但是，囿于目前国家对于房地产行业秉持的“房住不炒”的基本基调，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策，国内金融机构基本无法介入土地保证金和土地款的融资，由此给外资带来了很多土地款融资的机会。
在外资入境和结汇层面，目前结售汇主要下放至银行办理，不过银行等机构对于资金流入房地产方向仍是执行国家的大政方针政策，也即对外资流入房地产有设置了一定的限制。因此，在外资资金进行境内房地产投资，特别是结汇后用于缴纳土地保证金及土地款的环节上，若通过简单的架构搭建，将外商投资企业直接结汇投资房地产行业则在实际操作中可能受到一定的限制，也即在目前的外资资金入境及架构设计上需进行一定的操作安排。
二、外资资金如何入境
目前资金入境的方式主要包括设立外商投资企业（FDI）、QFLP/RQFLP、购买金融产品（通过应收账款质押方式入境）以并购等方式入境。相比较而言， QFLP/RQFLP需沟通合适的通道机构，在支付通道费的同时，入境额度以及底层投资标的受到限制（如不可直接投资于房地产，需通过非房主体进行包装等）；并且，所谓的“有借有还”，资金入境后还需到期后进行出境操作。根据我们目前的操作经验，在自贸区或工业园区通过FDI方式实现资金入境系目前从境外引入资金进行房地产投资最为普遍且正规的操作，且可在后续根据投资规模的需求增减注册资本，正常办理资金出入境手续，并享受当地的税收返还等优惠政策。其中，通过FDI进行入境架构的搭建等问题可参考西政资本2020年6月10日推文《外资资金跨境房地产投资暨资金入境架构搭建、结售汇及税务筹划实务》。
需说明的是，按我们目前的操作经验，在FDI工商架构搭建层面需非常细心，比如在资料提供上，需提供完整的股权架构图并对应提供境外所有股东有效存续证明文件，以穿透核查资金至最终实际控制人；需明确是境内主体还是境外主体，提供股东名册、登记证书、存续证明等文件；若是基金的需提供基金的合伙协议、投资协议等。此外，还需提供法定代表人、经办人身份证原件进行核查。其余为正常的企业设立工商等登记的相关资料，如境内直接投资基本信息业务登记表、外商投资企业设立事项备案申报表等。
三、外资资金结售汇的办理
通过在自贸区或工业园区进行投资架构搭建后，在办理结售汇过程中需提供资本金入账的相关资料，如涉外收入申报单、境内直接投资货币出资入账登记申请表等；结汇入待支付时需提供FDI业务登记凭证、资本项目账户资金支付命令函、境内汇款申请书、结售汇申请书等资料。此外，还需提供最后一层资金流向的交易对手名称（建议避免带房地产相关字样）。
四、外资机构参与境内投资时的相关税费问题及筹划
以我们财富中心目前常用的外商投资投资性公司跨境架构为例，即搭建“外资资金—A（外商投资投资性公司，WFOE）—B—C—D”架构，相关税费如下：
对于外资机构而言，若在境内进行房地产投资，其产生的收益主要来源于两方面，一是收取的固定收益（利息部分）或浮动收益；二是股权退出部分（本金部分），亦即该两部分存在相应的税收。根据我们简单的测算，假设外资入境1000万美元，境内按照年化10%的成本计算债权部分的利息（为便于计算按照美金来计算，以下亦不进行相应换算）。1年利息为1000万美元*10%=100万美元。对于利息部分，按照国内的相关法规计算增值税及附加、企业所得税、预提所得税，小规模纳税人综合税金约占利息收入100万美金的35%左右，一般纳税人综合税金约占利息收入100万美金的37%左右。对于利息部分，若外资机构在境内存在可信任的境内自然人的情况下，我们建议可以通过搭建税收优惠地载体的方式，将利息转换为咨询服务费，并按照税收优惠地的政府规定享受当地的税收政策。
更多内容欢迎参考西政资本2020年6月10日推文《外资资金跨境房地产投资暨资金入境架构搭建、结售汇及税务筹划实务》。
五、外资资金参与房地产业务还本付息要求及增信担保措施的设置
在我们操作过的业务中，外资对于境内还是境外放款一般都会特别关注。具体对应到还本付息层面，我们的外资LP一般都希望在境外给开发商提供借款，并由开发商在境外进行还本付息的操作，以减少资金出境的税费及外汇对冲成本的损耗。同时为了确保开发商能按时付息，在合作条款的设置上，有的会要求开发商预留X个月的利息预存至投资方的境外监管账户。另外在合作之初，一般都会要求开发商明确还款来源，以确保资金的安全性。
在操作层面，外资机构在资金投放时原则上都是要求有“抓手”的情况下再安排资金投放，比如在我们和外资LP合作保证金资金池业务中，有的外资机构会要求开发商相关上市主体或发债主体作为担保，当然，这个通常是资金机构与开发商 “博弈”的过程。需说明的是，开发商因考虑到上市公司决策程序的复杂性以及公告、入表等问题，通常不接受以相关上市或发债主体作为直接的担保人。不过整体而言，外资机构在投资过程中除了对能否在境外还本付息及其资金来源特别关注外，对开发商是否可提供境外具备担保能力的主体或资产提供担保亦十分关注。就我们目前操作的项目而言，在增信担保设置方面，常见的操作主要如下：
1. 在我们操作的开发商境外上市主体的境外关联方或表面非关联方与外资机构搭建的离岸SPV投资合作架构中，我们一般会在相关投资协议的“声明与承诺”条款中约定开发商境外上市主体对其境外关联方或表面非关联方在离岸架构中的回购义务承担担保责任。
2. 上市公司提供流动性支持函或差额补足的相关函件。当然这涉及到相关律师事务所、审计及会计机构对是否需要公告的认定问题。
3. 若在境内放款，在我们操作的一些项目中，还存在要求开发商提供具备融资金额的1.3-1.5倍货值的其他项目的项目公司的股权质押作为担保的方式，但是在具体操作时主要是要求开发商签署股权质押协议而并不实际办理工商质押登记。
4. 开发商上市主体的子公司作为担保主体时，上市公司在对其子公司认缴注册资本后，当上市公司的子公司在承担回购义务发生违约时则触发开发商上市主体的实缴义务，由上市主体间接承担担保责任。
5. 要求开发商开具融资性保函或备用信用证。考虑到开具融资性保函或备用信用证亦占用开发商的外债额度，实操中该模式的可操作性不强。
6. 要求开发商提供境外其他项目的股权进行质押或者提供其他流动性强的主体提供担保。
7. 当然亦有外资机构要求提供资产进行抵押，但跨境抵押存在一定的操作难度。
六、外资资金如何出境
目前对于外资而言，若外资机构通过境外搭建架构放款，则可通过在境外股权转让退出，由开发商境外支付本金部分。若外资资金入境后放款的，则外资资金可通过股权转让、撤资、分红退出或通过合规的渠道（如在满足条件的情况下，进行ODI架构搭建）实现资金退出。
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一、地产全产业链融资
二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务
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