拆补方案的制定与拆补协议的签署、实施（会议整理稿）
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目录
一、拆补方案制定的流程
二、影响拆补方案的主要因素
三、拆迁人与大业主不同视角下的拆补方案关注要点
四、拆补协议的签署与实施
拆补方案的制定、拆补协议的签署、实施，是城市更新项目中复杂且重要的一环。在拆补方案的制定前，需要了解拆补方案的主要要素、制定流程以及影响拆补方案的主要因素；在拆补方案的制定中，拆迁人（开发商）和被拆迁人（大业主）对于拆补方案关注的要点也不同，笔者分别从拆迁人和被拆迁人的视角解析拆补方案。在拆补协议的签署与实施中，笔者总结自身实操案例，分析签署主体的确认、被搬迁物业未经新三规处理、项目未立项的拆补协议签署、拆补协议实施中被搬迁物业被开发商擅自抵押、拆补协议实施中被搬迁物业被查封的处理方案、被拆迁人为境外主体，需向境外付款等案例，希望对大家有所帮助，不足之处请大家批评指正，亦欢迎大家前来交流。
一、拆补方案制定的流程
（一）拆补方案的主要要素
1. 物业补偿标准——（永久性物业/临时性物业——构筑物、附着物）
拆迁方案示例：
（1）阁楼（含夹层，按投影面积计算）：5000元/平方米；
（2）花坛：500元/平方米；
（3）化粪池：3000元/个；
（4）屋顶水池：混凝土10000元/个，其他结构5000元/个；
（5）铁皮棚、玻璃纤维棚：3000元/平方米；
（6）果树：（a）胸径3厘米以下：200元/棵；（b）胸径3-6厘米：1000元/棵；（c）胸径6-10厘米：2500元/棵；（d）胸径10-15厘米：3000元/棵；（e）胸径大于15厘米：3500元/棵。
2. 货币补偿标准——参考周边市场的货币补偿标准
3. 其他奖励/补偿费用标准
签约奖励、搬迁费、过渡安置费、停产停业补偿、清租费、装修补偿等。
4. 回迁物业的位置
原业主经常问及到回迁物业的位置，我们通常只能先描述回迁物业大概位置，并且告知其需要以政府审批的规划方案为准。
5. 签约的时间
设置签约仪式的考量与注意事项——业主较多的项目，可设置签约仪式并保证签约仪式完成一定的签约率，可带动后期其他业主签约的积极性。
6. 回迁物业的交付标准——可结合本公司已有的优质项目
7. 回迁物业的交付时间
一般情况约定的施工许可证获得时间，就实际操作而言，施工许可证可分为：基坑施工许可证、主体施工许可证等，项目是否是分期开发等，对于开发商或者业务，可根据自身利益进行确定是否需要注意明确施工证的具体情形。
（二）拆补方案的制定流程
1. 前期调研
主要考虑项目的基本情况、权利人的情况，例如：若权利人是国企，国企可能要求在签订意愿征集时，需要提前提供明确的拆赔标准。但是此阶段暂未明确的拆赔标准，开发商参考项目周边的情况后，可通过函件告知其大致的拆赔标准；考察周边项目的赔偿标准；调查项目的物业情况,是否存在祖屋、宗祠、厂房、临时构筑物等，这些物业情况会对后续的拆赔总额产生重大影响。
2. 测绘与测算
主要实地测量项目物业情况，通过测算预计需补缴地价、公配、容积率、村股份公司回迁比例等。
3. 制定草案与审核
4. 公示与完善
二、影响拆补方案的主要因素
（一）政府指导标准（《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，2016修订版）
（二）现状物业类型与现状容积率
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》第八条：现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不进行拆除重建类城市更新。
（三）项目区位
不同区域项目的拆赔标准存在较大的差异，应参考同区的项目情况。
（四）预计的规划指标
考虑项目规划的容积率、项目建成的物业类型。
（五）同区域同类补偿标准
参考同区域同类补偿标准，若存在部门标准低于同区域同类补偿标准，则需要尽可能解释其原因与合理性。
三、拆迁人与大业主不同视角下的拆补方案关注要点
（一）对于拆迁人（开发商）
1. 尽量减少现金支付的数量与时间
开发商尽可能的决定房屋移交时过渡费产生的起始时间、费用，同时减少货币补偿，尽量采取物业补偿。
2. 回迁物业的赔偿标准（参考被拆迁人赔偿标准）
3. 回迁房屋的时间（参考被拆迁人房屋回迁时间）
4. 回迁房屋的登记价格（参考被拆迁人回迁房屋的登记价格）
5. 违约责任的设定
逾期交房、逾期办证的违约责任，例如按照过渡安置补偿费用的X倍；开发商应掌握合同解除权;减少相应的费用、掌握协议的主动权。
6. 不给合同解除权，根据实际情况增加对方义务（清租、抵押等）
7. 提前确定签订合同主体
8. 是否适用排他期条款
如需要，可根据实际情况，设置排他期条款，保障拆迁人协议有效期内的权益。
9. 明确房屋产权注销义务
拆迁方需要设置项目达到某个节点后，产权注销的义务的履行，可避免后续因产权注销产生的纠纷。
（二）被拆迁人（大业主）
根据实操经验的总结，从大业主利益角度出发，根据深圳市城市更新的流程设计了相应的交楼时间、房产证原件移交时间、办理产权注销委托公证时间、业主选房时间节点，同时根据上述节点设置了相应的违约责任，具体安排如下：
1. 赔偿标准最高条款的设定
拆赔方案的签订时间签订早、晚，可能存在拆赔标准不一样，对于被拆迁人而言，可设置相应的条款，尽量争取早签、晚签赔偿标准的统一。
2. 交楼的时间点
一般可设置在专项规划之后，交楼后开发商需要支付过渡费用，需要综合考虑项目的谈判进度等情况。
3. 交房产证、办理授权公证时间点的选择
可待实施主体确认后，移交房产证、办理授权公证。
4. 回迁房屋的建设期限
一般协议约定——施工证获得之日起48个月或者签订协议之日起72个月或者80个月（具体视签订协议的具体时间节点）为最晚的回迁时间，即该时间阶段为回迁房屋的建设期限。
5. 回迁时间
若有精装修的情况，需要额外考虑精装修需要的时间，也应计算在回迁时间内。
6. 回迁房屋的登记面积以及能否分割转让
主要针对的工改项目，是否能转让、分割转让等情况，需要提前确定。
7. 回迁房屋的建设标准
可约定回迁房的建设标准不低于同期项目可售物业的标准。
8. 回迁物业的类型、不同类型的比例、地下停车位
开发商可提前设置回迁物业的类型，根据不同的业主户型面积等情况，设计不同的回迁物业的类型、比例，安排相应的地下停车位。
9. 选房——如何保障实现大业主的特殊选房要求？
（1）介入的方式
介入的时间，大业主可要求开发商在报方案设计时告知回迁房所在的区位与安排并需要获得大业主的同意。
（2）选房的可操作的最早时间点
最早的时间点：取得施工证后，第一层主体基本建设完毕时。具体可约定为，取得施工证后60天。
（3）房屋的位置选择
参考标准：选择房屋的总量平均价格不能低于项目楼盘的平均价格。
（4）选房确认书的效力
若回迁户的选房确认书不能全部签订，则可能影响开发商的预售许可证的申请，大业主可以对签订选房确认书设置一定的条件。
10. 开发商推进受阻，可设置权利人的单方解除权以及对货币补偿的重新选择权
11. 回迁房屋的登记价格
法规并未明确规定，以约定为准：
（1）《深圳市城市更新办法实施细则》：第六十七条搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。
（2）无约定的，可参考：搬迁人向被搬迁人按高于建安成本*（1+10%成本利润率）金额开具相关增值税发票的，按发票金额登记；被搬迁人未向被搬迁人开具相关增值税发票或按低于建安成本*（1+10%成本利润率）金额开具相关增值税发票的，按建安成本*（1+10%成本利润率）登记。
（3）有约定，并且按该约定开具相关增值税发票的，按约定金额/发票金额登记。
总之，作为拆迁人，便于财税处理，尽量留有余地；作为被拆迁人，尽量与市场价持平，避免第二次销售的过高的税费。
12. 拆迁人的实际控制人变更限制
限制拆迁方的实际控制人的变更，实际上是限制了项目的转让。
四、拆补协议的签署与实施
（一）签署主体的确认
1. 确权的签署主体与产权证证载主体不同，能否在不办理授权委托公证的情形下直接注销？
一般情况是不能直接注销，据了解存在以下口径——“由城市更新局发函给不动产登记中心，确认该房产属于某人，即由城市更新局对房产进行确权，由不动产登记中心进行注销”。注意：此种情况需要提前沟通。
2. 举例：深圳市华泰小区，由于涉及房改，已确认实施主体后重新签署三方拆补协议
（二）被搬迁物业未经新三规处理、项目未立项的拆补协议签署
1. 背景简述
（1）拟根据新三规（《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》）进行简易处理，但届时将确权给村里。
（2）项目尚未立项。
（3）位于龙岗区，专规之后方可正式确定合作方及对村里的补偿方案。
2. 方案设计
（三）拆补协议实施中被搬迁物业被开发商擅自抵押
1. 背景介绍
（1）签署拆补协议后，一并出具了委托公证书，由于涉及房屋的赎楼，公证书中载明:“ 受托人有权“办理该房产的抵押/按揭贷款手续，……全权代理办理上述房产作为第三方借款抵押担保的所有相关手续，并在相关文件上签字”。
（2）开发商将房产抵押给第三方，用于借款。
（3）债务人无力偿还借款，债权人起诉，要求拍卖房产。
2. 提示——授权委托书的内容与期限
（1）示例：
①委托受托人办理上述房地产权利证书的注销登记手续，到深圳市不动产登记中心办理与注销登记相关的查询、申请、提交资料、补交税费等手续；
②有权代为办理上述房地产注销登记有关事宜，代为签署深圳市不动产登记中心办理注销登记时要求签署的表格、资料、文件；
③到深圳市不动产登记中心等相关部门查询房地产产权、查封、抵押信息，并打印《房屋产权信息查询证明》等相关证明文件；
④其他办理房地产注销登记事宜所需的合理权限。
委托期限从 年 月 日至 年 月 日止，受托人有权指派受托人公司的员工代为经办上述委托事项。
（2）后续不配合办理注销的可行性分析
若在拆赔协议中明确了产权注销义务，后续可以通过协议的内容进行诉讼后完成产权注销。
（3）政府征收中，房屋存在抵押的处理方式：
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
第三十八条 征收设有抵押的房屋（包括在建工程），执行国家有关担保的法律、法规的规定。
被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权登记。被征收人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被征收人；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
（4）新规中开发商的预告登记权利：
《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》
第二十四条 搬迁安置协议签订后，市场主体可以按约定向不动产登记机构申请预告登记，预告登记的时限由双方自行约定，但城市更新项目调出城市更新单元计划的，预告登记自动失效。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，不动产登记机构不予受理不动产转移、抵押或者变更登记等业务。
（四）拆补协议实施中被搬迁物业被查封的处理方案
1. 被搬迁物业拆除后，查封的基础是否存在？
《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2. 与法院及债权人沟通，提出执行异议或请求保全置换，查封补偿款或回迁后的房屋
金钻豪园项目解决方式：将项目拖延半年后，经过罗湖区、翠竹街道办介入协调，债权人申请解封，在项目建成后再次申请查封。
（五）被拆迁人为境外主体，需向境外付款
1. 付款的主要流程：
（1）开立经常项目外汇账户；
（2）报送税务机关进行合同备案；
（3）办理纳税申报，取得完税证明（《土地增值税暂行条例实施细则》：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税）；
（4）报送税务机关进行对外支付备案（5万美元以上）；
（5）向税务机关报送税收协定待遇报告；
（6）报送付汇银行进行真实合规性审核；
（7）银行购汇支付。
2. 分期付款
《关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》（【2017】37号）：
七：……非居民企业采取分期收款方式取得应源泉扣缴所得税的同一项转让财产所得的，其分期收取的款项可先视为收回以前投资财产的成本，待成本全部收回后，再计算并扣缴应扣税款。
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