国税总局与最高院：严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费
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一、新规内容
二、新规后的法拍市场走向
三、新规后法院与税务机关的工作协同问题
2020年10月19日，国家税务总局办公厅发布《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》，(以下简称《答复》)，就不动产司法拍卖税费承担问题，国税总局在《答复》中明确：严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。此规定发布后，业界一片叫好，那些长期关注司法拍卖类不动产投资的行家更是摩拳擦掌。
一、新规主要内容
对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复
2020年10月19日 来源：国家税务总局办公厅
您提出的关于规范完善不动产司法拍卖中税费征缴的建议收悉，现答复如下：
一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议
您提出的拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自负担”的建议，是一种较为合理的做法。根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体作出了明确规定。
2016年8月2日公布、2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定，其中第六条规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责；第十三条规定，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。
二、关于人民法院与税务机关加强协调配合，建立司法拍卖税费征管联动机制的建议
目前，部分省（市）税务局已开展探索，与当地法院建立相应协作机制。比如，2018年江苏省税务局完善税务行政强制工作联席会议制度、涉税信息共享机制，就申请法院强制执行及不动产司法拍卖涉税事项处理与当地法院达成共识，实现了拍卖环节税款提前测算、及时传递、先行垫付、事后退还的征税流程，解决税费负担的主体和征缴问题，提高了人民法院协助税务机关征缴税费及买受人产权过户的效率，尽可能避免因涉税争议引发行政复议和诉讼。又比如，2019年宁波市税务系统与法院系统建立民事执行与税费征缴、被执行人房地产询价等多项协作机制。
下一步我们将加强与最高人民法院沟通，就查明司法拍卖标的物纳税信息等问题探索建立切实可行的、常态化的沟通协调机制，明确各自权责和工作流程，以提高工作效率，维护国家税收利益和纳税人合法权益。
……
二、新规后的法拍市场走向
在近几年的司法拍卖中，除上海、成都、合肥、新疆等个别地区外，绝大多数城市的司法拍卖不动产都要求由买受方承担拍卖（或过户）过程中的全部税费（也即要求买受方承担全部税费），并在拍卖公告中明确写明该要求。从历史缘由来看，“不动产司法拍卖的过户税费全部由买方承担”的交易习惯主要基于两个原因而产生：
一是从2016年司法拍卖改革开始，为提高执行效率，尽可能帮助申请执行人追回债权，越来越多的法院通过阿里、京东等网络平台进行网络司法拍卖，同时各地法院通常会在拍卖公告中明确“一切税费由买受人承担”，以确保执行效率的提升。自此之后，上述要求在法拍中越来越常见，以致于各地法院除极少数要求法拍房产由各自承担税费之外，几乎都是要求以买方承担为主。
二是在日常的二手房产交易习惯中，卖方基本上是按实收价款来报价，也即卖方实收价款之外的税费全部由买方承担，该交易习惯也间接对法拍房的税费全部由买方承担的交易习惯造成了影响。
自国税总局2020年10月19日的《答复》发布以来，很多想在法拍房产中分一杯羹的朋友都暗自欢喜，似乎从国税总局和最高院的表态来看，以后的法拍房过户时只需缴纳契税和印花税，上家（指被执行人或卖方）的增值税及附加、土地增值税、印花税甚至企业/个人所得税都无需再由买方承担，也即似乎今后能以更低的价格买到法拍房产，以前的过户税费存在的各种坑也将不复存在。事实是否真的如此，我们从交易的角度就上述问题进行详细分析。
（一）新规后不动产司法拍卖的起拍价设定问题
按本次《答复》提及的处理意见，司法拍卖不动产所涉卖方（即被执行人）的税费缴纳需要法院和税务机关的协作才能完成，具体如《答复》中提及的“比如，2018年江苏省税务局完善税务行政强制工作联席会议制度、涉税信息共享机制，就申请法院强制执行及不动产司法拍卖涉税事项处理与当地法院达成共识，实现了拍卖环节税款提前测算、及时传递、先行垫付、事后退还的征税流程，解决税费负担的主体和征缴问题，提高了人民法院协助税务机关征缴税费及买受人产权过户的效率，尽可能避免因涉税争议引发行政复议和诉讼。又比如，2019年宁波市税务系统与法院系统建立民事执行与税费征缴、被执行人房地产询价等多项协作机制”。
从以往的实务情况来看，法院愿意从执行案款里清缴被执行人应纳税费，或者被执行人主动缴纳或承诺清缴税费的，可以说非常罕见。再细化到《答复》提及的税费核算和税费缴纳的问题，按我们先前竞买法拍房产的经验，先前的拍卖只需评估机构评出市场价就行，而税费的核算则相对复杂，比如被执行标的（以不动产为例）历史成本不明的情况下需做重置评估，而重置评估结果对土增税的核算结果影响很大，另外委托重置评估时候的程序、公正问题以及被执行人因破产等原因失联时随时可能拖慢执行进程。《答复》的制度设计是非常好的，但税费测算以及对拍卖价格的影响是否会影响到申请执行人（指原告或债权人）的利益还有待商榷，毕竟拍卖所得价款中税费挖走了一大半，因此法院和税务机关、拍卖行、评估机构之间的工作联动是解决问题的关键。除上述情形外，当被执行标的（比如房地产项目）历史成本过低（比如拿地成本非常低）的情况下，拍卖成交所涉的土增税非常高，则法拍项目的起拍价格该按什么标准来确定，比如是否按“市场评估价+预估的税费”设定起拍价格，也即仍旧遵循“羊毛出在羊身上的规则”进行，目前仍有待市场进一步验证。
（二）新规后的法拍不动产成交价格预估
务实一点地说，如果法拍房产纯粹参考市场评估价设置起拍价格，则竞拍者估计会挤破脑袋参与，毕竟成交价及契税、印花税都可以比较准确地预计且成交后会非常透明。不过市场终究是市场，最终的成交价肯定更加接近常规状态下卖方实收价款以及买方需承担的过户税款之和，因此《答复》所涉的机制安排很可能催生两个结果：
1. 被执行标的历史成本低（比如房地产项目拿地价格很低）的，因核算出来的税费较高（尤其是土地增值税），因此起拍价的设置预计会按“市场评估价+预估的卖方或被执行人需承担的综合税费”作为基数进行设置，也即如果纯粹按市场评估价来竞拍，则拍得的价款大部分都被税费所挖走，这种情况下对申请执行人或债权人的保护肯定就很弱。
2. 按上述起拍价的设置逻辑，因拍卖价含了上家（卖方）的税费，表面上看起拍的价格不低，或者甚至有可能高出市场价，但买方的买入价与税费在成交后属于确定性的结果，因此买方的风险更加可控，也即即使起拍价及成交价名下超过法拍不动产的市场评估值，买方也会很乐意拿下资产，毕竟不需像以前一样另外再掏税费。从这个角度来看，《答复》中的制度设计对市场交易本身来说是一个非常大的进步。
三、新规后法院与税务机关的工作协同问题
在以前的不动产司法拍卖中，拍卖公告中提出的“一切税费由买方承担”对买方来说主要存在两个风险，一是增加买方成本，且成本不可预估，比如上家的土地增值税等其实很难准确估计；二是虽然拍卖公告中明确税费承担为买受人，但由于纳税义务主体具有法定性，税务机关出具完税凭证的缴纳主体只能是纳税义务人（也就是被执行人），因此买受人支出的费用无法拿到对应的税票，在财务经常遇到无法做成本抵扣的问题（不过深圳等地区认可这种成本抵扣）。
关于《答复》提及的“税费各自承担”的原则，因被执行人的税费缴纳基本都得以税务机关为主导，尤其是被执行人因破产等原因失联的情况下只能税务机关主动出击，因此拍卖行、评估机构（尤其是重置成本评估）、法院、税务机关的协作就得非常紧密。国税总局在《答复》中强调：
“最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益”。
从市场交易和业务实践来看，法院作为一个总发起人和总协调人的角色就变得至关重要。值得一提的是，《答复》发布以后，长沙目前已有部分基层法院下达通知，要求新挂法拍房一律实施税费各自承担的政策，因此这个新的制度设计有望短期内就能取得不错的实施效果。
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