房地产行业第四季度会出什么政策
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2. 房地产行业还有没有希望
3. 地方性民营房企迎来了崛起机会
4. 有利润的项目才能融到钱
5. 地产前融资金还能与银行开发贷并存吗
目录
一、第四季度的信贷宽松预期
二、第四季度可能出现的政策宽松尺度
三、如何看待房地产行业的走向
四、地产投融资业务的走向
笔者按：
9月22日，据经济日报报道，“近日，两组关于房地产市场的数据引发广泛关注。一方面，最新发布的70个大中城市房价数据显示，无论新房还是二手房，涨幅下降的城市数量较上月均继续增加，创年内新高；另一方面，今年以来各地房地产调控累计突破400次，楼市调控次数创历史新高。密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加友好，渠道应进一步拓宽。保障他们的买房需求，有利于释放市场增量，促进楼市平稳健康发展。”
受上述消息提振以及外围市场的综合影响，地产股在9月22日至23日出现了久违的大涨，中资美元债也出现了一定的反弹。
一、第四季度的信贷宽松预期
2021年8月23日，人民银行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，人民银行行长易纲在总结中强调，要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，加大信贷对实体经济特别是中小微企业的支持力度，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。行业人士普遍认为，楼市销售受需求侧的政策调控影响已出现大幅度的回落（主要是按揭贷款受限），因此央行可能提前投放信贷，以稳定房地产市场的走向。
中秋节放假期间（9月20日），港股出现了暴跌，地产股的下挫尤为明显，原因主要是外资担心头部房企HD爆雷引发连环的信用风险，甚至将其对标“雷曼时刻”。除此之外，近半年以来，很多中资美元债出现了暴跌，HD事件对境外投资人造成的影响甚至远远超出了市场的预期，上述风险传染后其他房企是否还能顺利发行美元债尚待市场观察。尽管如此，从9月23日地产股的大涨来看，目前市场从HD事件中似乎对房地产行业的走向有了更多共识性的认知，比如大家认为过去三年去杠杆、调结构、防风险政策不断累积，HD事件应早有预期，虽然外资认为是风险暴露的开始，中国5年的信用违约互换价格也大幅上涨，但仍有更多的人认为外资对于这家头部房企违约从而形成系统性风险的担忧有点多余。
一些境外投行认为，鉴于中资房企目前面临的沉重债务压力以及一系列社会问题，中国很可能在10月份出台放松政策以遏制房地产对整体经济的溢出效应，而且如果行动被推迟，则可能会对中国第四季度GDP增长造成较大影响。行业则普遍认为，中国当前的调控基调不会变，今年第四季度将在“保护刚需”层面进行一定程度的信贷宽松，并通过保障刚需的首付贷需求稳住市场增量，促进楼市的平稳健康发展。
二、第四季度可能出现的政策宽松尺度
今年下半年的经济下行压力可能超出预期，这甚至已成为普遍性的共识，具体来说，一是新冠疫情的反复仍将带来很大的风险，二是出口增速的下滑已成为大概率的事件，三是因供给限制引起了原材料价格的大幅上升，四是房地产行业下行明显引起了基建的走低。很多人认为，在经济下行的大背景下，目前因越来越多的房企爆雷引发了项目停工、供应商要债、小业主要房、投资人要退钱等一系列的社会问题，尤其是全国范围内越来越多的城市出现了房价下跌的现象，因此政策层面必须适当放松才能解决目前的各种社会问题。
事实上，就政策调控本身而言，监管层已经意识到，地产调控政策如果因为经济下行的原因而贸然转向宽松，则很容易引起调控的失败并且导致房价变得更高。不管是房企融资监管的“三道红线”、银行贷款集中度管理的“两道红线”，还是全国各地持续加码的限购限贷限价等监管措施，此轮调控中政府对房地产行业下滑导致的经济下行的容忍度已经明显提高。因此，第四季度的政策层面虽然会大概率有所调整，但限制性政策不可能很快放松，也即除非是经济层面出现了明显的持续下行的问题，不然大的政策基调依旧不会有本质的变化。当然，就“房住不炒、租购并举”的政策基调而言，目前在保障房、公租房的供应力度上还需加大，另外房产税也可能会尽快推出，以抑制炒房并增加地方税收。
三、如何看待房地产行业的走向
近两个月以来，我们身边很多同行都对房地产行业表现出了很悲观的看法，最近转行的朋友也特别的多。我们认为，国家对房地产行业此轮调控的核心目的是为了让房地产行业更加健康、稳定和持续地发展，因此房地产行业不存在消亡的问题，反而会更加稳健和规范，包括规模、利润和负债都将进入受控状态。据野村证券的统计，房地产行业对中国GDP的贡献达到了17%，加上对财政的贡献，实际对中国经济的贡献至少能达到25%；另外土地出让收入占地方政府税收的三分之一左右，政府44%的收入也都是来自于房地产。除了中国本身对房地产行业的依赖外，从全球的角度来看，全球27%的钢铁和37%的水泥需求都是来自于中国的房地产行业，可见房地产行业的可持续发展对中国乃至全世界所产生的影响有多大。
我们认为，中国此轮房地产调控的决心如此之强源自于中美紧张关系背景下政府对国内资源配置的改善诉求，尤其是通过降低房地产的价格与投资预期将资源配置到高科技行业，另外是打破高房价这个影响出生率的核心障碍，同时打破房地产带来的贫富差距以实现共同富裕。我们最近经常给同行灌输一个观念，房地产行业已经进入了“低增长、低利润、低预期、低容错”的阶段，这一轮的调控政策并不是为了打压，而是为了推动行业更快地走向成熟和自律的新阶段。房地产行业不会存在消亡的问题， 哪怕是城镇化率超过了80%的欧美国家，其房地产依旧是支柱产业。因此，对于调控引起的下行问题，更准确地说应该是界定为行业出清的过程，也即房地产行业的投资也将进入更理性和规范的阶段。
四、地产投融资业务的走向
我们最近经常会强调我们对地产投资所保持的坚定信心，就业务操作本身而言，我们认为国央企以及区域深耕型的百强房企、地方性的实力型中小房企会成为今后房地产行业的绝对主力，因此今后的地产融资应尽量围绕这些具备综合性优势或地方性优势的房企展开。简单来说，除了国央企之外，以下两类房企属于我们今后地产投资的最佳交易对手，第一类是财务稳健、战略清晰、竞争优势鲜明的百强房企，我们对其放款的综合收益一般锁定在年化9%-12%之间；第二类是具备地缘性优势的地方龙头房企以及当地的其他实力型中小房企，尤其是还没有完全市场化的城市中具有一定实力的地方龙头房企或地方性中小房企，其中我们对其放款的综合收益则一般锁定在年化12%-15%左右。
行业普遍认为，在房地产行业进入“低增长、低利润、低预期、低容错”的时代，房企只有坚持区域深耕才能形成综合经营和管理效应，也才能真正吃到管理红利。据行业人士的统计，深耕区域性城市的房企在成本费用节约比例方面可以达到20%左右，拿地到开盘时间相比非深耕城市可以快3-6个月，开盘去化速度、销售回款率、利润率相比非深耕城市也有明显的提高。因此，除了小部分完全市场化的城市外，对于其他非完全市场化竞争的城市来说，只有区域深耕型房企才能在低增长、低利润时代获得更好的发展，比如万科很早就提出各区域要深耕并努力做到当地市场占有率前三的目标。总的来说，就地方性的资源和优势而言，地方龙头房企以及其他实力较强的本地中小房企无疑能更好地抓住本轮调控之下的发展机遇，二次集中供地中地方性房企比百强房企拿地更为积极也印证了这个道理。
近一个月以来，银保监会对个别信托公司启动了交叉检查工作，中央审计署派出审计组进驻20多家地方AMC并开启了首轮针对地方AMC业务合规、主业经营及公司治理等的审计工作，另外新一轮的地方金交所的清理也已重新启动，地产基金产品的备案也变得越来越难。在地产融资监管难见放松的大环境下，目前大部分前融机构都开始往地产的真股投资或优先股投资方向转型，而在融资渠道继续收紧的情况下，全行业目前除了对第四季度按揭信贷放松有强烈的预期，在楼市整体层面仍旧对政策的转暖有很强烈的期盼，毕竟房企倒下后，上下游将全部受到影响，千千万万的家庭也将面临各种各样的生存问题。当然，调控的政策能否松开或者松开的尺度能到哪里，最终还是取决于宏观调控的诉求以及监管层的最终表态。
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