城市更新项目中村集体外卖地的拆赔处理
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一、村集体外卖地的形成原因
二、村集体外卖地在城市更新项目中的拆赔处理
三、原村民外卖地在城市更新中的拆赔问题
笔者按：
自2021年9月27日深圳规自局发布《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》以来，存量城市更新项目中的历史遗留违法建筑的权利人核实工作成为了当前城市更新项目的工作重点，其中村集体或原村民外卖地的相关拆赔问题变得更难处理。
一、村集体外卖地的形成原因
深圳的村集体外卖地有很特殊的历史形成原因，在上个世纪的八十年代至九十年代，深圳因改革开放而快速步入工业化时代，大量“三来一补”企业在深圳投资设厂，村集体以签订土地转让协议、合作开发协议、长期租地协议以及其他“以租代售”等形式将村集体的土地权益卖给投资者，以吸引他们在当地投资建厂。因当时在政策上鼓励招商引资，因此村集体的外卖地由工厂主建厂后虽然没有合法报建手续和产权手续，但却丝毫不影响工厂的生产和经营，由此也导致有报建手续但没有产权登记以及既没有合法报建手续也没有产权登记的物业大量存在。除了村集体的外卖地以外，原村民宅基地的外卖也非常普遍，其中最常见的就是以合作建房、“小产权房”的转让等为代表的交易行为。
二、村集体外卖地在城市更新项目中的拆赔处理
村集体外卖地一般是指原集体经济组织于上世纪将集体名下的城中村用地（比如非农建设用地、征地返还用地）或未征转用地的土地权益，通过土地转让、合作开发、长期租赁等形式实际外卖给第三方的情形。村集体的上述外卖地主要为非国有用地，在集体用地台账里，非农用地、征返用地、“同富裕工程”等地块都会登记在内。
城市更新项目中，凡是涉及到村集体资产的拆赔，基本都以集资办和更新局的集体资产台账为准。对于村集体外卖地给工厂主建了物业后涉及到的村集体以及工厂主的拆赔问题，最理想的处理方式是开发商先把该标的物业的拆赔总对价确定好，然后村集体愿意去跟权利人（工厂主）沟通，并确定好各自的拆赔所得份额，就好比开发商先确定好蛋糕大小，然后村集体和地上建构筑物权利人再协商好蛋糕要怎么分。但是，在很多情况下，村集体都不太愿意去跟权利人（工厂主）沟通和协商各自的拆赔份额，因此这种情况下开发商就需要既找村集体谈拆赔，又找地上权利人谈拆迁，由此就不得不解决双重赔偿的问题。
事实上，城市更新项目中存在村集体外卖地的情况下，开发商是与村集体还是与工厂主签订拆补协议，实务中一般按如下方式处理：开发商先去查询集体资产台账，如果外卖地是在台账内，则开发商需要和村集体签署拆补协议；如果外卖地已不在集体资产台账内，则开发商是否需要和村集体签署拆补协议主要得看集资办意见（集资办会告知开发商要不要签订）。举个简单的例子，比如早些年村集体卖地给工厂主后工厂主建了房子，房子虽登记在村集体名下，但村集体确认房子是属于工厂主的，因此拆补权益归工厂主所有。需要注意的是，集体资产台账在集资办那里有，在更新局那里也有，但有时两边的台账数据会因历史原因等出现不一致的情况。而更新局和集资办的台账数据不一致的情况下，双方都肯定会认为自己的数据才是对的，因此开发商最后只能按照多的数据来签拆补协议。
开发商和村集体签拆补协议的情况下，村集体需要走集体资产处置的程序，后面在土地出让环节，更新局会和村集体签订征转地协议（里面会约定该集体土地为零征转），如此才能完善未征转地的用地手续。具体来说，主要是按如下流程处理：
1. 集体资产处置
在拆赔阶段，村集体就拆除范围内所有的集体资产，包括非农用地、征返用地、未征转土地（含历史用地处置的和无需用地处置的）、集体物业等资产进行评估后，在集资平台上进行资产处置，与开发商签订拆迁补偿协议后转移土地权益给开发商。（备注：集体资产处置是一种补偿行为，此时土地依然是未征转用地。）
2. 完善征转地手续
在用地报审阶段，政府需将土地收储国有后方能协议出让给开发商，为此需将未征转土地征为国有。因在集资处置阶段，未征转地已由村集体与开发商完成补偿安排，因此这个阶段无需额外补偿，此时更新局和村集体签订征转地协议，约定该集体土地为零征转，土地入库后方能签订土地出让合同，最后政府再将土地协议出让给开发商。
（备注：这个阶段其实是完善用地手续的行为。）
三、原村民外卖地在城市更新中的拆赔问题
深圳这边原村民外卖宅基地或非农建设用地的情况也非常多见，在原特区内土地统征时期以及原特区外土地统转时期，因土地管理政策的缺漏出现了大量的“农村私宅土地使用证”，随后出现了大量炒卖宅基地的行为，其中以合作建房等形式实际卖掉了宅基地权益的情况最为常见，此后继续形成了这些未能办理开发报建手续、或未能办证物业的小产权房的交易市场。
（一）原村民外卖地所涉物业的拆赔确权问题
就城市更新项目中存在的历史违建物业或无证物业的确权而言，不管是原村民外卖地形成的物业还是原村民建房后实际卖掉的物业， 开发商在确权方面主要得抓两个核心的原则：第一个原则是谁占有房子则确权给谁；第二个原则是谁有房产证明则确权给谁。简单来说，有证或者有房屋信息登记的情况下（比如村集体对原村民的宅基地分配记录），拆赔协议须与该类权利人签订才能解决确权和拆赔协议备案的问题，而房屋的实际占有人也得同时补偿到位，包括拆赔对价（银行流水）进入证载权利人账户后再马上分配给实际占有人。当然，如果是无证或者无房屋信息登记的情况，那肯定是以房屋的实际占有人作为权利人认定的基础，不过街道办在权属核查公示表中还会备注“无不动产登记物业权利人核实结果仅作为城市更新过程中确定项目市场主体与经核实的权利人签订搬迁补偿协议的依据，不作为无不动产登记物业权属确认材料”。
需注意的是，即便是村集体或原村民的外卖地，在早期的时候，权利人一般都可以通过申报两规缴纳罚款的方式去领取绿本房产证，但很多人只是申报了两规，没去交罚款，所以未拿到房产证。开发商核实权属时，一般都要先看谁占有房子，让占有人提供主张其权属的材料，谁占有着房子则肯定要补偿给谁，否则到时清退不掉他，剩下的就看占有人是怎么取得房子的，如果是从别人那买来的房子或者土地，那就看别人有没土地或者房产的相关证明（有原件的话就去调国土部门的档案核实，没有的话一般都不用去管那些个别人的权利主张问题）。
（二）更新项目中空地的拆赔处理
有一种情况需要特别注意，更新项目中空地的拆赔处理比较特殊，比如村里分配给村民的非农建设用地，村民没有建房子，那么拆赔仍旧要处理；但如果村民把这种非农建设用地卖给了非村民，非村民又没建房子空在那里，这种情况下很多区的更新局是不给备案拆补协议的（理由是非农建设用地不能买卖），此时开发商的做法是这种空地也要补偿（不然项目做不下去），但拆补协议的标的不能写空地，而是写成其他建筑物（比如套在其他的无证物业上）。从实务的角度来说，村民将已分配的非农建设用地（空地）卖给非村民在政策上是不被允许的，因此就该已实际“卖掉”的空地，深圳绝大部分区更新局是不允许开发商与空地的买方签署拆赔协议的，但是开发商如不满足空地买方的拆赔诉求，事实上又无法达到100%的拆赔率，进而又会影响到实施主体的确认。有鉴于此，对于部分项目已实际“卖掉”的非农空地，有些开发商会按如下操作方式实现买方的拆赔权益，具体就是将买方的拆赔权益挂靠到其他建筑物上，也即买方作为其他建筑物的共同拆赔权利人，从其他建筑物上取得拆赔权益。当然，上述操作的前提是其他建筑物真实的权利人同意拆赔协议新增他人作为共同拆赔权利人，而且在当前新规确定的确权规则下能得到街道办和村股份公司的配合或认可，比如开发商将此前以其关联方名义实际收购过来的无合法产权证书的物业确权给空地买方（最好是该无合法产权证书的物业未申报过“两规”，且村集体默许开发商的确权操作），并据以签署拆赔协议。
在上面提到的空地的拆赔处理中，因外卖地仍为空地的情况下，空地买家获取拆赔对价存在一定的法律和政策层面的障碍，因此在操作层面基本都是套在其他违建或无证物业上解决拆赔问题。需要注意的是，2021年8月12日，深圳市住建局和规自局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号），不仅明确了住宅类历史遗留违法建筑物业权利人的核实要求，同时要求严厉打击住宅类历史遗留违法建筑的交易行为。简单来说，上文提及的操作相当于要在历史违建物业的原有权利人的基础上新增空地的权利人作为违建物业的共同权利人，这在操作层面就得重点考虑可行性的问题，比如村股份公司、街道办能否认可或默认这种操作方式。
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