深圳的城市更新项目如何研判
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一、确定项目区位及所处阶段
二、项目上层规划风险核查
三、项目本体及现状风险核查
四、项目经济效益分析
笔者按：
最近很多外地房企在看深圳的城市更新项目，除了一些爆雷房企放出来的优质项目外，一些处于早期阶段的更新项目也很受关注。我们注意到，很多房企对深圳城市更新项目的操作逻辑、推进流程以及各类风险都存在认识上的不足，一些外地房企甚至对项目是否靠谱或者项目是否能够申报城市更新都拿捏不准。为便于说明，我们结合这些年的更新项目研判和投资经验，就项目的研判要点及投资风险评估等进行整体梳理。
一、确定项目区位及所处阶段
不管是孵化、收购深圳的城市更新项目，还是操作城市更新项目的前融，我们在拿到项目资料后，首先需确定的就是项目区位以及更新报批所处的阶段，如此才能准确地判断项目的成熟度以及项目对应的价值。根据《深圳经济特区城市更新条例》第八条的规定，更新项目一般有以下几个重要开发节点：①城市更新单元计划制定；②城市更新单元规划编制；③城市更新实施主体确认；④原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；⑤国有建设用地使用权出让：⑥开发建设；⑦回迁安置。简单来说，只有在明确项目区位及项目当前是处于前期、立项（计划制定）、专规（规划编制）还是实施主体确认等阶段后，我们才能确定项目研判的立足点，接下来才便于我们从宏观层面到微观层面对项目进行分析。
二、项目上层规划风险核查
一个地块或者一个项目能否做城市更新，其实存在很多前提条件，其中规划问题首当其冲，比如地块在城中村综合整治分区范围内时，除非有机会调出来，不然肯定得非常谨慎；再比如项目范围如果在生态控制线或水源保护区内，基本都不用去看；至于那些拍胸脯的所谓的“调规承诺”，则更要警惕，因为基本没有突破规范性文件的可能。
（一）法定图则、分区组团规划核查
1. 可查询到法定图则的情况下：法定图则对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作出了明确的规定，法定图则的规划方向基本决定了更新改造的规划导向。在无具体的规划指标前，一般可参考法定图则的内容进行技术处理，以判断项目未来的更新方向及投资的收益情况。
2. 查询不到法定图则的情况下：若有更新项目在法定图则未覆盖或法图未公示的范围内的，可根据已批准的分区组团规划提出申请，编制论证详细控制规划并申请按照法图个案调整程序确定地块的规划主导功能。若项目处在法定图则未覆盖的区域，建议判断该项目是否位于生态线内。
3. 涉及法定图则个案调整的情况下：若计划申报更新主导方向与已批法定图则不相符，则应先申请法定图则个案调整。此外，若项目涉及到法定图则调整的，投资方对此类项目的投资需重点注意目前申请法定图则调整的进展情况，以及调整通过的可能性等问题。
核查依据：①《关于规范城市更新工作若干问题的处理意见（一）》；②《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》；③《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报表》。
（二）城市总体规划和土地利用总体规划核查
城市更新专项规划的制定需符合城市总体规划（“城总规”）和土地利用总体规划（“土总规”）。在实操中，不排除会出现法定图则与城总规、土总规不一致的情形。法定图则亦不能与城总规、土总规相冲突，否则项目有可能面临无法推进的问题。
1. 城总规核查：在进行城市更新项目投资前，需核查城市总体规划，判断拟投资项目所处的土地空间。城市总体规划将全市土地空间划分为“四区”，即禁建区、限建区、已建区和适建区。根据深圳市城总规的规定，积极推动已列入城市更新规划范围的已建用地的更新改造；对于限建区内原则上只能安排符合基本生态控制线管理相关法规和规定、并经特别程序审批的国家、省和市的重大建设项目；而若项目落在适建区，则需合理确定适建区内规划建设用地的建设规模和时序。
2. 土总规核查：土总规将深圳市划分为基本生态控制区、文化遗产保护区、基本农田保护区、一般农业发展区和城镇发展区等五个土地利用功能复合区域。出于加强对城乡建设用地的空间管制的需要，划定禁止建设区、允许建设区、有条件建设区、限制建设区。故此，在投资城市更新项目前，还需判断拟投资项目所处区域，特别注意是否在禁止建设区。
核查依据：①《深圳经济特区城市更新条例》第十三条：市城市更新部门应当按照全市国土空间总体规划组织编制全市城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的总体目标和发展策略，明确分区管控、城市基础设施和公共服务设施建设、实施时序等任务和要求。②《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第九条：拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规划的相关管控要求。
（三）深圳市城市更新十三五规划、各区城市更新十三五规划核查
《深圳市城市更新“十三五”规划》作为全市城市更新工作的纲领性文件将全市更新对象划定为优先拆除重建区、限制拆除重建区和拆除重建及综合整治并举区三类。各区城市更新十三五规划一般将城市更新空间范围划分为已批更新单元计划范围、拆除重建类更新空间范围、综合整治类更新空间范围。
综合整治类更新项目因系市、区政府统筹推进，对于追求高收益的投资人而言，该类项目的投资收益并不可观。若拟投资项目位于综合整治类更新空间范围，目前而言申请调入拆除重建范围的可能性相对较小，一般需等到“十四五规划”纳入拆除重建范围。此外，若拟投资项目属于位于综合整治类范围的项目的，则可能面临投资期过长的问题，因此此类项目需慎重选择。
核查依据：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十条：拆除范围的划定应当符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相关空间管控要求：（一）拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。各区城市更新五年专项规划未获批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。（二）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%。清退用地、法定图则或其他法定规划确定的公共利益项目用地，不受前款规定限制。
（四）核查拟投资项目是否已纳入城中村更新模式综合整治分区范围
若有划入综合整治区的项目，其更新方式原则上以综合整治为主。对此，在介入项目前，还需充分核查该拟投资项目是否已被划入综合整治区。特别是若该项目系现状容积率超过2.5的城中村项目，对是否已被划入综合整治区需特别重视。
核查依据：①《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》城中村综合整治分区范围图；②《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十七条：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。
（五）核查是否列入土地整备计划、棚户区改造计划
土地整备与城市更新系两条并行不悖的开发思路，土地整备项目从分类而言，大致可分为利益统筹项目、返还用地项目、置换用地项目、安置用地项目。土地整备及棚户区改造项目更多的是代表政府或社区利益，由政府主导。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十六条规定，“市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域不划入拆除范围”。但对于土地整备所获得的留用地，可与城市更新统筹处理。
关于深圳土地整备项目的投资研判问题，因文章篇幅有限，此处不再赘述。
（六）核查项目是否位于城市更新统筹片区
《深圳市城市更新十三五规划》明确结合上层规划、全市优先拆除重建区和更新对象分布，以及符合拆除重建划定标准的更新对象所处区域的地理现状，划定相对成片的区域作为更新统筹片区，在研判项目本体所处区位时，需注意地块所处位置是否在更新的统筹片区范围之内。
（七）限高线、高压走廊、控制线、土地环境风险防控核查
出于成本及未来经济可行性考量，在对拟投资项目进行可行性论证时，需充分考虑项目所处位置是否存在高压走廊、微波及航空限高等问题；并且不违反城市控制区域管制等要求。
1. 微波通道限高和机场航空限高：在研判项目时，需核查项目是否受规划限高的影响，以免影响项目容积率，间接影响项目后续投资测算及相关收益。
2. 高压走廊：若拟投资项目所在区域存在高压走廊，则需评判高压走廊对项目建成后售价影响；如果改为地下高压线，则需在测算时充分考量项目成本的问题。
3. 生态线：目前生态线实行占补平衡原则，在调出时得同时调入。上文也有提及，若拟投资项目处于法定图则未覆盖区域，则需重点关注项目是否位于生态线内。
4. 水源保护区：一级水源保护区内禁止开发建设；二级水源保护区，限制新增建设用地开发（但若不涉及汇水区域，则可按照深标密度四区的基准容积率进行取值）。
5. 注意绿线、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制区域管制要求
6. 土壤环境风险防控
若拟投资项目所涉地块原属如下三种情况：“1.重点行业（电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等）2.环境基础设施（污水处理、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理设置设施）3.城市更新项目涉及已列入深圳污染地块名录内地块”。在进行土地用途申报变更为居住、商业、学校、医疗、养老等公共设施用地的，还需由申报主体开展土壤环境调查评估。
核查依据：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十八条：（一）拆除范围涉及基本生态控制线、水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控制区）等城市控制性区域的，应符合相关管控要求；（三）拆除范围内现状工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等工作。
（八）工业区块线
若拟投资项目为工改项目，需特别注意工业区块线的相关管理要求。若拟投资项目涉及工改M0或工改商、工改商居的，需特别注意其在政策上的可行性问题。
目前工改项目大致可分为工改工（工改M1、工改M0）、工改商居以及工改保这三大类。《城市更新十三五规划》中明确“严格控制工业区块线范围内的‘工改商’和‘工改商居’……鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新”。
对于工改M0项目，目前在用地规划、建筑物设计等方面均有所限制。部分地区的工业区块线管理实施细则中就明确提出“严格控制区块线内M1改为M0”“禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态”“M1和M0不得建成类住宅化，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计”。
核查依据：《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市城市更新“十三五”规划》。
三、项目本体及现状风险核查
在规划层面判断项目的可行性之后，项目本体的情况成为了第二个重点关注对象，比如拟申报更新的用地范围内，如果五类地对应的合法用地面积无法达到60%，而且也无法通过非农、征返指标调入或飞地等方式解决，那项目连更新立项的条件都无法达到。
（一）拟拆除范围用地面积及合法用地面积比例核查
1. 拆除范围用地面积
城市更新单元内，拟拆除重建范围用地面积大于城市更新单元总用地面积的70%，原则上不得包含未建设用地。拆除范围用地面积原则上大于10000平方米。拆除重建类城市更新项目拟拆除范围用地面积的基本要求具体如下：核查依据：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《深圳经济特区城市更新条例》。
2. 拆除范围总用地面积中的合法用地面积
在进行项目投资可行性研判时，需充分核查五类合法用地的占比情况，具体要求如下：
3. 合法用地面积比例不足情况下，完善合法用地面积的可行性判断
拆除范围内权属清晰的合法土地面积比例不足，不符合列入城市更新单元计划条件的，通常而言，可通过如下几种路径补足合法用地：1.简易处理（适用于合法用地比例大于50%，不足60%的项目）；2.纳入重点更新单元；3.通过土地整备获得相关留用地合作指标；4.利用公共利益用地政策（具体可参见《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》）；5.非农指标或征返地指标的调入（需注意的是征返地可直接进行空地开发，并不涉及土地移交等问题，相对于城市更新项目，对开发商而言，更为经济；非农指标处于供不应求的状态，并且，跨街道调入非农指标难度相对较大）。
对此，对于合法用地比例不足的情况，一方面在进行项目投资时，需充分考虑可通过何种方式取得合法用地或者满足申报要求；另一方面，需考虑所采取的取得合法用地方式的经济性、可行性以及将花费的时间成本。如果无法满足前述要求的，则建议暂不考虑对该等项目的投资。
（二）建筑物建成年限核查
（三）拟投资项目是否存在征转地记录、土地闲置等历史遗留问题
因被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地以及未建设用地、未有永久性建筑的用地、独立的停车场和广场等用地均不得划入拆除范围。对此，在进行项目投资可研判断时，需充分核查所投资项目是否存在前述情形，或是否可以按照《深圳市城市更新清退用地处置规定》进行用地清退处理。
（四）现状容积率涉及的拆迁及回迁问题
判断现状容积率高低系考量搬迁谈判难度及未来可获得的开发利润所需。对于现状容积率高的项目（如城中村项目），往往涉及的被搬迁主体数量相对较多，制定安置补偿标准的空间相对较小，搬迁成本大，将直接压缩投资项目未来的投资收益。在项目投资时选取现状容积率低的项目，拆迁谈判难度在一定程度上则相对较低，亦可确保项目未来的利润。
（五）周边配套、是否存在重大危险设施、周边竞品等情况
项目周边配套可能影响到项目未来的销售；项目所在范围若存在重大危险设施的，亦有可能涉及退红线问题；另外项目周边的竞品情况可以用于项目经济测算，比如销售价的估算。因深圳的土地及商品房市场大家较为熟悉，此处不再赘述。
（六）更新意愿及申报难度分析
（七）三会/四会通过情况分析（董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东大会/股东代表大会）
对于涉及村企合作的城市更新融资项目，若该项目尚未通过三会/四会，意向合作方或正式合作方的资格是否已通过集体资产交易平台竞选确认，且融资款主要用于台底费、项目协调费等的，则应特别注意风险问题。在投资此类项目前，不但需要充分评估项目通过三会/四会的可能性及所需成本；还需充分考量融资款的使用问题。
以龙岗区为例，出于反腐等要求，龙岗区目前已禁止开发商以各种名义变相向股份公司、股东等支付台底费等费用。若被查处，该开发商可能被直接拉入黑名单，并禁止在龙岗区从事城市更新业务。根据我们在龙岗投资项目得知的情况，目前一些开发商在龙岗区的相关项目因面临上述问题已处于拖滞的状态，对此如何正确使用融资款并避免该等问题的发生，亦需资金方与融资方充分考量。
四、项目经济效益分析
在了解项目本体层面的基本风险后，对于拟介入的更新项目，还需了解项目经济效益如何，是否能满足我们的预期。我们介入某个项目，最核心的目的就是为了获取投资收益，这也是我们介入项目的前提，在项目未实际清算前，我们只能通过项目投资测算来衡量，所以会做项目投资测算才是做项目的基础。当项目的投资测算结果满足我们的收益预期后，另一个也很关键的要点就是在项目实施过程中要控制项目的收益达到我们的预期，这就主要依赖于后续的项目管控措施。
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