如何在深圳拿地
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一、开发商在深圳的拿地方式
二、大湾区主要城市的更新项目差异
三、城市更新项目的投拓方式
笔者按：
自几家百强房企爆雷以来，他们在深圳的一些地产项目被陆续摆上货架，不少外地的实力型房企都在蠢蠢欲动。在处理这些外地房企的并购配资业务时，我们发现很多外地房企对深圳的地产项目类型以及相应的拿地方式存在很多认识上的误区。为便于说明，我们就开发商在深圳地区的拿地路径与项目类型做整体梳理。
一、开发商在深圳的拿地方式
外地开发商收购深圳的地产项目的时候，我们在并购配资层面一般都需要先确认清楚目标项目的性质、类型、开发模式等细节，尤其是开发商不熟悉深圳市场的情况下，我们一般都会帮他们理清楚这个项目是属于城市更新、非农或征返用地的净地合作开发、土地整备利益统筹留用地合作开发还是其他什么性质，然后是项目推进、报批报建的可行性分析、项目的投资测算等等。让我们感到诧异的是，很多外地进入深圳的开发商都是只顾着收购，而经常忽视项目的可行性问题，比如从其他开发商手上收购了城市更新项目的前期公司后，发现村集体层面默认的合作方还是前手的开发商，收购方的进入只能在村集体确认前手退出并且村集体表决认可收购方的进入后才能产生实际的项目转让的效果。
当然，抛开上面的细节问题，除了最常规的招拍挂拿地外，我们认为外地开发商进入深圳市场更重要的还是要先了解深圳这边常规的开发商可以拿地的方式，如此才能更准确地把握项目的推进问题，以下就深圳区域开发商常规拿地路径做系统整理。
（一）城市更新
深圳的城市更新一般指对特定城市建成区（如旧工业区、旧住宅区、城中村等）进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，其中开发商参与拆除重建类的城市更新是目前在深圳最为常见的拿地方式。开发商一般通过与原土地、物业权益人签订拆迁安置补偿协议的方式取得城市更新项目实施主体的资格，其后通过协议出让的方式取得土地。拆迁安置补偿标准一般根据市场标准由开发商与权利人自行协商确定，不过物业拆赔比的上限一般都是参考2015年城市更新条例中规定的1:1.3的比率。深圳城市更新项目的操作优势主要体现在土地移交率相对较低（平均32%），案例丰富，有上层政策指导；劣势主要体现在开发准入门槛要求较多，开发周期长（尤其是拆迁赔偿问题的处理周期较长），涉及土地产权厘清也相对复杂。历史上深圳城市更新政策体系不完善时，曾出现过容积率过高、实际建设违反上层规划、没有对拆除重建范围内的所有建筑物进行拆除等现象，为此也遗留下了一连串历史与民生问题。
（二）征收
土地征收指的是基于公共利益需要，给予集体、个人补偿以取得其财产所有权和使用权，目前市场上熟知的征收拿地方式有传统土地整备、土地整备利益统筹、市政拆迁、棚户区改造，征收的实施主体都是政府，其中土地整备利益统筹表现为名义上是政府、实际上为开发商主导。开发商在政府征收行为基础上拿地，最典型的就是政府对村集体用地进行土地整备利益统筹，开发商就政府给予村集体/村股份公司的留用地与村集体进行合作开发。
1. 传统土地整备
传统土地整备一般是对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，是盘活原农村集体用地的重要方式，属于一级的土地开发，由于拆赔标准比较低，不符合市场经济规律，传统土地整备项目的推动愈来愈困难，后期传统土地整备常常转为土地整备利益统筹的方式来推动，目前市场上的传统土地整备项目已比较少见了。传统土地整备优势主要体现在政府主导，有整备资金补偿，准入门槛低（申报条件中除面积要求，基本无其他门槛），无保障房配建要求；劣势主要体现在土地移交率较大（至少50%），村集体和市场主体积极性低，成功案例少。传统的土地整备项目通常涉及部分拆迁，拆迁补偿标准通常参考161号文《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，其中规定“符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按‘拆一补一’原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿”。
2. 土地整备利益统筹
土地整备利益统筹指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象，通过规划、土地、资金等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题并可由开发商直接参与的拿地方式，属于一二级联动的土地开发，并明确针对集体土地，名义上为政府主导，但实际呈现半市场化，可以公开招引开发商介入。土地整备利益统筹要求项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，低于城市更新项目拆除范围的最低用地面积（10000 平方米）。土地整备利益统筹除移交部分外，留用土地部分划分为用于社区发展和搬迁安置的基础建筑面积、用于公配建设的配套建筑面积和共享建筑面积，其中共享建筑面积的60%用于由政府负责回购的人才住房、公共租赁住房与创新型产业用房，剩余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。土地整备利益统筹涉及拆迁，拆迁补偿标准一般以实施方案为准，可参考的案例为平湖金融基地项目，该项目于2007年12月启动一期签约工作，一期引入开发商为特发，二期和三期引入开发商为宝能并于2021年完成二期拆迁工作。
3. 棚户区改造
棚户区改造一般是针对于城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院等进行改造，完善项目周边基础配套设施，改善居民生活环境以及城市整体环境，在北方城市多体现为对简易房屋和小平房的改造，属于一二级联动的土地开发。棚户区改造本质是政府主导，由政府进行整体规划设计并投入资金，国有企业作为承接主体，只收取有限的服务费用，一般难以获取经济利益。棚户区改造涉及拆迁，拆迁补偿标准一般参考深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规[2018]8号），“按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准”，深圳的代表性案例为“二线插花地”棚户区改造项目。
4.市政拆迁
市政拆迁是由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工 作，实施主体为政府，属于一级的土地开发，涉及拆迁的补偿标准一般参考292号文《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，其中规定“符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿”。
（三）农地入市
农地入市即农村集体建设用地入市，核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地用作工业用地和商业用地，原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益，属于二级的土地开发。由于农村空地少、农地入市与非农开发模式有重叠意义、土地收益分成上常存在分歧等客观因素，目前这种模式已逐步退出市场。农地入市的实施主体为企业，可能涉及少量拆迁，但一般以净地成交。代表性案例为2013年的凤凰社区A217-0315地块项目，该项目由深圳市方格精密器件有限公司以1.16亿元定向出让的方式竞得，交易探索“3：7分成土地出让金+20%物业”的补偿（凤凰社区可按成交土地出让金的30%获得3480万元，同时可无偿取得20%的商品房性质的配套物业13980平方米），后深圳市凤凰股份合作公司以该笔补偿款增资入股深圳市方格精密器件有限公司，2017年深圳市方格精密器件有限公司在深交所上市并更名为美格智能技术股份有限公司（002881.SZ），凤凰社区由此实现了资本飞跃。
（四）非农建设用地/征地返还用地开发
广义的非农建设用地指村集体纳入非农台账进行管理的土地，狭义的非农建设用地指非农/征返用地，属于一二级联动的土地开发，主要的开发方式有两种，一是开发商与村股份公司形成开发主体，与政府主管部门签订土地使用权出让合同的补充协议，补缴地价后将非农建设用地从非商品性质转为商品性质，进入房地产开发程序，需要政府同意并符合上层规划条件；二是将非农建设用地指标划入城市更新单元，通过城市更新流程实现开发，需要开发商自行完善用地手续。非农建设用地开发实施主体为企业，可能涉及少量的拆迁。关于非农/征返用地开发和税筹方式可参考西政资本2020年5月11日的文章《深圳拿地良方：深圳非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与税务筹划》。
（五）烂尾楼改造
2004年4月国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》后，各地区供地缩减的历史背景，使得烂尾楼的重新改造有了更多的开发想象空间。深圳2004年也公布了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处置看法的批复》，确定深圳市52个问题楼盘的盘活方式,并制定了减免拖欠地价款利息、滞纳金、地盘利用费及顺延土地使用起始时间等优惠政策，至2009年共盘活了深圳52个“问题楼盘”中的45个，“问题楼盘”基本得到解决，其中子悦台作为第一个项目，政府十分重视，子悦台项目由佳兆业竞得并于2005年实现销售。烂尾楼改造属于二级的土地开发，极少数情况下会涉及拆迁，实施主体为企业。目前爆雷房企催生的不良项目也逐渐受到市场关注，具体可以参考西政资本2021年9月22日文章《困境房企与不良资产处置项目的收购与融资策略》，了解我们针对不良项目的看法和投资逻辑。
二、大湾区主要城市的更新项目差异
据有关部门统计，大湾区中佛山累计实施城市更新项目数量、累计批准实施改造面积最多，其次为广州、东莞、深圳；大湾区中深圳和珠海体现为旧城镇改造驱动型，东莞和佛山体现为旧厂房改造驱动型，广州体现为旧村庄改造驱动型。大湾区中深圳、广州、东莞、惠州城市更新的对比可参考下图：
三、城市更新项目的投拓方式
城市更新公司或地产公司的城市更新部门的投拓岗人员，通常都需要分析、判断和拓展项目资源。以村企合作项目为例，投拓人员通常需要在前期进村踩点摸查，初步摸排后开展项目的前期孵化工作，包括但不限于股份公司上会、集体资产备案、签订相关协议、对接项目可研与集体资产评估方案、制定拆迁补偿标准，其中需要关注的是股份公司上会前需要充分准备，如果没有过会，将对项目后期的推进产生较大的消极影响。另外，项目上的一些前期工作需要投拓部门人员与项目部门人员做好跨部门充分沟通，由项目部门人员配合进行项目测绘、意愿征集、核查和确认不动产权益、完成申报材料、违建查询等工作，同时也需要开发部门人员配合进行政府资源对接、政策法规跟进、申报文件编制等工作，只有多部门配合才能推动项目最终落地。目前市场上投拓的类型可大致分为四类：
（一）白手起家型
白手起家型投拓的方式一般会从招拍挂项目开始沉淀资源，逐步过渡到城市更新项目，属于由简变难的项目拓展过程。这种模式优势体现在相对比较谨慎，但属于稳扎稳打类型，毕竟对于投拓来说签下烂项目比没有项目可签风险更大；劣势体现在项目沉淀周期长，难以快速攻占市场。
（二）市场导入型
市场导入型投拓的方式一般会先拓展到项目再召集员工组建公司，在当地逐步拓展。优势体现在前期投入小，风险可控；劣势体现在拓展项目时缺少充足资源支持，也反过来制约了项目的拓展。代表性案例可参考中骏四季阳光项目，该项目列入2010年深圳城市更新第一批计划，并于2013年实现销售。
（三）项目导入型
项目导入型投拓的方式一般专注于拓展当地房企资源，通过收并购获得项目，适用于本地市场相对封闭的城市，通过合作开发借用当地中小房企资源撬动地方政府资源，有利于更快进入市场；劣势在于双方谈判项下的收益分配、交易模式等往往难以达成共识，尤其在涉及项目融资时，需要多方配合才能推动项目落地。
（四）资源导入型
资源导入型投拓的方式主要依赖政府方面的资源分配，往往体现为大开发商导入产业，以带动当地的就业和税收，与地方政府形成利益互换。代表性案例可参考恒大在政府支持下于2011年通过收购深圳建设集团71%的股权正式进驻深圳。这种模式劣势体现在往往是“税收大户”才具有资源带动效应，且寄生于权力也易受到权力制衡。
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