救市了
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克尔瑞2022年1-2月的地产销售排行榜出炉了，百强房企2月仅实现销售金额4015.8亿元，同比出现了腰斩，甚至相比2021年的月均水平降低了56.5%，创近几年单月新低。
财联社3月1日报道称，“深圳官方数据平台显示，2022年2月，深圳全市二手商品住宅仅成交823套，成交面积为7.66万平方米，同比大跌约78%。这是深圳近15年二手住宅月度成交首次跌破千套大关，创近15年新低”。
最近一周，一家民企优等生因表外负债问题出现了股债的暴跌，另一家头部房企与四大AMC的合作洽谈让市场成了惊弓之鸟，而百强中的民营房企又有四家出现了爆雷，更多的房企则选择了躺平，裁员一直在持续，好些房企的员工去年的年终奖甚至是最近好几个月的工资都依旧不见踪影。
从2021年第四季度至今，尽管金融端和楼市销售端的政策一直在好转，但就真实的市场情况而言，当前的政策放松力度还远不足以扭转市场的颓势。事实上，从去年中资美元债的大面积违约开始，市场的看跌预期一直在强化，叠加房企的持续爆雷后，楼市的销售及房企的再融资均进入了恶性循环。
近两周以来，银行间市场对房企发债审核提速不少，协会和交易所对地产发行人都略有松动；银行端的融资支持也有明显改善，甚至有银行表示涉房贷款只增不减。尽管如此，当前境外的地产美元债以及国内非标市场的投资人还是用脚投票的心态，在看跌预期没有改变的情况下已基本不再出手，另外国内的债券和银行融资的放松实际上仅是利好了国央企和一小部分优质民营房企，其他绝大部分民营房企面临的融资环境则仍在继续恶化，各类投资机构对民营房企还是处于谨慎观望的心态，民营房企的偿债压力也还在持续加大（2022年上半年是集中偿债期）。值得一提的是，近段时间一家国企开发商发的美元债居然也找不到投资人认购，这着实让市场各方震惊不已。
在宏观经济继续下行、政府财政吃紧，房企境内外债券、理财、信托、私募、金交所产品仍旧连环违约，国央企对中高风险房企的流动性支持“雷声大、雨点小”，预售资金监管政策放松后市场仍旧波澜不惊的大背景下，郑州市在2022年3月1日发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》总算给房地产行业带来了一丝曙光（主要是限购限贷的放松，通知内容详见下文）。房企普遍认为，如果楼市再不逆转，政府再不救市，那么再优质的民营房企、国央企都扛不了多久，社会、经济、财政、民生等各方面出现的问题也将远远超出预期。
2022年3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义……现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”。同日，中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况，以及在建住宅项目停工情况等。
很多同行认为，国家近几年对房地产主动挤压泡沫，更多的是为了应对美联储收水带来的剧烈冲击，但即便是救市，房住不炒的基调肯定不变，市场预期也不会如以往时候出现剧烈波动。尽管郑州3月1日发布的楼市新政19条重启了货币化安置，但相比2015年轰轰烈烈的棚改货币化安置，郑州的动作更多的是因城施策，也即未来楼市如果有新一波大反弹，很大概率上是依靠继续大力推进城镇化，收回农村土地并货币安置，同时大量铺开保障性租赁住房需求，引导人口流向并刺激增量住房需求。
截止当前，底部已到，但市场已普遍萧条，普通居民对经济预期及收入预期明显下降，这种复杂的背景下如何救市，“两会”最终会对房地产如何定调，大家拭目以待。
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附：《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（郑政办〔2022〕13号）
各开发区管委会，各区县（市）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：
一、支持合理住房需求
(一) 保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生 (技工院校预备技师、技师) 、专科毕业生 (技工院校高级工) 在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。
(二) 为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
(三) 满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。
(四) 支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
二、改善住房市场供给
(五) 稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
(六) 完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。
(七) 严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。
(八) 加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。
(九) 完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。
(十) 提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
三、加大信贷融资支持
(十一) 给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
(十二) 降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
(十三) 推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。
四、推进安置房建设和转化
(十四) 推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
(十五) 促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
五、优化房地产市场环境
(十六) 规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。
(十七) 加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。
(十八) 提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。
(十九) 强化网络舆情引导管控。各网络平台、自媒体要准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。
郑州市人民政府办公厅
2022年2月28日
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