有人幸运摇中禄口“神盘”，却觉得少赚40万！

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前几天，有位买了朗诗青春街区的网友私信宁宁，她觉得买亏了！

理由如下：1.她为了买禄口的新房，卖了老家的老房子，卖完后发现老家的房价涨了。2.南京禄口的新房，要两年后才能交付，交付后3年才能上市。3.禄口租房市场需求不多，房屋租价不理想。

宁宁表示真的非常震惊。这是我认识的那个中签率仅22.6%的朗诗吗？这是连自家置业顾问都想买的朗诗吗？

从这个网友的文字里，能看出她真的很难过。宁宁也大致了解了她的情况，首先，这位网友是宁宁的忠粉，因为宁宁说过，禄口的新盘适合刚需也适合投资。其次，这位网友买禄口的新房是想做投资用的。最后，这位网友不相信禄口楼盘的升值空间。

按这位网友所说的，能大致推出，她买的房子应该是在5月14日南京限购政策出台之后买的，很有可能就是朗诗青春街区6月23日那批开盘的房源。当时成功可参与摇号的有1553组，共351套毛坯房源，中签率仅22.6%。

6月23日朗诗青春街区开盘现场

2年交付，3年上市。新政后买房，业主觉得“亏”了多少钱？

5月14日，南京实行最严楼市调控，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。所以也就是购房者要等到5年后，才能卖掉自己的房子。

宁宁大致算一下就目前的形式来看，这位网友会“亏损”多少钱。

朗诗青春街区上一批销许价为12200-12980元/㎡，户型面积76㎡~89㎡。宁宁选取销许均价的最高价12980元/㎡，假设买的是上次加推的最大户型89㎡，

那么总价约：12980元/㎡×89㎡＝1155220元（115.5万元）

一般而言，首套房的首付3成，贷款7成；二套房首付5成，贷款5成。宁宁按贷款比重最大，也就是首付3成，贷款7成来算，并假设贷款均为商业，

贷款额约：1155220元×0.7＝808654元（80.9万元）

在365淘房网的APP上能得出：贷款总额约1270669元（127万元）。

加上之前的首付款，我们可以算出房屋真正的单价：

（127万元+38.5万元）÷89㎡=1.86万元/㎡

也就是说，加上银行的利息，房子真正的单价约1.86万元/㎡，要想有投资回报，就要卖出高于1.86万元/㎡的价格。

目前，朗诗青春街区的二手房挂牌价格约1.80万元/㎡，稍低于我们预估的投资最低价。

如果是按照宁宁的算法，1.298万元/㎡、89㎡、3成首付、20年商贷，参考当下的二手房市场，确实不利于新一批禄口新房的买卖。

但是，作为投资，谁也不能保证一定增值。再者，5年后的二手房市场谁也不知道怎么样，房价涨或跌没人知道。

而且跟宁宁哭诉亏了的网友，宁宁猜测她估计不是首套房，所以贷款量肯定要比宁宁算的额度低，也就是房屋最后的均价也只会比算的低。

禄口的租赁需求有多少？

在出租房子时，有的房子很容易租出去，而有的房子很难出租。那么什么样的房子好出租呢？

热点区域的房子

租房热点区域一般是指出租房比较多，而且租房市场需求也很多的区域。这样的热点区域一般在商业发达区或者工作集聚区或者是交通十分便利的区域。

交通便利的房子好出租

交通枢纽及其沿线也是租房者所热衷的地方。一些城市较为边缘的地方，虽然相对距离比较远，但如果交通方便、乘车的时间不长，租金又相对较低，也会有很多人在这些地方租房。

选择品牌开发商

选择大牌开发商，高品质的建筑商和物业管理机构是保障公寓建筑品质和生活品质的重要标准。

禄口的租赁市场肯定不如江宁其他成熟的区域景气，这是难以争辩的事实。缺少大型商业、写字楼、著名景观，距离南京主城也较远，外来租赁需求不高。

从网上的租房信息里，朗诗青春街区90㎡左右整租房约2000元/月。而宁宁查到河西小白领租房聚集地的油坊桥，90㎡左右的整租房约2500~3000元/月。性价比一看便知。

宁宁前段时间去过禄口的中介，反而发现禄口二手房的热度高于租房热度，中介小哥也是一直向宁宁推荐禄口的二手房。

禄口新房有没有升值空间

要是没有，你猜他们会不会很难过？

恒大G04地块楼面价13095元/㎡，未来现房销售。

中骏G02地块楼面价12842元/㎡，未来现房销售。

中海G23地块楼面价11199元/㎡，未来现房销售。

朗诗青春街区对面的3幅地块的楼面价已逼近毛坯新房价格，如果以后房价还维持现在的情况，好几家开发商都该哭了。

其实，房价的平稳上涨才是一种健康的状态。并且从禄口的未来规划看，确实有很大一笔资金实实在在的投入建设中。这无论对于自住还是投资都是很大的利好。

禄口的纯新盘蓝天星港花园预计11月首开，预计均价约17000元/㎡，精装交付，比此前禄口的毛坯房贵约5000元/㎡。

投资任何时候都有风险，重点在于如何最大限度的规避它。更何况，从目前的情况来看，投资禄口的新房还没有看到亏损的迹象。

在此，宁宁感谢一直以来关注并信任宁宁的所有网友！

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