黄石松：构建年龄友好型住房政策体系

黄石松 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，本文刊发于1月3日人民日报健康客户端。

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中央经济工作会议强调要促进房地产业健康发展和良性循环。《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》也提出要完善住房政策，鼓励老年人与子女就近居住或者共同生活。

事实上，我国现行住房制度是年轻型人口结构时建立的，应该根据人口老龄化的发展趋势，建立全龄友好型住房政策。具体包括在住房规划设计、建设施工、买卖租赁、物业管理等全流程各环节，建立起年龄友好型住房制度。

建立年龄友好型住房制度，一方面可以促进住房价格合理回归，减轻育龄群体生育、养育、教育和家庭养老负担，另一方面可以实现住房需求的更新迭代，满足养老和托幼的刚性需求，促进房地产业转型发展，化解房地产风险。为此，可以在以下环节着力加强相关工作：

一是倡导全龄化社区规划设计。从国际社会的共识来看，美国实施了“积极老龄化健康社区计划”；英国提出了建设“终生社区、终生住宅”的目标；新加坡则专门设计和提供能满足全生命周期，或者多代居需求的住房，并从功能分区、通风、采光等方面，细分老年群体，精细化考虑其需求，在住房中加入通用性设计，将适老化措施全面推向城市普通居住区。

二是调整保障性住房准入制度。优先考虑老年人群体、多代同堂家庭的住房需求，鼓励子女（家属或赡养人）和老年人就近居住，在购房资格、贷款额度、贷款期限等方面给与支持。与此同时，在保障性住房的室内设计、居住区环境建设和社区配套中突出适老化的要求，增加社区嵌入式养老服务和健康服务设施。

三是调整商品房买卖和租赁管理制度。在商品房买卖和租赁交易中，充分考虑到老年人权益保障，维护高龄、无子女、独居、孤寡等老年人的合法权益，强化对开发商、房屋中介公司的义务和责任。

事实上，在房地产交易环节，老年人不管是作为购房(出租)产权业主还是作为承租户，由于身体原因，相对于开发商和中介公司处于被动的不平等地位，正当权益受到侵害的现象时有发生，没有政府相关法律和公益机构等支持，靠自己难以实现权益维护，应尽快完善相关政策，强化信息公开和公平交易，强化市场监管。

此外，在一些实行商品房“限购”政策的超大城市，可以采取更为精准和灵活的限购政策，尊重人口老龄化带来的人口迁移（比如异地养老、方便照顾老人和子女）等合理性购房、换房需求，在购房资格、贷款条件等方面给与支持。

四是调整物业管理相关政策。调整物业管理公约指导意见，修改物业公司提供服务的指导目录和收费标准，明确物业管理公司在为老、助老方面的义务和收费标准，明确老年人代表参与业主委员会的组建和管理，做到有法可依。

五是统筹住房政策和居家养老服务政策。比如，在基层社区治理环节，鼓励老年人在社区事务中的参与，开发适合老年人和家庭成员灵活工作安排的岗位，既缓解人力资源不足，也实现“老有所为”和“老有所乐”。对于随迁老年人，解决享受当地老年人的市民待遇问题，确保老年人融入在地，实现在地养老。

六是扶持与居住相关的老龄制造业发展。老年宜居环境建设相关产业链条长，带动作用大，要把重点放在支持与居住相关的老龄产品制造上，以政府购买公共服务方式，对居家适老化改造（包括智能化改造）相关部品、部件、家具等的研发、生产、制造予以支持，培育壮大相关产业。面对全球性人口老龄化，充分把握国内、国际双循环的机遇，发挥中国制造业门类齐全、基础好的优势，因势利导加以扶持，中国一定会在老龄制造领域涌现出当年海尔等家电行业的现象，赢得国际市场竞争地位。

总之，完善年龄友好型住房政策体系，既是全面提高老年人福祉的必然要求，也是推动房地产转型发展的有效手段，必须及时应对、综合应对、系统应对。

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