万科：做养老地产，需要跨过这三个门槛

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万科做养老地产至少是认真的。

基于养老市场巨大的市场潜力，房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。

但是，养老住宅相对于传统住宅开发商来说有三道门槛：

在养老地产方面，万科无疑是业内最早涉足的企业之一。目前也开发出丰富产品线，提供不同层级不同照护方式的养老产品。

这种多养老业态并存的模式，使万科既可以通过不同项目业态和目标客群探索养老产业盈利模式，又可通过多点布局建立统一的养老运营和服务标准，提升品牌影响力。万科的模式值得业内借鉴。本文将以万科北京布局的养老产品为例，解读万科是如何做养老的。

01

万科养老布局城市的逻辑是什么？

2009年，杭州万科“随园嘉树”项目立项，这是万科养老迈出第一步。

随园嘉树

截至2019年，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上。无床位的日照/居家服务项目约120个，无床位项目主要集中在苏浙。

除了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线和新一线核心城市，其他进入城市的标准则必须符合“三高”：老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高。

02

万科养老三大产品线

经过多年实践，目前万科在养老业务上已形成了三大产品线：

持续照护社区：定位综合养老社区，侧重活力自理老人，如随园嘉树和北京随园。采用“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”方式，可快速回笼资金，解决资本投入与后期盈利的问题。

随园嘉树

城市全托中心：定位机构型养老，侧重高龄高护老人，如怡园光熙长者公寓和青岛怡园。采用“押金+月费”方式，通过押金实现部分资金回笼，通过月费维持日常运转。

怡园光熙长者公寓

社区嵌入中心：定位社区居家养老，辐射周边老人，如随园之家和北京嘉园。采用“收取养老服务费”模式，因体量小、投入少可实现快速复制。

但随着2018年万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”战略后，北京万科养老业务也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。

03

万科养老的模式大解析

我们以北京万科两大标杆项目房山·随园和怡园光熙项目为例来看万科的养老模式。

1、转卖房为输出养老服务

房山·随园

2、医养结合模式

房山·随园——自营医院全面介入

房山·随园将万科自营的光熙康复医院全面引入该项目的医疗管理。对房山·随园配备医生护士，进行24小时值班，定期专家查房。

随园内也会配备健康管理中心，为每位长者进行入住评估，建立个人健康档案，提供慢病管理及健康指数检测等日常医护照料。园内医务室内设老年内科、中医科、康复科等科室，可提供PT、OT、理疗、汤药、针灸、推拿等服务。

房山·随园

房山·随园

房山·随园效果图

5、不同的空间功能设计对应不同产品线的需求

房山·随园

房山·随园效果图

04

结语

最后，我们从万科北京养老项目中总结几个未来地产商涉足养老的模式趋势：

1、养老地产的核心是提供优质的养老服务，“公建民营”是个香饽饽。目前，绝大多数养老产品的地产属性过重，“养老”是地产的卖点而非产品的核心价值。“公建民营”的模式使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，因此其实对开发商本身的产品力要求更高。可以遇见，未来更多的“公建民营”的项目只有那些深耕产品力的企业才能竞得。

2、医养结合是中国养老产业未来一段时间的重中之重，也是市场参与者脱颖而出的机会。目前，养老地产中的医疗属性缺失是普遍现象。越来越的开发商也纷纷探索医疗领域，这不仅因为健康养老与康复医疗业务之间的合作联动能够提升养老品牌价值，探索康复医疗领域，同时也增加健康产业收入来源。

3、智慧、大数据、人工智能等精细化管理工具将是养老服务企业必备的能力。

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