菜西试点结束，退租率25%！东西城走12万人，退租或城区全覆盖！

根据北京市金融街投资集团7月11日的公告，北京市副市长隋振江调研了核心区菜西退租项目，给予项目“高度肯定”，要求逐步推进后续工作。

这意味着菜西退租项目已经基本接近尾声，菜西将会从申请式退租阶段，过渡到申请式改善阶段。

根据官方公布的数据，从6月10日到7月10日，涉及到退租的390户直管公房住户，一共约有100户最终完成了申请式退租，退租率大概在25%。

如果按照这个比例来看，北京市整个核心区东西城33个历史文化街区的公房平房住户大概有50万人，25%的比例就是12万人。

因此如果截止到2020年年底，能够将核心区全部历史文化街区的退租项目全部启动，基本能够完成疏解12.7万人的任务目标：将目前东西城的常住人口从200万降到188万。

自从2015-2017年，东西城为了疏解人口，制定了三年地下室空间整治计划，总共疏解外来人口高达10万以上。

从2018-2020年，东西城人口疏解的重要手段，除了北京市行政中心搬迁通州疏解人口之外，重点就是要通过退租来疏解部分人口压力。

从菜西试点的比例来看，我们判断退租的比例整体应该在20%-30%之间，从人口的疏解任务目标看，应该基本在目标设定范围之内。

100户退租户中，78户申请了共有产权房，22户申请了货币补偿，总体上看，还是以急迫改善居住条件的居民退租为主。

由于本次属于申请式退租，过了8月10日这个申请式退租的最后期限，留下来的居民将会面临另外一个课题：究竟要不要进行申请式改善。

那么究竟什么是申请式改善？自愿、自主、自费的升级计划。

这种申请式改善其实是申请式退租的另外一个版本：完全自愿，且完全自费的升级行为，且要在实施主体提供的菜单内选择。

这似乎代表着平移方案已经被申请式改善方案所替代，也就是说可能留下来居住的人，不会有平移的可能了？

当然，申请式改善最终会实现三个目的：功能提升，卫生间厨房配套齐全；使用面积会有所增大，尽可能改善居住条件；消防隐患消除，预防火宅的发生。

从申请式退租到申请式改善，意味着北京核心区正式进入“城市旧改”阶段：从拆迁，到棚改，到腾退，到退租，最后到申请式改善，北京老城区正式进入文化保护的阶段，核心区未来的产业及人口将会逐渐消退。

随着菜西片区的结束，未来北京市会如何推动其他片区的退租工作呢？

根据北京副市长的谈话：“本次试点工作结束后，要做好收尾工作。区政府需研究试点工作实施主体在其他片区工作的延续性。”

同时菜西本次申请式退租指挥部也指出：一旦试点成功，有可能会在整个东西城，甚至是城六区全面推广。

这就意味着随着城区棚改到2020年结束之后，2020年之后有可能将会在整个北京城六区启动“直管公房申请式退租”工作。

根据北京市最新发布的2019年300个重大项目列表来看，2019年还有一个片区有可能会启动申请式退租工作：牛街片区。

根据2019年3月份官方的回复，文保区提升项目均属于18号文件的退租范围，这就意味着牛街区域将整体处于退租的范围。

根据西城区十三五计划，从2019-2020年西城区将会启动四个片区的“退租”工作：分别是菜市口以南地区、大栅栏地区、什刹海地区、阜景街沿线等四个地区。

其中菜市口以南地区包括了目前已经启动的菜西片区，还将包括牛街的部分片区：这个大片区整体上已经列入2019年北京重大项目工程。

2020年，预计将有大栅栏杨梅竹斜街、白塔寺、什刹海、宣西北、天桥北、大剧院西等历史街区推进整体保护和棚户区改造。

“珠粮街区”将会是2020年的重点工程，共涉及廊房二条、门框胡同、珠宝市街等八九条胡同，人口700多户，采取自愿式退租方式。

到了十三五末（2020年），北京市退租的目标是希望腾退30%到40%，从菜西的试点看，已经比较接近这个目标。

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